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    Proyecto Mantuano

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    Proyecto Mantuano

    Mensaje por Alexander82 el Vie Mar 03, 2017 10:53 am

    Nueva oportunidad publicada sin hipoteca....algun gurú para analizar? :-)

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    Re: Proyecto Mantuano

    Mensaje por PeterK el Vie Mar 03, 2017 11:50 am

    Si hay reforma ya no merece la pena.

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    Re: Proyecto Mantuano

    Mensaje por Ragagu el Vie Mar 03, 2017 12:37 pm

    Alexander82 escribió:Nueva oportunidad publicada sin hipoteca....algun gurú para analizar? :-)

    El análisis de los gurus de HOUSERS no te vale? Mejor que ese no vas a encontrar ninguno...Ja,Ja,ja,Ja. Ironía.

    En mi opinión, cada vez son más a ciegas las inversiones en HOSUERS.
    * De la obra solo sabemos el coste final que dice HOUSERS que van a tener. Coste que se ve incrementado en un 5% por la comisión de HOUSERS. En qué consisten las obras, el presupuesto desglosado y lo típico que se presenta para justificar el coste de la obra, nada. Si este modus operandi se extiende por España, vuelvo a la constructora de cabeza!!!Nunca ha sido tan fácil forrarse con una obra como lo es con HOUSERS. Y la peña suelta la pasta como si no le costara trabajo conseguirla. Fijo que nadie pregunta por el desglose detallado del coste de la misma. 5%, más margen del intermediario amigo de HOUSERS que se encarga de ganar dinero con la obra, más la comisión para HOUSERS por adjudicar a dedo...

    * Del mobiliario, más de lo mismo. Ni idea las calidades del mobiliario a incluir, en qué consiste....Y también con su 5% incrementado. Más el margen de beneficio del intermediario amigo que buscará el mobiliario más la comisión que se llevará HOUSERS por adjudicar el mobiliario a dedo. y en nombre de la SL.

    En fin, más de lo mismo. Pero como no son políticos, pues se les permite...Anda que si fueran políticos no estaría la gente protestando...Pero como es HOUSERS, pues hay que aceptar que nos tomen el pelo..Es que alucino, plantan una cifra para la obra, buscan ellos la empresa de la reforma y la peña irá de cabeza a invertir....No me extraña que Blesa y Rato colocaran las preferentes como churros...

    En fin, un inmueble de 160.000€+ reforma se planta en los 210.000€.

    De todas formas, yo ya no coloco un euro en HOUSERS. Que pringuen otros...Así seremos más los damnificados y probablemente podamos socializar las pérdidas (espero y confío que no lleguen pero hay que estar preparados.... Pero para que Papá Estado nos ayude, llegado el momento, este foro habría que borrarlo entero. No creo que ningún juez se apiadara de gente que, sabiendo lo que sabía, seguía invirtiendo en HOUSERS.

    Es que son ganas de invertir viendo como hasta 9 oportunidades están sin adquirir el inmueble que respalda la inversión. Y, además, con el más que probable pufo con la obra y el mobiliario....

    Y nuestro pobre ADMIN seguro que le dedica un rato a sus magníficos análisis financieros para concluir que:
    -Es mala por lo que no invierte.
    -Es buena pero tal y como funciona HOUSERS tampoco invierte.


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    Re: Proyecto Mantuano

    Mensaje por HowlandReedII el Vie Mar 03, 2017 3:21 pm

    Pero Rafa,

    Que pesimista, si según la publicidad que nos llega el mercado inmobiliario va (cito textualmente) "viento en popa". No hay locales o pisos en venta o en alquiler desde hace meses, en absoluto.

    Tanta alarma, tanta alarma... Wink

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    Re: Proyecto Mantuano

    Mensaje por Admin el Vie Mar 03, 2017 7:34 pm



    Hola amig@s,

    no seas tan severo Rafa, Smile

    La verdad es que parece que este proyecto si que tiene buena pinta.

    Vayamos por partes.

    El alquiler esta cuadrao, 1250/1260 es el precio que ronda medio por la zona, con el cual el neto por este concepto ronda el 2.5% anual.

