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Proyecto Pez 11

Mensaje por Admin el Jue Jun 22, 2017 10:52 pm




Sale la venta del proyecto de  Malasaña  y se lanza un nuevo proyecto en Malasaña ( sigo diciendo que el que dirige el marketing en H es muy bueno)

Sin embargo ambos proyectos son totalmente distintos.

Este segundo es otro préstamo que promete el 6.59% a 1 año aunque se puede amortizar antes si se vende con lo cual lógicamente se cobraría menos, proporcionalmente.

Descontando el IRPF y comisión H quedaria en un 4.8% neto.

El piso esta bien comprado, aprox. un 3.5 % por debajo del precio medio de la zona, pero como siempre hay unas comisiones y obras que aumentan significativamente el precio del m2 hasta 5.659 € cuando se ha comprado a 172000/44 = 3.909 m2

Con la revalorizacion de H para obtener el beneficio el m2 sube a 6.032 €

Las obras harán aumentar el valor del bien, pero en la zona hay pisos similares y la venta media del m2 esta en 4.491 € es decir 1.541 € por debajo de lo esperado para la venta.

Visto lo visto con el anterior Malasaña se han vendido por importes similares, puede pasar de todo, pero de principio opino que es muy caro.

Aspectos negativos que observo del BP.

Colchón de imprevistos, de 4.102,22 €, el 25% de los 16.405 € a pagar como intereses ( faltan 4.10 € en el calculo de intereses a pagar a los inversores  cheers  cheers ) osea:

-que hay imprevistos, pues se cubren con estos 4k cuando se paguen los intereses 16k  y todo el mundo contento.
-que NO hay imprevistos, pues se pagan los intereses 16k , inversores contentos y los 4k para repartir entre el promotor y H , ( esto es una suposicion) y mas contentos todavia.

El resto de aspectos negativos, comisiones, etc, ya los conocéis, pero al menos al ser un proyecto de préstamo se diluyen algunas, pues los plazos de obras y tal serán mas rápidos, pues les interesan vender cuanto antes.

No es un proyecto de ahorro ( instantrent), por lo que no se cobra nada desde que se financie el proyecto, se cobra todo al final.

Como colo fon, comentar que seguramente se financiara rápido, un 4.8 neto es una golosina para mucha gente.






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Re: Proyecto Pez 11

Mensaje por Ragagu el Jue Jun 22, 2017 11:29 pm

Pues menudo premio....

Es para flipar como asumes el riesgo equivalente a un préstamo al 10% pero acabas cobrando menos del 5%. El riesgo hay que pagarlo, pero parece que los inversores de HOUSERS pasan de cobrar por ese riesgo.

En fin, tu riesgo renta X pero gracias a HOUSERS parte de ese beneficio acaba en los bolsillos de HOUSERS.
Vale que aquí llega el promotor (¿veremos algún día en los juzgados la figura del promotor de paja? jajajaja) pide una cantidad de dinero que HOUSERS se encarga de inflar debidamente. A cambio, paga por todo ese dinero una cantidad que acaba resultando ser el 5% de tu inversión. PEro, si lo piensas es como si el riesgo del préstamo se pagara al 10%, así que si quieres invertir 1.000€ para recibir 100€, HOUSERS se las ingenia para pedirte 1.700€.

Conclusión, en estas oportunidades, parte de tu inversión no va a generar rentabilidad ninguna, va a los bolsillos de HOUSERS o del promotor directamente (y no precisamente para aplicarse a la vivienda). Luego el riesgo que asumes no lo estás cobrando. MALA INVERSIÓN por tanto.

En mi opinión, creo que HOUSERS ha cambiado el modus operandi para ser una promotora al uso. Pide dinero prestado, y no al banco si no a los españolitos de a pie y estos hacen de banco pero a unos tipos inferiores a los bancos o, por lo menos, con unas exigencias de garantías inferiores a las que piden los bancos. Si el proyecto fuera interesante de verdad el dinero lo pedirían prestado a un banco. Pero imagino que el banco les tiraría el BP a la cara.

Lo dicho, veo esto una bomba de relojería. Prefería ser partícipe de una SL propietaria de un inmueble que andar prestando a estos tipos y viendo como, si no me quitaran mi dinero, los tipos serían mejores. Ya lo decía entonces: el 5% de comisión destroza cualquier inversión cortoplacista. Del total del beneficio, la mitad es para pagar la comisión. La mitad. Ofrecen un 5% a un año. Si no hubiera esa comisión del 5% realmente te estarían pagando un 10%. Se quedan con la mitad de tu beneficio sin asumir riesgo!!!!!
¿Cómo puede haber gente que invierta?

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