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Obispo Amigo

Mensaje por Admin el Jue Feb 16, 2017 11:04 pm



Bueno proyecto en Valencia.

O yo me he equivocado mucho, o matematicamente es el peor proyecto que he analizado,

De hecho es la primera vez que incluso el alquiler esta muy por encima del precio mercado.

El analisis de big data es un bluff o no se hace la "o" con un canuto.

Salvo que alguien de Valencia me diga que la zona es la leche.... Mad  Mad  Mad





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Re: Obispo Amigo

Mensaje por Irodriguez el Vie Feb 17, 2017 8:20 am

Yo mire la cifra de la obra sobre el total, que ademas incluye hipoteca, y sali espantado. Es el primer proyecto que no requeria de tus analisis para no invertir jajaja.

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Re: Obispo Amigo

Mensaje por Ragagu el Vie Feb 17, 2017 11:35 am

Yo lo vi anoche y aluciné!
Casi inviertes el doble de lo que vale el inmueble!
Y fijaros en el presupuesto de la obra. El concepto de Beneficio a la Dirección o algo así. De verdad, alucino.
¿Alguien quiere averiguar en qué consiste?
Y, como es norma habitual, una partida del 25% del coste del inmueble sin descomponer, una reforma adjudicada a dedo y no precisamente a una constructora sino a una intermediaria inmobiliaria...

Y otro más con hipoteca. Y al 3% más comisiones. De las últimas 9 solo dos sin hipoteca. Como diversificar así? Y si con hipoteca sacan rentabilidades similares a las oportunidades sin ellas, que les lleva a elegir oportunidades que requieren de hipoteca para dar una rentabilidad adecuada? Presiones de los bancos?

Para salir corriendo. Reforma + hipoteca. 2 meses para la firma, más de 3 meses de obra (supongo que el plazo de 2.5 es estimado y nada de penalización por retraso) y si encima el alquiler está en la franja alta...Para el otoño lo mismo se alquila Y encima el análisis de nuestro ADMIN corrobora mi percepción de anoche con números.
Pues ya veréis lo que tarda en financiarse.
Espero equivocarme pero lo mismo han puesto la velocidad kamikaze...Hasta que dure habrán dicho. Ya vale cualquier chicharro inmobiliario...Todo se financia y, total, contarán con no estar para cuando el cabreo de la peña vaya más allá de este foro...


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Re: Obispo Amigo

Mensaje por Rigowsky el Vie Feb 17, 2017 12:43 pm

Yo soy de Valencia y he vivido en ese barrio muchísimos años.
La zona si es muy buena. Los alquileres de los pisos medio decentes rondan los 500-600€. 10 minutos andando de la plaza del ayuntamiento. Las dos principales paradas de metro de Valencia a 5 minutos andando. Una zona llena de servicios y muy segura. El precio de la vivienda me parece barato, pero el resto de gastos no, se dispara el precio que no veas y las reformas por valencia están tiradas de precio, no sé a quien han contratado.
Si tuviese pasta lo compraba y me lo quedaba yo. Pero el leñazo que meten de reforma y muebles no es normal.

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Re: Obispo Amigo

Mensaje por Admin el Vie Feb 17, 2017 5:29 pm

Rigowsky escribió:Yo soy de Valencia y he vivido en ese barrio muchísimos años.  
La zona si es muy buena. Los alquileres de los pisos medio decentes rondan los 500-600€. 10 minutos andando de la plaza del ayuntamiento. Las dos principales paradas de metro de Valencia a 5 minutos andando. Una zona llena de servicios y muy segura. El precio de la vivienda me parece barato, pero el resto de gastos no, se dispara el precio que no veas y las reformas por valencia están tiradas de precio, no sé a quien han contratado.
Si tuviese pasta lo compraba y me lo quedaba yo. Pero el leñazo que meten de reforma y muebles no es normal.

Ok la info que me dices concuerda con lo que yo indico , un alquiler de 550 € pero el amigo H dice que son 850 € , como vas a competir a esos precios.

Si el alquiler esta alto, y las reformas y gastos asociados duplican el precio de la adquisición como carajo vas a vender por mas del doble del precio de compra.

Hablamos de duplicar el precio adquisición 98.000 € +90.000 en varios , creo que se les ha ido la olla en este proyecto y lo malo es que han pillado 40.000 € en menos de 24h


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Re: Obispo Amigo

Mensaje por Ragagu el Vie Feb 17, 2017 6:16 pm

Jajaja...Y que más da a quien hayan contratado para la reforma? Van a poner el precio de coste?
Pillan a una empresa de gestión inmobiliaria que es quien contrata a la empresa se reforma. Así la factura de los trabajos ni las vemos. Solo vemos la factura que nos pasa esa empresa intermediaria. Lo que esta empresa haga con el dinero que le cobra a la SL ya no lo podemos controlar. Ella si pagará bien la obra, el resto pues.... Imaginad.
Y si ADMIN, el dinero fluye como si la gente no mirara nada...Y mira que los españoles somos muy cuidadosos con nuestro dinero:
-Nos leemos las escrituras de compra venta de inmuebles de forma minuciosa. A muy pocos les han colado los bancos clausulas abusivas.
-Casi nadie picó con las preferentes porque la mayoría se informó detenidamente del producto.
-Casi nadie se creyó que con unos sellos se pudiera uno lucrar....

En fin, que con lo cuidadosos que hemos demostrado ser los españoles me sorprende que aquí hayan olvidado esa costumbre de analizar todo antes de invertir.

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Re: Obispo Amigo

Mensaje por Tono el Vie Feb 17, 2017 9:26 pm

Pensando un poco mal, quien nos dice que los valores invertidos son reales o sólo puro marketing? Quizás H decida en algunas oportunidades subir su skin in the game sólo para dar buena imagen...

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Re: Obispo Amigo

Mensaje por Ragagu el Sáb Feb 18, 2017 11:24 am

Tono escribió:Pensando un poco mal, quien nos dice que los valores invertidos son reales o sólo puro marketing? Quizás H decida en algunas oportunidades subir su skin in the game sólo para dar buena imagen...

¨No les hace falta subir el SKIN IN THE GAME (lo que ellos invierten...). Van a lo justo y necesario.. ¿Para qué más? Si hay una confianza ciega en ellos ahora mismo. Sería de malos empresarios involucrarse demasiado en las oportunidades, su negocio no está ahí, en ser socios de las SL, está en financiar oportunidades y echarles una mano al banco amigo y a la empresa de gestión inmobiliaria amiga.

Por marketing regalan unos vinos y punto...

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