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    Proyecto Reina

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    Proyecto Reina

    Mensaje por Admin el Lun Mayo 22, 2017 9:14 pm



    Hola amigos,

    nuevo proyecto en Valencia, la verdad es que no se que pensar, la informacion me tiene bastante confundido, creo que hay varios errores en la documentacion que nos aportan y que no me dejan claro el tema.

    Por ejemplo, comunican que es el proyecto Reina , en el BP hablan de 20 años,

    Entiendo que es un error, y quieren decir 4 años , por que invertir a 20 años lo veo exagerado Smile

    Otro error es que indican el proyecto Reina II en la documentacion , con importes diferentes de adquisicion.
    Shhh,, no se lo digais a nadie, pero creo que sacaran un remake.... Smile


    Todo esto me lleva a la gran pregunta, ¿ LA SL ESTA COMPRANDO EL PISO? o solo es un préstamo que se le otorga al promotor.

    Todo indica que es un préstamo que se otorga al promotor y que gestionara el alquiler pagando mensualmente ( este alquilado o no, esa es otra gran pregunta), una vez transcurran los 4 años o antes si lo vende con Bº se devuelve el préstamo y se cierra la operacion.

    Bueno si es asi, no hay que calcular nada , solo creer si el promotor pagara el 5% de interes anual durante 4 años maximo y despues devolvera el principal.

    El piso esta bien comprando , pero como siempre las obras, impuestos y comisiones ,elevan el precio a los 2000€ cuadrados, con lo cual los pisos que por la zona en condiciones aceptables son una gran competencia, y ponen el piso por tanto en precio de mercado, con lo que me quiere decir que esta todo estudiado, para que el Bº via 5% , obras y el del promotor hacen que todo el riesgo sea asumido por el inversor.

    Seria bueno saber si al menos se garantiza el cobro del préstamo que no del alquiler.

    Si hay alguien que este interesado en el proyecto que primero pregunte y si ando equivocado que nos amplié información.

    Otra gran pregunta es como se intrumentaliza este proyecto, ¿ como una SL? o hay algo diferente,

    ¿alguien sabe algo mas.?


    Gracias.

    Pd. es de agradecer que den la información en Bº x acción, ¿ de donde habrán sacado la idea ?  cheers  cheers






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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por lll-lll el Lun Mayo 22, 2017 11:12 pm

    Abreviando, parece un préstamo a 20 años
    .- el promotor es INVERSIONES COTASTER SL
    .- el promotor hechas su cuentas y pide 144.000 € para comprarlo y alquilarlo él.
    .- el préstamo es a 20 años 240 cuotas al 3,74% en cuotas mensuales
    .- el primer año hasta ago-18 amortiza solo intereses, después no hay tabla ¿?

    [modo ironic on]
    Como este proyecto "se lo van a quitar de las manos", ya deben tener preparado el siguiente "Reina II", seguramente será para los mismos, de forma parecida, pero que van a ser 186K al 5,15% TAE.
    Si nos fiamos de este "plan de pagos del futuro", se pagan solo intereses hasta el final que se abona el principal ¿? ("interés variable, amortización en el último periodo y con pago único")

    Todo un mar de lagunas en el horizonte, sin plantear, ni contestar.

    20 años con Housers ... juas, juas jocolor Twisted Evil
    [modo ironic off]

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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por Ragagu el Mar Mayo 23, 2017 12:59 am

    Me intuyo que lo de la SL se acabó.....
    Me suena a algo parecido al CROWDLENDING....Préstamo? Eso no es crowdfunding...
    Le prestas la pasta al promotor para que monte el negocio...Pero intuyo que el 5% lo sigue pagando el inversor...
    Entrar en una inversión con un 5% es un lastre grande salvo para inversiones largo plazo.

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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por Ragagu el Mar Mayo 23, 2017 1:03 am

    Pues no sé yo pero una inversión a 20 años por esa rentabilidad, no sé yo...Por muy mal que vaya la Bolsa, me da que comprar acciones del BBVA o SANTANDER o IBERDROLA o TELEFÖNICA ya con los dividendos te dan más y, ojo, la inflación al final el valor de las acciones la recoge pero esta inversión no.

    Yo a 20 años sin liquidez ni lo miraría....Me da que más de uno solo por tener el sello HOUSERS ya va a invertir y luego vendrán las sorpresas...

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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por Ragagu el Mar Mayo 23, 2017 1:08 am

    Que la CAIXA tiene bonos a 5 años al 4,75%....Je,Je,Je,....Supongo que COTASTER SL es más fiable que CAIXABANK....

    En fin, me parece alucinante...

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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por HowlandReedII el Miér Mayo 24, 2017 10:23 pm

    ¿Bonos a 5 años al 4,75% anual?
    Riesgo del copón.

