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    Proyecto Larra

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    Proyecto Larra

    Mensaje por MarcosMonch79 el Jue Feb 09, 2017 4:07 pm




    Tiene buena pinta, dicen que está amueblado, decorado y con licencias, pero desconozco la zona. Veo que está cerca del centro pero no sé si es realmente buena. Alguien de Madrid me lo puede confirmar?

    A espera del analisis de Admin para decidir si invertir. jaja

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    Estudio local Larra

    Mensaje por Admin el Jue Feb 09, 2017 8:24 pm

    Hola Marcos ,

    me he permitido editar tu mensaje para colgar la foto.

    Bueno nuevo proyecto de un local, antes de nada si alguien de Madrid puede dar su opinión de la zona y del local es de vital importancia, pues las matemáticas como ahora detallare nos pueden dar un disgusto.

    Lo primero , he buscado el local para averiguar el precio de la venta antes que H lo reservara , pero solo he encontrado esto:




    Como podéis ver se anunciaba como 222 m2 y no 295 m2 que anuncia H en su proyecto, este HECHO PARA MI ES VITAL ademas de la zona y la calidad que pueda tener el local.

    Si los cálculos matemáticos tienen en cuenta los elementos comunes 73 m2 al mismo precio que el resto, el local estaría bien comprado y daría un  Bº neto superior al 11% ( en 3 años) un 3.7 anualizado aproximadamente y teniendo en cuenta los ingresos por alquiler.

    En caso contrario , si no tenemos en cuenta los 73 m2 , pasamos a tener los mismos números pero en negativo, es decir perdidas por 11% del valor.

    Otra cosa que no me gusta es que la hipoteca es leonina, se come el colchón de imprevistos en 8 meses o incluso antes por que hay gastos de fijos de 600 € mes , es decir colchón real para 6 meses.

    En mi opinión mucho riesgo 6 meses , salvo que alguien me confirme que la zona es cojonuda y que se pelean por el local.....alquiler de 4050 € mes... es alto, muy alto.

    Seguiré con el crowlending.........


    Edito, parece que existia un restaurante LARRA 13, seria interesante averiguar que paso con el negocio.








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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Alexander82 el Jue Feb 09, 2017 10:10 pm

    Ya te avanzo que se vendía por 780mil o se podia alquilar por 4000€

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Admin el Jue Feb 09, 2017 10:13 pm

    Alexander82 escribió:Ya te avanzo que se vendía por 780mil o se podia alquilar por 4000€

    Pues alguien se ha llevado 46.000 by face afro afro cheers cheers

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Alexander82 el Jue Feb 09, 2017 10:29 pm

    Tengo que añadir que cuando se vendía a ese precio, no estaba reformado como ahora.

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por HowlandReedII el Jue Feb 09, 2017 11:00 pm

    La zona en general está bastante de moda (me niego a decir que es buena). Desde el jueves noche, hasta el domingo, lleno de gente.

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Irodriguez el Vie Feb 10, 2017 10:21 am

    Sin ánimo de rajar gratuitamente, no me parece buena idea. Primero, porque Admin nos lo muestra con sus números (esos 75 metros cuadrados de diferencia son dos veces el estudio donde vivo, así que la diferencia no es pequeña).

    Y segundo, porque Housers ha metido bastante la pata con proyectos de más de 400.000 euros.

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Rmmbr el Vie Feb 10, 2017 10:32 am

    En las notas del Catastro aparecen 295 metros sumando la superficie construida de los tres locales, a saber quién colgó eso en Idealista.

    Y la zona para un restaurante es cojonuda

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por MarcosMonch79 el Vie Feb 10, 2017 4:50 pm

    Acabo de llamar a Housers, me han confirmado que son 295m2, que consta en la escritura.

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Admin el Vie Feb 10, 2017 7:50 pm

    Buenos, en definitiva si nos acogemos a la positiva , teneis que valorar si el 11 % neto en tres años compensa o no el riesgo.

    Tambien hay que considerar que yo soy muy prudente, y tiro a la baja, pero vamos no creo que supere el 15 neto en tres años.

    Suerte a los que inviertan, yo creo que habrá mejores que este, antes que este meteria en el proyecto de obra nueva.