    En cuanto a la compra esta muy bien pues incluyendo el famoso 5% y las obras esta comprado casi un 5% por debajo precio mercado, ( es el mejor que recuerdo en mucho tiempo)

    H lo ha hecho bien, coloco a principios de año un par de buenos proyectos, no tan buenos o incluso malos estos últimos 4/5 y ahora coloca este con muy buena pinta.

    No me creo que puedan vender un 27% por encima de revalorizacion, pero con una revalorizacion de un 3% anual se le puede sacar un 2.5% neto en dos años.

    Así a ojo de buen cubero, se le puede sacar un 3.5% neto anual ( aprox. 5% bruto) .

    Solo me faltaria confirmacion visual del edificio por algun residente en Madrid que confirme que el edificio esta acorde a las condiciones que indica H





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    Re: Proyecto Mantuano

    Mensaje por Ragagu el Vie Mar 03, 2017 9:02 pm

    Si es que me hierve la sangre esta gente de HOUSERS...Yo creo que la solución a mi rabia va a pasar por canalizarla a través de montar otro HOUSERS para la Costa del Sol. Aquí sí que no hay donde alquilar nada. En fin..

    Pues ahora se trata de valorar estos otros factores:
    a) El plazo que tanscurra entre fin de financiación y compra del inmueble. Pongamos 1 mes.
    b) El plazo de obra. Nada dice al respecto HOUSERS. Pero viendo sus ritmos de obra, pongamos 4 meses.
    c) Pongamos 1 mes entre puesta en mercado y alquiler.
    En total, 6 meses sin rentar.
    Si consideramos una rentabilidad media neta del 3,5% si todo sale lo previsto (alquiler sin perder ningún mes, que se vende a lo previsto...). Tenemos 6 meses no ingresando nada y 24 meses al 3,5% neto. Es decir:
    Rentabilidad real = (6x0%/12+24*3.5%/12)/(6+24) = 0,2333% neto mensual. O sea, como número gordo, tenemos un 2,8% neto anual. No olvidemos dos aspectos importantes a la hora de comparar con otras inversiones: los meses a cero son los primeros. Y el ingreso más gordo es al final del período. Esto, si calculáramos en términos de TIR y teniendo en cuenta el momento en el que se produce el desembolso y cuando los ingresos perjudicaría dicha TIR. Pero bueno, vamos a quedarnos con ese 2,8% que creo estaría en la franja optimista. O sea, tenemos una inversión a 30 meses al 3,46% bruto.

    A mi, personalmente, no me parece para tirar cohetes. Si se vende a lo previsto es porque el mercado inmobiliario va bien, o sea, la economía va bien. Eso significa que los tipos tenderán a subir, la Bolsa reflejará esta bonanza económica....En fin, el riesgo que supone la inversión inmobiliaria vía HOUSERS no está para nada pagado con ese 3,46% a 30 meses....

    E insisto, un buen quehacer de HOUSERS no os creáis que lo mejoraría mucho. Lo que realmente mata esta iniciativa es que pagas el IS del 25% y luego el 19%. Luego ya se une el resto que hace que esta forma de invertir sea casi tan rentable como un depósito bancario.
    Y repito, ojo con los momentos en los que se produce el flujo de capitales. Alguien que pague intereses mensuales al 3% al año puede llegar a interesar más. Habría que echar la cuenta.

    Creo que el futuro del CROWFUNDING inmobiliario pasa por:
    a) Cambie la legislación para que este tipo de empresas no paguen doble tributación por los ingresos vía alquiler/venta.
    b) Se cree alguna figura jurídica que permita que un buen número de socios adquieran un inmueble sin tener que acudir todos al notario de forma presencial y que realmente esté gestionada por alguien independiente a HOUSERS.
    c) Usar el sistema PRIVALORE del contrato mercantil ese...

    Escribiendo este mensajito estoy pensando una cosa...Creo que cambiarían mucho las cosas si la gestión/administración de las SLs pasara a manos realmente independientes e HOUSERS. Alguna empresa que realizara las labores de gestión de las SL: búsquedas de subcontratas, búsqueda de ofertas de préstamos...HOUSERS podría conseguir una oferta vinculante con la que hacer el BP y captar financiación pero con la libertad de la SL de buscar una mejor opción a través del quehacer de la mencionada empresa independiente. El problema es que esta empresa querría su parte del pastel...Va, creo que no es una opción interesante...