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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por Ragagu el Miér Mayo 24, 2017 11:23 pm

    Bueno, los vi en AURIGABONOS....La curva de precios no refleja precisamente que sea riesgo...El bono creo que anda por encima del 100%...o sea, salió con una rentabilidad mayor pero como ha subido de precio desde entonces la rentabilidad real pues es menor...

    Corres el riesgo de que CAIXABANK quiebre, lo pase mal, que el sistema bancario español sufra....Pero, COTASTER SL es más de fiar que CAIXABANK? Y si CAIXABANK sufre, el sector inmobiliario en general....estaría mejor?

    Yo es que invertir ahora en renta fija no lo veo....Solo puede bajar...Yo solo mantengo mis bonos griegos...(comprados con descuento y camino de la paridad que van....) y mis bonos sobre concesionarias de autopistas españolas...Con los intereses bonificados y eso pues mira...mucho mejor que HOUSERS (creo que HOUSERS tardará en dar un 3-4% neto a alguien y de forma sostenida año a año) y con mucha mayor liquidez y, otra vez, me da más confianza AUDASA o AUCALSA que HOUSERS.




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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por HowlandReedII el Miér Mayo 24, 2017 11:33 pm

    Yo no estoy muy puesto en bonos, pero apostaría a que a un 4,75% tu contraparte no es Caixabank mi de broma. Al 1%-1,5%, igual sí. Al 4,75%, no.

    En cualquier caso, cualquier project-bond de un grupo medianamente bien gestionado ahora mismo me da muchísima más confianza que Housers. Incluso el trilero de la esquina.

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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por Admin el Miér Mayo 24, 2017 11:45 pm

    HowlandReedII escribió:Yo no estoy muy puesto en bonos, pero apostaría a que a un 4,75% tu contraparte no es Caixabank mi de broma. Al 1%-1,5%, igual sí. Al 4,75%, no.

    En cualquier caso, cualquier project-bond de un grupo medianamente bien gestionado ahora mismo me da muchísima más confianza que Housers. Incluso el trilero de la esquina.

    Rigth

    Sede de CaixaBank, en Barcelona. Reuters
    CriteriaCaixa capta 750 millones con una emisión de bonos a seis años

    El tipo de interés que pagará la matriz de CaixaBank es del 1,5%
    El 82% de los compradores son extranjeros

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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por Ragagu el Jue Mayo 25, 2017 1:06 am

    Yo me refería a éste:
    ES0240609018 CAIXABANK (emisor) 5,00 (cupón) 09/02/22 (vencimiento) 101,5 (precio compra) 101,6 (precio venta) 4,62% (TIR última) .

    Es bono subordinado y CAIXABANK puede, a partir del quinto año de emisión (2017) amortizarlo a la par (es decir, comprar los bonos al 100%) previa autorización del BANCO ESPAÑA. De ahí que no suban mucho...cualquier día te llega la CAIXA y los compra al 100% cuando tú lo has comprado al 105% por ejemplo. Palmas 5% así, como con HOUSERS, jejejej

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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por Ragagu el Jue Mayo 25, 2017 1:10 am

    Ya que estamos, os aconsejo que visitéis AURIGABONOS. Para invertir en bonos es mucho mejor que cualquier banco/caja, aunque las comisiones son más alta que operar en renta variable.

    Si os molan las rentabilidades HOUSERS, vais a encontrar bonos con mejor rentabilidad. Eso sí, tendrás que comprar bonos de empresas de mucho riesgo (RENAULT, PEUGEOT, CAIXABANK, AUDASA...), nada que ver con la seguridad, tranquilidad y liquidez que te ofrece HOUSERS.

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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por HowlandReedII el Jue Mayo 25, 2017 8:54 am

    Esa deuda sino me equivoco parece que se emitió en 2012, y ahí las cosas eran distintas. Igualmente, una deuda subordinada no es una deuda a secas. De todas formas, no me parece mala cosa la verdad.

    HowlandReedII

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    Re: Proyecto Reina

    Mensaje por Ragagu el Jue Mayo 25, 2017 9:14 am

    Cierto...es un producto complejo pero, insisto, a mi me da más tranquilidad la CAIXA (fue una gran caja en su día y, bueno, como entidad privatizada no va mal dentro del rango de la banca mediana) que HOUSERS.
    Cierto, salió en 2012 y de ahí el cupón. Pero al estar capada la subida por el tema de la amortización la TIR anda en números razonables para alguien que busca una inversión estilo HOUSERS (largo plazo y sin pretender rentabilidades de más de un 5%/año). AURIGABONOS si tiene MARKET PLACE, jajajaja. O sea, puedes comprar y vender tus bonos en el mercado secundario OFICIAL que existe en el MERCADO DE VALORES. Como comprar y vender acciones.

    A mi me parece una baja rentabilidad pero es lo que hay con los tipos por los suelos...

    Ragagu

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