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por drarenas el Vie Ago 11, 2017 10:50 am

    Que pasa con Larra..¿No se alquila ni patrás o que?

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Ragagu el Vie Ago 11, 2017 3:00 pm

    drarenas escribió:Que pasa con Larra..¿No se alquila ni patrás o que?
    ¿Te engancharon aquí? Ains....supongo que por el positivismo de todos los que escribimos por aquí no sería, Je,Je,Je....

    Yo, sinceramente, sigo flipando con que haya gente metiendo dinero en HOUSERS desde diciembre de 2016-enero de 2017. Fue cuando cerraron los foros porque se les iba de las manos el tema de la comisión oculta, la calidad de las oportunidades que presentaban, los problemas que arrastraban ya algunas oportunidades anteriores, los retrasos en las obras, los honorarios que ponían en los presupuestos de las reformas para la Dirección de Obra....En fin, todo se soltaba en los foros y HOUSERS los cerró para ocultar todo esto.

    Se ve que fue buena estrategia pues así consiguió que muchos siguieran sin darse cuenta....

    Pero vamos, no lleva ni 6 meses en el mercado....Espérate a que llegue a un año como MESÓN DE PAREDES o SANTA EULALIA que ni se ha comprado aún el solar...Je,Je,Je...Lástima que este foro no hubiera existido mucho antes....O que la oferta de compra de CHUECA-SAN MARCOS (mi primera inversión) recién comprado nunca hubiera llegado (el ver que se vendía al mes de tenerlo fue un gancho perfecto para mi...la fallida venta y lo que vino después con la comisión del 5% y que HOUSERS era la que decidía a quien adjudicaba las SL las obras fue lo que me hizo echar el freno).

    Así que paciencia y a salir por patas de las oportunidades que puedas...

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por drarenas el Miér Oct 04, 2017 9:57 am

    POR FIN!! Se alquiló. Os dejo los datos que han puesto:

    PROYECTO HOUSERS 0043
    CALLE  LARRA 13
    .

    FECHA DE  FIRMA DE  CONTRATO 1/ 10/ 17
    DURACIÓN 10 AÑOS
    OBLIGADO  CUMPLIMIENTO 3 AÑOS
    RENTA 4.200€ al mes + IVA
    FIANZA 2 meses
    GARANTÍAS 4 meses
    OBSERVACIONES 3 meses de carencia. Primera fecha a efectos de
    devengo de las rentas 1 de enero de 2018

    Eso si..hasta el 2018 no oleremos ni un € pero por lo menos un quebradero menos de cabeza..
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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Rmmbr el Miér Oct 04, 2017 10:03 am

    Es un buen contrato. Lo venderán rápido probablemente, enhorabuena. Es lo bueno de los locales, tardan más en alquilarse, pero una vez alquilados es más fácil "quitártelos de encima" que una casa

    Rmmbr

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Admin el Miér Oct 04, 2017 10:18 pm

    Rmmbr escribió:Es un buen contrato. Lo venderán rápido probablemente, enhorabuena. Es lo bueno de los locales, tardan más en alquilarse, pero una vez alquilados es más fácil "quitártelos de encima" que una casa

    Hola Rmmbr,

    si nadie duda, creo yo, de que si hay un buen producto tarde o temprano se le sacara un beneficio, de lo que nos quejamos es que H siempre gana antes que el inversor, y como es logico no todos los negocios van a salir bien , en otras palabras el equilibrio riesgo / beneficio esta equilibrado para un lado de la balanza y no es precisamente del inversor.

    Por lo tanto H siempre tiene asegurado el B , pero el inversor no.

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Ragagu el Miér Oct 04, 2017 11:43 pm

    Y si es malo el producto HOUSERS también gana....(Santa Eulalia...por ejemplo. HOUSERS se embolsó más de 50.000e allá por septiembre-octubre de 2016....y el solar ni se ha comprado aún.....).

