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    Proyecto Costa Rica

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    Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Admin el Vie Feb 03, 2017 7:42 pm

    Recuerdo del primer mensaje :

    Bueno parece que los que inviertieron a principios del 2016 , empiezan a ver frutos,

    Si alguien es uno de los afortunados que dar algún detalle.

    yo solo dire una cosa, coste de la reforma dos piso 98.000 por 205m2 = 480 € , a partir de ahi se duplicaron los costes de reforma..........


    ¡Segundo inmueble vendido!

    ¡Hemos vendido nuestro segundo inmueble! En concreto se trata de una de las dos viviendas del proyecto de Costa Rica, la situada en la calle Alonso Carbonell, 7.
    El proyecto de Costa Rica fue publicado en la plataforma en marzo. ¡En solo 12 días la financiación del proyecto fue cubierta al 100%! Tras la reforma se consiguió añadir valor a ambas viviendas y una de ellas ya ha sido vendida.





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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por madtrad el Miér Ago 16, 2017 2:47 pm

    Acaban de devolver capital hoy
    - Segun mis calculos de Excel rentabilidad neta desde marzo de 2016 es 5.2%
    - Rentabilidad anualizada por los Cash-Flows se queda en 3.7% !!

    Recordemos en el email/anuncio de Marzo de 2016 que decian

    Es una proyecto no muy común, en los que en poco tiempo se puede obtener una alta rentabilidad. Es una oportunidad de “pase”, es decir, de compra, reforma y venta donde el plazo de recuperación estimado esperamos que sea de 6 a 9 meses, aunque por darnos más margen estimamos... ¡12 meses!. ¿A qué esperas?. Este tipo de proyectos no es del perfil que ponemos en la plataforma, porque buscamos seguridad, pero este proyecto de “pase” las tiene. Así que aquí os lo presentamos.

    Luego hay una foto con el siguiente texto:

    Dos viviendas para reforma y venta inmediata en Madrid. Una oportunidad espectacular con una rentabilidad entre el 12% y el 20% a 12 meses.

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por MMM el Miér Ago 16, 2017 3:28 pm

    Pues si, al menos hemos recuperado el capital. Ellos siguen diciendo que la TIR Es un 5.49% y un 7.28% en 18 meses. Una "oportunidad" de 12 meses que estimaban de 6 a 9. Sin palabras!

    Solo ganamos si ganas tú. (Seguro)

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Admin el Miér Ago 16, 2017 7:29 pm

    Pues oye dado que hay beneficio bienvenido sea.
    Nadie que estudiase los proyectos podía creerse es tener esas rentabilidades ofrecidas con esos números en la mayoría de proyectos pero obtener más de un 5 para mi es un aprobado, raspado pero aprobado

    Sí saco eso de promedio me doy con un canto en los dientes....

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Ragagu el Jue Ago 17, 2017 1:45 am

    Pues calcular la TIR no es subjetivo. EXCEL te la da de forma unívoca....
    En fin, más allá del baile de cifras, las siguientes valoraciones:
    -Admin habla de aquellos que si hubieran echado sus cuentas no creerían las rentabilidades ofrecidas. Esto es HOUSERS, nadie echa sus cuentas, nadie se cuestiona nada.
    - Primera SL disuelta y, para nada, se acercan a la rentabilidad ofrecida. Se puede valorar si los comentarios de unos y otros son agresivos, excesivos, exagerados, tendenciosos....Pero la realidad es la que es: una SL disuelta y la rentabilidad parece que, neta, no pasa del 4%. No está mal pero no es la que prometen y casi firman como segura en sus panfletos publicitarios...Me gustaría ver un, solo un, comentarios que alabara y apoyara la gestión y la publicada de HOUSERS. Yo nunca critiqué a nadie por sus comentarios (ni aquí ni en el foro, CENSURADO, de HOUSERS), cosa que sí se hizo conmigo. Pero, sin embargo, los hechos empiezan a hablar por si mismos y.....NO NECESITAN COMENTARIOS: El sistema de HOUSERS es incapaz de ofrecer rentabilidades "decentes" (acordes al riesgo asumido y en consonancia a lo que gana HOUSERS con MI dinero). Sí, se gana pero, lo merecido? ¿Hay quien, gracias a sus malas artes, gana por encima de lo merecido?

