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Proyecto Ayala (Proyecto Cerrado TIR 13.21% rent. 9.24% pdte. confirmar)

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Proyecto Ayala (Proyecto Cerrado TIR 13.21% rent. 9.24% pdte. confirmar)

Mensaje por Admin el Vie Jun 16, 2017 12:05 am




Bueno nuevo proyecto,

parece que H ha apostado por los prestamos , en este ofrecen un 9.56% a 18 meses, un prestamo con carencia de 17 meses y el 18 han de devolver el prestamos +los intereses.

Me llama la atención que los nuevos promotores, son casi todos de Valencia, y casi todos invierten en Madrid, ¿ que no hay gente de la zona.??

Bueno es un préstamo, y se trata de confiar en que el promotor podrá devolverlo.

Desde luego los precios de la zona son de escándalo aun rebajando un 10% los 5.693 precio medio zona a 5.130 x 50m2 =son 256.500 € por lo tanto el préstamo esta en mercado.

Bueno lo dicho, es un préstamo pero es que no veo garantía hipotecaria ni nada por el estilo, por lo tanto precaución.




Última edición por Admin el Mar Mar 13, 2018 4:01 pm, editado 2 veces

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Re: Proyecto Ayala (Proyecto Cerrado TIR 13.21% rent. 9.24% pdte. confirmar)

Mensaje por Ragagu el Vie Jun 16, 2017 10:52 am

Creo que HOUSERS ha dado con un nuevo filón. Los préstamos!!!!!!Es como usar el AUTOINVEST en el CROWDLENDING...Me explico:
-Capta fondos. Falta por averiguar que cobra HOUSERS de este servicio.
-Los consigue y concede el préstamo.
-Al cabo de los 18 meses sin tener que hacer nada: ni buscar inquilino, ni preocuparse de cobrarle,ni poner a la venta....NADA, les llega un ingreso de los intereses. Descuentan el 10% y a repartir.

Sin preocupaciones....Y vamos a ver si cobran alguna comisión al estilo 5% al PROMOTOR...Lo cual sería más beneficio solo por las gestiones. Entiendo que aquí sí la paga el PROMOTOR. Luego captará los fondos para hacer frente a la comisión pero como los remunera a un porcentaje nada que objetar.

Lo que si veo es que creo la gente se ha cegado con ese casi 10% de interés. Ojo, que es a 18 meses y no ves un duro ni nada hasta dentro de eso, 18 meses.
La TIR de la inversión es del 6,29%, que se quedaría en el 5,67% tras descontar la comisión de HOUSERS. No he descontado el IRPF de cada uno pero eso es para cualquier depósito que de intereses así que para comparar es suficiente.

O sea, invertir aquí sería mejor que cualquier producto financiero que ofreciera una rentabilidad del 5,67% anual y que pagara todo el último mes. Si fuera devolviendo el capital + intereses mes a mes pues habría que calcular también la TIR de este producto y compararla con este 5,67%.

Yo, viendo el nivel de riesgo y la forma de funcionar de HOUSERS ni me lo planteo....Por debajo del 10% de TIR no me planteo nada ya desde que descubrí el CROWDLENDING.

Y, sin contar con el CROWDLENDING, me parece una rentabilidad baja para el tipo de producto y el plazo. Es un préstamo a 18 meses al 5,67% getionado por HOUSERS (menos riesgo tienen los bonos griegos)

Ragagu

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Re: Proyecto Ayala (Proyecto Cerrado TIR 13.21% rent. 9.24% pdte. confirmar)

Mensaje por Admin el Vie Jun 16, 2017 5:16 pm

Hola Rafa, según mis datos el interés real es el 6.10% , ( he hecho los cálculos en base a 360 días, )  es lo que tenemos los que cargamos intereses apuramos día a día Smile

Creo que H, sobre todo su marketing que sigo diciendo que es de primera, sabe que ofrecer un 6.1% a 18 meses es mucho mas que atractivo para el 95% de su cartera de clientes, y también sabe que seguirá encontrando clientes ahora que ha ganado ya musculo financiero.