    En fin, que no veo forma yo de que esto del CROWDFUNDING interese salvo que te conformes con rentabilidades en el entorno del 2-3% a medio-largo plazo y con los riesgos que ya vemos que se puede tener....

    Ragagu

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    Re: Proyecto Mantuano

    Mensaje por Alexander82 el Sáb Mar 04, 2017 2:29 pm

    Ragagu, que se lleven su comisión y chanchullos, me parece de lo más normal. Pero si lo dijeran desde un principio, me parecería de sobresaliente. Cobramos X de comisión por esto esto y esto y solo trabajamos con X empresa en la reforma, si te gusta bien si no también. Lo que no me parece bien, es que tarden tanto en reformar y no pase nada, tendrían que incluir una clausula, para el bien de los inversores y el de ellos mismos, porque antes lo ponen en alquiler.

    No soy un broker ni experto en finanzas, pero lo que si sé, es que mi banco habitual cada año me da menos por los ahorros...Housers no será 100% seguro y es lento, pero al menos cada mes recibo más beneficio neto con una pequeña parte de ahorro que con el banco.

    Alexander82

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    Re: Proyecto Mantuano

    Mensaje por MMM el Sáb Mar 04, 2017 9:19 pm

    Alexander82 escribió:Ragagu, que se lleven su comisión y chanchullos, me parece de lo más normal. Pero si lo dijeran desde un principio, me parecería de sobresaliente. Cobramos X de comisión por esto esto y esto y solo trabajamos con X empresa en la reforma, si te gusta bien si no también. Lo que no me parece bien, es que tarden tanto en reformar y no pase nada, tendrían que incluir una clausula, para el bien de los inversores y el de ellos mismos, porque antes lo ponen en alquiler.

    No soy un broker ni experto en finanzas, pero lo que si sé, es que mi banco habitual cada año me da menos por los ahorros...Housers no será 100% seguro y es lento, pero al menos cada mes recibo más beneficio neto con una pequeña parte de ahorro que con el banco.

    Alexander, tienes razon a medias en que dan mas que el banco. Si las cosas salen como tienen que salir, si, y ahi te doy la razon. Dan algo que los bancos no dan. Pero hay mucha gente con proyectos que no dan dinero en meses y meses, y veremos si alguna vez lo dan. Un ejemplo San Marcos Chueca, 6 meses parado y vermos hasta cuando, cuando era un proyecto que iba fenomenal e incluso iba a ser el primer local vendido. De lo que yo he invertido, y creo que soy uno de los afortunados, tengo 5000 Euros que no estan dando nada. Tengo 6 inversiones con dinero "decentes" y dos de 50 eurillos. 3 estan dando beneficios y una de las de 50 (0.01 centimo al mes). Desde luego que lo que mas lastra la inversion es Hacienda, y desde enero se ha juntado con el subidon de la comision de Housers.

    Yo la verdad es que el proyecto me encantaba y esperaba meter MUCHO mas al mes. Desde octubre ni un euro. Mi decepcion ha sido muy fuerte. Pero te reconozco, las que funcionan algo dan. Y luego claro esta el tema de que tu dinero esta inmovilizado. Esperemos no necesitarlo, porque sino vamos dados. Imagino que la gente que invierta no contara con ese dinero porque sino .....

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    Re: Proyecto Mantuano

    Mensaje por Irodriguez el Dom Mar 05, 2017 10:16 am

    Totalmente de acuerdo con MMM. Mientras no haya progresos en las inversiones ya ejecutadas, ni un euro mas. Afortunadamente para nosotros, se empieza a observar un cierto enfriamiemto en la consecucion de la financiacion.... a ver si eso les mete presion añadida para mejorar sus proyectos actuales.

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    Re: Proyecto Mantuano

    Mensaje por Alexander82 el Dom Mar 05, 2017 1:10 pm

    Estoy de acuerdo, cada uno de nosotros invierte de manera diferente y puede estar contento o descontento, depende de la suerte que hayamos tenido en las oportunidades...

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