    Como información, para calcular la TIR es suficiente con dos columnas: la primera las fechas de los movimientos, la segunda las fechas de las aportaciones (inversión) o de los ingresos (dividendos o devolución de capital). Realmente me interesa saber la TIR de este proyecto. Es, más o menos, como la TAE. Sirve para comparar inversiones, Ojo, si las cifras las pones tras IRPF ya sabes que te tienes qu comparar con productos financieros tras impuestos.




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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por MMM el Jue Ago 17, 2017 9:52 am

    Espectacular este ultimo post. Sí, se gana. Pero quien realmente ganan son ellos. Si nos hubieran dicho que ibamos a ganar un 4 o un 3 %, fenomenal. Pero practicamente Te aseguraban un 12% e incluso un 20% y por supuesto no Es verdad. Por no hablar de las comisiones del 5% y todo lo que hemos comentado cientos de veces. La honestidad Es lo que ha faltado.
    Llevo mas de un año con ellos y NUNCA, NUNCA, he tenido todas las oportunidades rindiendo. A mi me parece increible que firmen alquileres para cierto tiempo y al poco Los inquilinos se van, no nos avisan a Los inversores y no realquilan rapidamente. Si tan fantasticas son sus reformas y sus oportunidades, se las tenian que quitar de las manos.

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Khenir el Jue Ago 17, 2017 10:16 am

    Ambas cosas son importantes: la honestidad y el riesgo.

    Para mi un 5% de rentailidad por el riesgo que percibo en estas "oportunidades" en cuanto algo salga mal es demasiado poco.

    En resumen:
    -Poco transparentes
    -Ratio rentabilidad-riesgo deficiente

    Habrá que ver cómo evoluciona esto cuando el mercado inmobiliario vuelva a bajar, cosa que ocurrirá. Esperemos que nos de tiempo a todos a salir.

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Admin el Jue Ago 17, 2017 10:43 am

    Ya se que soy muy pesado, estoy totalmente de acuerdo con vuestros últimos posts.
    Particularmente a mi me atrajo la rentabilidad fiscal, por eso una vez que está ha desaparecido si saco el 5% es un chollazo

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por HowlandReedII el Jue Ago 17, 2017 11:11 am

    Siendo todo lo que decís verdad, con todo el respeto del mundo y sabiendo como ha sido todo el proceso de desengaño con H, si alguien pensaba que iba a sacar un 20% bruto, es más problema suyo que de Housers.

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Ragagu el Jue Ago 17, 2017 11:24 am

    HowlandReedII escribió:Siendo todo lo que decís verdad, con todo el respeto del mundo y sabiendo como ha sido todo el proceso de desengaño con H, si alguien pensaba que iba a sacar un 20% bruto, es más problema suyo que de Housers.

    Ja,Ja,Ja,Ja....

    La verdad es que yo esta oportunidad no la conozco. Pero si es cierto que creo que sacar un 10% o algún puntillo más sí era posible en el mundillo inmobiliario si:
    - LAs comisiones hubieran sido las que decían que eran (solo ganan si tu ganas).
    - Se hubieran hecho comparativos de ofertas en las obras para elegir la más barata. Y no meter a figuras de paja como dirección de obra y a precios desorbitados.
    - La compra hubiera sido de oportunidades realmente buenas y a precios realmente buenos.

    Aunque he de reconocer que el doble palo impositivo ya lo hace casi imposible. Pensé que no había IS como las SOCIMIs....

    Malasaña parece que va a acercarse a ese 10%...A ver al final, neto, cuanto queda!!!

    Obivamente, tras conocer como funcionaba HOUSERS (comisión, obras a dedo a intermediarios inmobiliarios, inflado de honorarios de los intervinientes en las obras, criterio nulo de selección de oportunidades) con sacar un 2-3% y salir lo antes posible me conformo. Y ya si llego al 5% miel sobre ojuelas....