    Efectivamente estoy con ADMIN...El problema es como está organizado el negocio. La idea de un HOUSERS es buena, muy buena (o era, porque ahora son una mera plataforma de CROWDLENDING y con unas rentabilidades que tampoco son para volverse locos en comparación con otras alternativas)

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Rmmbr el Jue Oct 05, 2017 10:14 am

    Admin escribió:
    Rmmbr escribió:Es un buen contrato. Lo venderán rápido probablemente, enhorabuena. Es lo bueno de los locales, tardan más en alquilarse, pero una vez alquilados es más fácil "quitártelos de encima" que una casa

    Hola Rmmbr,

    si nadie duda, creo yo, de que si hay un buen producto tarde o temprano se le sacara un beneficio, de lo que nos quejamos es que H siempre gana antes que el inversor, y como es logico no todos los negocios van a salir bien , en otras palabras el equilibrio riesgo / beneficio esta equilibrado para un lado de la balanza y no es precisamente del inversor.

    Por lo tanto H siempre tiene asegurado el B , pero el inversor no.

    Solo he dicho que han conseguido un buen contrato y que al tratarse de un local seguramente lo vendan más o menos rápido, nada más.

    Conozco pocos negocios e inversiones donde lo que dices no pase, no solo en Housers.

    Un saludo.

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Ragagu el Jue Oct 05, 2017 10:29 am

    Ya, pero HOUSERS se llenaba la boca de decir que en su caso era distinto, que solo ganaban cuando tú ganabas (lo cual no es cierto); ah, y que la forma más inteligente de invertir es con ellos cuando están lejos de otras rentabilidades que ofrecen más liquidez y, consecuentemente, una valoración del riesgo inferior.

    Lo siento pero la comisión encubierta del 5% y su empecinamiento en esconderla (que les llevó incluso a cerrar los foros para que no se pusiera de manifiesto esa comisión o los riesgos reales de la inversión...), el MARKET PLACE que nunca llegó aunque era inminente y los servicios jurídicos de HOUSERS veían claro que era factible, la deducción del 20% que, al igual que el MARKET PLACE, era obvia que se podía hacer (y eso que la ley era clara al respecto para inversiones tipo HOUSERS), adjudicaciones a dedo de obras a precios sin confrontarlos con la realidad del mercado, honorarios fuera de mercado de técnicos que, en rigor, ni siquiera serían necesarios, retrasos increíbles en obras sobradas de técnicos prescindibles, rentabilidades claramente infladas (aspecto solo visible una vez dentro de la misma o tras un exhaustivo estudio que se supone que uno se podía ahorrar invirtiendo vía HOUSERS pues solo ganaba cuando tú ganabas)... ha provocado que la visión que se tiene actualmente de HOUSERS por algunos de los foreros de aquí no sea la mejor. A lo que hay que añadir aspectos individuales de numerosas oportunidades que no viene al caso enumerar aquí.

    En fin, lo del MARKETING de hace un año de HOUSERS (y casi que el de ahora) es como el que envida a chicas en el mus...Por si cuela!.

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por drarenas el Lun Oct 30, 2017 2:09 pm

    Ha salido una votacion en junta de accionistas para LARRA. Es para autorizar la venta de una propuesta de 930.000€. El precio objetivo venta era 973.000 dentro de 36 meses. Yo mira, voy a votar que si, salgo con algo y me voy pirando poco a poco.

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    Re: Proyecto Larra

    Mensaje por Ragagu el Mar Oct 31, 2017 11:06 am

    drarenas escribió:Ha salido una votacion en junta de accionistas para LARRA.  Es para autorizar la venta de una propuesta de 930.000€.  El precio objetivo venta era 973.000 dentro de 36 meses. Yo mira, voy a votar que si, salgo con algo y me voy pirando poco a poco.

    Pues haces bien!!!!! A poner el dinero a funcionar en otros sitios...

    ME hace gracia como se saltan ellos mismos son plan de inversión. A ver, vale que estemos fritos por salir de HOUSERS, pero si ofreces un plan de inversión largo plazo, no entiendo el cambiarlo ahora sobre la marcha.

    El problema es que, cuanto más corta es la inversión, más cuesta absorber la comisión encubierta del 5% y cualquier otra que haya...Si la inversión es a 5 años, pues que me cobres un 5% por financiar la oportunidad no es lo mismo a que me cobres ese mismo 5% y la inversión no pase de un año:
    a 5 años: un 10% anual se queda en un 9% anual....tras descontar el 5%...Aproximadamente. La cuenta exacta es otra.
    a 1 año: un 10% anual se queda en un 5% anual....La mitad!!!!!!!


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    Re: Proyecto Larra

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