Sea como sea , esto es una realidad, 45.000 clientes atraen a mas gente y ofreciendo un 6% se lo quitaran de las manos.

Que ahora cobraran un 5% al promotor, ( que lo cargara a la financiación ) y que ademas seguro que H , gasta menos recursos propios ( plantilla etc..y eso yo lo aplaudo por gestión empresarial.) y aun meterá alguna factura de reparaciones, servicios etc. pues seguro, pero insisto, un 6% para la gran masa sigue siendo muy atractivo a pesar del riesgo, que puede ser similar a loanbook o similares.

Lógicamente a nuestros ojos, no hay comparación pero la gran masa no nos conoce, ni conoce a las letonas. Sad

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Re: Proyecto Ayala (Proyecto Cerrado TIR 13.21% rent. 9.24% pdte. confirmar)

Mensaje por Ragagu el Sáb Jun 17, 2017 6:49 pm

Yo usé la fórmula de TIR.NPER de EXCELL...Es lo que uso siempre para comparar rentabilidades....Tienes los flujos de capital y las fechas en las que se producen...

Yo calculé el 9,56% sobre 1.000€. Creo entendí que lo que dicen es que la rentabilidad porcentual es eso, el 9,56%. Sin entrar en plazos ni nada.

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Re: Proyecto Ayala (Proyecto Cerrado TIR 13.21% rent. 9.24% pdte. confirmar)

Mensaje por Irodriguez el Dom Jun 18, 2017 10:36 pm

Lo que tienen que preocuparse es de arreglar todo lo que está pendiente.... que es mucho.

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Re: Proyecto Ayala (Proyecto Cerrado TIR 13.21% rent. 9.24% pdte. confirmar)

Mensaje por Admin el Dom Jun 18, 2017 11:36 pm

Ragagu escribió:Yo usé la fórmula de TIR.NPER de EXCELL...Es lo que uso siempre para comparar rentabilidades....Tienes los flujos de capital y las fechas en las que se producen...

Yo calculé el 9,56% sobre 1.000€. Creo entendí que lo que dicen es que la rentabilidad porcentual es eso, el 9,56%. Sin entrar en plazos ni nada.

Siendo bueno el calculo con base de 365 dias da 6.552 %


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Re: Proyecto Ayala (Proyecto Cerrado TIR 13.21% rent. 9.24% pdte. confirmar)

Mensaje por Ragagu el Lun Jun 19, 2017 12:15 am

Pero no dicen que pagan todos los intereses al final del período?
En tu simulación sale que cobran intereses todos los meses...


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Re: Proyecto Ayala (Proyecto Cerrado TIR 13.21% rent. 9.24% pdte. confirmar)

Mensaje por Admin el Lun Jun 19, 2017 11:29 am

No solo cálculo como se llega al final

No quiere decir que paguen, al incluir los intereses implícitos que cobrarías en un préstamo standars la rentabilidad que sale a 18 meses es 6.55%

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Re: Proyecto Ayala (Proyecto Cerrado TIR 13.21% rent. 9.24% pdte. confirmar)

Mensaje por Ragagu el Lun Jun 19, 2017 3:16 pm

Ah...para comparar....
Pero es que el préstamo que simulas es mejor....al recibir los intereses mes a mes cobras antes y eso tiene un beneficio financiero...De ahí que tu interés del 6,55% mejore la TIR del préstamo de HOUSERS...
Por eso uso la TIR...tiene en cuenta los períodos en los que se produce la inversión y cuando se va cobrando...para poder comparar en igualdad de condiciones....
Y luego descuenta la comisión del 10%....

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Re: Proyecto Ayala (Proyecto Cerrado TIR 13.21% rent. 9.24% pdte. confirmar)

Mensaje por Admin el Mar Mar 13, 2018 4:00 pm




Pues como decía al principio los precios son de escándalo en esta zona y este proyecto parece que tiene una TIR final muy buena como consecuencia de cerrar el proyecto 7 u 8 meses antes de lo previsto.

Creo que es la segunda mejor TIR que han logrado hasta el momento, a ver si algún inversor nos confirma los números.

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