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por madtrad el Jue Ago 17, 2017 1:13 pm

    Mis calculos son despues de IRPF y comisiones de housers, cual es el neto obtenido. TAE es 3.71% con Excel

    Housers dice que es 5.49%, supongo que metiendo las fechas que le conviene (el dia que se compro vs. el dia que los inversores meten el dinero). Si recalculo el TAE antes de IRPF y antes de la comision de Housers (que no creo que deba ser asi), me sale 5.23% TAE

    Y por ultimo, TAE antes de IRPF, despues de comision de Housers es 4.23%

    madtrad

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Ragagu el Jue Ago 17, 2017 2:10 pm

    Pues esta última TAE, antes de IRPF, es la que te sirve para comparte con rentabilidades CROWDLENDING, depósitos bancarios....
    Un 4,23% no es mala cifra....Visto lo visto con HOUSERS y considerando que tendrá una duración de poco más de un año la inversión es complicado sacar más. Debes recuperar la comisión del 5% en un año. Imagina que si no hubiera esa comisión del 5% rondaría el 9% la inversión....lo cual ya es una cifra más acorde a este tipo de inversión.

    Obviamente el 5% lastra mucho. Si la inversión se dilata en el tiempo pues acaba diluyéndose y puede transformarse en un 1% anual si durara 5 años. O sea, a más plazo mejores números saldrán, siempre y cuando se tenga rentando la oportunidad vía alquiler.

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por madtrad el Jue Ago 17, 2017 2:20 pm

    A ver, yo lo considero una rentabilidad ridicula, puesto que el mercado inmobiliario en Madrid ha estado muy fuerte. De otra forma, estariamos en perdidas...

    En el anuncio/correo de Marzo de 2016 (mi primera inversion con Housers) prometian dos cosas:
    - Rentabilidad del 10-20%: Se ha consegido un total del 5.9%
    - A 12 meses (para ser conservadores decian, puesto que estimamos 6-9 meses): Se ha cerrado en 17 meses

    Como comparar ese 4.2% de rentabilidad con otras alternativas?
    >La bolsa renta un 8% anual de media, y es totalmente liquida...
    >Un 4% sin liquidez y con el riesgo que trae es simplemente inaceptable

    Obviamente he sacado lo recuperado el mismo dia y no meto un duro en Housers desde hace casi ya un año...

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Khenir el Jue Ago 17, 2017 4:26 pm

    madtrad escribió:
    >La bolsa renta un 8% anual de media, y es totalmente liquida...
    .

    Aunque compato lo que dices en el fondo, sobre la bolsa hay que decir que muchas inversiones hechas ennn 2007 -2006 a día de hoy darían todavía pérdidas.

    Y sí es líquida, pero con unas devaluaciones que pueden alcanzar el 50% o más... eso sin contar sucesos como el de Pescanova, una empesa supuestamente de fiar que dejó de cotizar y perdió la liquidez.

    Solo quiero decir con esto que sobre la bolsa hay mucho humo. Ganar no es fácil, aunque por supuesto hay (mucha) gente que lo hace. Pero meterse en bolsa sin conocimiento, en mi opinión, es más difícil que en el mercado inmobiliario (aunque seguramente sea solo mi opinión subjetiva).

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por madtrad el Jue Ago 17, 2017 4:55 pm

    Gracias, Khenir

    Tampoco quiero cambiar de tema, pero hay que resaltar que las inversiones iliquidas tienen que ofrecer un plus de rentabilidad.

    La bolsa esta claro que es mas volatil, pero mas rentable a largo plazo, y eso esta demostrado.

    Un fondo indice evita los riesgos de fraude que comentas, y desde hace 10 años los principales fondos indice han doblado el capital de media (S&P500, MSCI World).

    Por ejemplo: http://performance.morningstar.com/fund/performance-return.action?t=VFINX
    https://www.msci.com/documents/10199/178e6643-6ae6-47b9-82be-e1fc565ededb

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Ragagu el Jue Ago 17, 2017 7:17 pm

    Estoy contigo MADTRAD, el riesgo y la iliquidez no están pagados con ese 5%....
    Claro que HOUSERS exageraba, pero eso lo sabemos ahora (bueno, desde hace ya tiempo). Se trata ahora mismo de salir lo antes posible y sin mucho roto en el bolsillo.
    Yo invierto en Bolsa desde mi primera compra en la OPV de Endesa, allá por el 97...Ya ha llovido, sí. Y es verdad, tiene unos vaivenes no aptos para muchos pero, lo más importante, controlas el 100% de tu inversión, puedes optar por conformarte con dividendos, tienes cientos de valores en los que invertir, salir si lo necesitas y, el premio a la paciencia, es bastante alto.
    En fin, en mi opinión, desde que fuimos conscientes de la comisión del 5%, el chanchulleo de las obras de reforma.. (más o menos desde noviembre de 2016), ya no se debería haber seguido invirtiendo. Ya se sabía por donde iban los tiros de esta gente y seguir invirtiendo creo es un error. Yo cerré con RAMON Y CAJAL.


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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por JoseRMora el Vie Ago 18, 2017 8:05 am

    Que decir de la rentabilidad del 5,9%, en realidad no esta mal, pero me jode, pues que podría haber sido un 10,9% si no cobraran ese 5% encubierto, vaya.., justo lo que anunciaban, en fin, mi último aporte fue Santa Eulalia, me acuerdo que me dije, "en cuanto vea las primeras fotos del edificio en construcción sigo inviertiendo"..., pero no pasó.., y ya lo definitivo para echarles un candado para siempre, el tema de los foros.. (aunque ahora me alegro, que gracias a eso, y a Admin, tenemos este fantástico foro).

    Un saludo.

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por madtrad el Vie Ago 18, 2017 9:42 am

    Yo deje de invertir mucho antes porque ya veia que el tema del marketplace no se cerraba, para mi la liquidez es clave para invertir en esto.

    Y ahora que algunos proyectos tienen liquidez, mi confianza es 0 en Housers, sobre todo despues de lo de la comision del 5%, retrasos y mamoneos con las reformas.

    De todo se aprende, eso si.

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Ragagu el Mar Ago 22, 2017 6:12 pm

    Una pregunta. Para disolver la SL:
    - ¿HAn presentado todas y cada una de las facturas y detalle de los gastos/ingresos desde la constitución de la SL?
    - ¿Han presentado las escrituras de venta del inmueble/inmuebles de la oportunidad?
    -¿Habéis tenido acceso al contrato real de alquiler durante el período que estuvo alquilado?
    -¿Si esta oportunidad tuvo reforma, habéis visto el contrato que se firmó entre la SL y la empresa "constructora", con las cantidades a abonar y al descripción de los trabajos a ejecutar? Entrecomillo lo de constructora porque HOUSERS no contrata constructoras. Adjudica las obra a una empresa intermediaria por un precio fijo y esta intermediaria pues ya se encarga de ejecutar la obra al precio que pueda (intuyo que muy por debajo del pagado por HOUSERS) y en los plazos que les plazca, como hemos sufrido muchos.


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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por madtrad el Mar Ago 22, 2017 6:48 pm

    - ¿Han presentado todas y cada una de las facturas y detalle de los gastos/ingresos desde la constitución de la SL? NO, ninguna
    - ¿Han presentado las escrituras de venta del inmueble/inmuebles de la oportunidad? NO
    -¿Habéis tenido acceso al contrato real de alquiler durante el período que estuvo alquilado? No se alquilo
    -¿Si esta oportunidad tuvo reforma, habéis visto el contrato que se firmó entre la SL y la empresa "constructora", con las cantidades a abonar y al descripción de los trabajos a ejecutar? Entrecomillo lo de constructora porque HOUSERS no contrata constructoras. Adjudica las obra a una empresa intermediaria por un precio fijo y esta intermediaria pues ya se encarga de ejecutar la obra al precio que pueda (intuyo que muy por debajo del pagado por HOUSERS) y en los plazos que les plazca, como hemos sufrido muchos.
    Tuvimos acceso al presupuesto de la reforma unicamente

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Ragagu el Miér Ago 23, 2017 12:27 am

    Pues entonces cabe cualquier tipo de mangoneo en la SL:
    -Qué la factura de la obra haya sido de un importe mayor (para beneficio de HOUSERS y de la empresa encargada de la reforma)
    - Qué la venta haya sido por un importe mayor al comunicado a la SL, con beneficio para HOUSERS la diferencia.
    - Si no se ven la facturas, es un acto de fé creerse que el beneficio final de la SL ha sido X. Es como si llego yo y os digo que no, que el beneficio ha sido cero. O que ya no quedan dividendos por repartir, que todo se ha gastado aquí y allí y solo se devuelve el capital social...
    Claro que es complicado que HOUSERS haga esto pero....no será por el control al que está sometido sino por el riesgo que corren.

    Yo, por mi parte, en cada una de las SL que se vayan disolviendo voy a pedir todo lo que pueda. Entiendo que hace falta una Junta de socios para aprobar la disolución y las cuentas finales de la SL, no?

    Creo que este sistema de SL permite a HOUSERS sacarse unos ingresos extras sin dar muchas explicaciones...Nadie les va a pillar y, mucho menos, a auditarles las cuentas.

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por xavierguirado el Jue Ago 24, 2017 9:40 am

    madtrad escribió:Mis calculos son despues de IRPF y comisiones de housers, cual es el neto obtenido. TAE es 3.71% con Excel

    Housers dice que es 5.49%, supongo que metiendo las fechas que le conviene (el dia que se compro vs. el dia que los inversores meten el dinero). Si recalculo el TAE antes de IRPF y antes de la comision de Housers (que no creo que deba ser asi), me sale 5.23% TAE

    Y por ultimo, TAE antes de IRPF, despues de comision de Housers es 4.23%

    Como la mayoría yo confíe en Housers por que decía "HOUSERS solo gana si tu ganas" y pensaba que solo se iba a quedar con el 10% de los beneficios que tuviera la inversión.

    La realidad de esta inversión ha resultado ser que se ha quedado con mas del 50% de los beneficios!!! Y ellos asumen riesgo 0.

    Todo un negocio, pero solo para ellos ... Veremos que pasa cuando la mayoría de la gente se de cuenta de como funciona Housers. Yo alucino con que todavía se estén financiando los proyectos.


    Última edición por xavierguirado el Jue Ago 24, 2017 11:15 am, editado 1 vez

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Ragagu el Jue Ago 24, 2017 11:10 am

    Yo creo que la gente lo sabe pero invertir en ladrillo en España ciega al ciudadano de a pie.

    El 50% ha ganado HOUSERS aquí? El 5% de la inversión total más la calderilla que es el 10% sobre beneficios...no sé...mucho me parece.
    Sea como fuere, ganar un 5% sin riesgo alguno y en unos días no está al alcance de cualquiera...y hacerlo de forma sostenida durante meses (me informaron que esa comisión sigue existiendo aún en los proyectos tipo préstamo) y que la peña lo acepte me parece de ciencia ficción.
    Ma parece lícito empresarialmente que cobren las comisiones que consideren oportunas pero lo que no entiendo es que la peña acepte pagarla. Un 5% sobre el total de la inversión para alguien que busca el proyecto y lo cuelga en su propia plataforma y cobra un 5% por el uso de la plataforma no debería ser admisible para nadie que aprecie sus ahorros. Pero bueno...el inversor español es así.

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por xavierguirado el Jue Ago 24, 2017 11:35 am

    Tienes razón Ragagu, he echo algunos cálculos y me da que Housers se queda alrededor del 45% de los beneficios oficialmente en este proyecto. Contando que haya algún error no creo que baje del 40%...

    La inversion en Costa Rica era de 580.239 euros.

    Beneficios inversión 5'23% TAE (según madtrad) x 1'5 años = 45.520 euros
    Housers se queda el 10% de esos beneficios = 4.552 euros

    Beneficio Inversores= 40.968 euros antes de impuestos

    Housers en cambio se queda con el 5% inicial, 29.012 + 4.552 del 10% = 33.564 euros

    Son números hechos a lo grande, corregidme si veis errores.

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por Admin el Jue Ago 24, 2017 3:19 pm

    Pues es que es así, Xavier tiene razón , riesgo 0, 40% de beneficio sobre el beneficio total.

    Más claro agua, pero creo que esto es solo la confirmación de muchas de las especulaciones que están escritas en meses anteriores en el foro

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    Re: Proyecto Costa Rica

    Mensaje por drarenas el Vie Ago 25, 2017 8:50 am

    Uf, madre mia...No se como pude estar tan ciego...ahora a esperar a que rente algo y salir por patas en cuanto se consiga vender

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    drarenas

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    Re: Proyecto Costa Rica

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