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    Proyecto Monec

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    Proyecto Monec

    Mensaje por Admin el Mar Jul 11, 2017 8:07 pm



    Hola amigos,

    la verdad es que no se por que se enrollan tanto, que si buen alquiler que si incremento de precios,,,, pero SEÑORES QUE ES UN PRESTAMO al promotor :

    Tipo de préstamo:
    Importe del préstamo:
    TAE (Tasa Anual):
    Coste total del préstamo:
    Amortización:
    Tabla de amortizaciones:
    Tipo de interés de demora:
    Retención promotor:
    Proyecto
    Monec
    INFORMACIÓN SOBRE EL PRÉSTAMO
    Interés variable, amortización en el último periodo y con pago mensual de
    intereses.
    319.000€
    8,05%
    Capital más intereses.
    Se producirá en el último periodo, permitiéndose una amortización
    anticipada.
    Adjunta en la información financiera.
    Equivalente al interés legal del dinero más dos puntos porcentuales.
    1,8%


    Al inversor ( o prestamista) le dan el 30.75% en 5 años es decir =  6.15% bruto, que vamos a decir que no es malo, pero sin ninguna garantía hipotecaria sobre el bien que yo sepa, me encantaría ver el contrato .

    Como la TAE cargada al promotor es del 8.05 - 6.15 = H se lleva un 1.9% cada mes, ademas del 10%del neto que cobra al prestamista que viene a ser aproximadamente otro 0.5% , es decir 2.4% neto al mes.

    Ademas por los efectos redondeo , ya que del neto 3.71 que paga a los prestamistas, se pierden por el camino 0.0013333....que vienen a ser 400 € anuales.

    Bueno pues eso un 2.5% bruto anual de 319.000 , 7.975 € a ingresar por uno o varios conceptos ademas de su porcentaje del proyecto del 5% de unos 16.000 €.

    A ver si hacen una ampliación de capital que invierto, pero en H.

    El promotor de este proyecto parece que es muy activo, pues tiene ya varios en poco mas de un mes.

    Si alguien quiere apostar, da lo mismo hacerlo en loanbook, communitae, etc, que en H, es la loteria.

    Saludos.

    Pd edito por que es que son chapuzas al mas no poder....



    la suma de la compra mas la inversion es tremenda: 205.000+57.000 =  Evil or Very Mad 319.000 lol!  lol!
    La certificación del valor del piso es por la agencia de 256.000 € y H ya ha subido a 332.988 € jope que lo vendan ya.....

    OMG

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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por Ragagu el Mar Jul 11, 2017 8:46 pm

    Pues se darán de tortas los fans de HOUSERS por apostar aquí...
    La verdad es que yo quiero acciones de HOUSERS!!!Qué salga al MAB ya!!!! Aunque me da que es más barato financiarse por aquí que andar saliendo a Bolsa a captar fondos....Si tienen un montón de capital disponible...(el de las oportunidades sin vender, las que están a medio vender...)

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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por Rmmbr el Miér Jul 12, 2017 12:14 pm

    Son préstamos participativos, de ahí que hablen de alquiler, revalorización, etc.

    Los únicos préstamos puros como tal son los de tipo fijo donde la zona importa tanto en cuanto sea un negocio viable para que el promotor pueda devolver el préstamo

    Rmmbr

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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por Admin el Miér Jul 12, 2017 7:45 pm

    Rmmbr escribió:Son préstamos participativos, de ahí que hablen de alquiler, revalorización, etc.

    Los únicos préstamos puros como tal son los de tipo fijo donde la zona importa tanto en cuanto sea un negocio viable para que el promotor pueda devolver el préstamo

    Pues en el BP los unicos ingresos que contemplan para lso inversores , son el 3.71% de alquiler.

    por lo que entiendo que de participar en los posibles beneficios de la venta, nada de nada.

    Entiendo que si ademas del alquiler, hay ganancias por la venta, se reflejaria en el BP ¿no?

    A lo mejor es que el BP esta incompleto a mi entender.





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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por HowlandReedII el Miér Jul 12, 2017 9:38 pm

    Si es un participativo, a parte de la remuneración ordinaria, debe existir una remuneración dependiente de los beneficios obtenidos por el prestatario-financiado.

    ¿De eso no pone nada el contrato?

    A parte, ¿dan algún tipo de análisis de la contra-parte? ¿Entendemos que es suficientemente solvente? ¿cómo se aseguran de esto?

    Vamos, que a mi no me lían más.


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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por Ragagu el Jue Jul 13, 2017 1:15 am

    Pero como siguen liando a tantos no necesitan mejorar...El cliente no les demanda mejora....Y ya sabemos que el cliente siempre tiene la razón!

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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por xavierguirado el Jue Jul 13, 2017 9:25 am

    Housers es una burbuja en si mismo, funciona mientras coloquen oportunidades, porque con el 10% de nuestros beneficios no tienen ni para pagar la luz, a la mayoría de personas que ya hemos invertido creo que no volveremos a meter ni un euro así que es question de tiempo que la gente deje de entrar y los proyectos no salgan para adelante.

    Pensando de forma egoista solo espero que cuando eso pase estar fuera de Housers por que tengo la impresión de que van a salir en los periódicos y esta vez no como ejemplo a seguir ...

    La otra opción es que la gente siga metiendo el dinero en Housers ganando poco asumiendo mucho riesgo de manera indefinida. Sinceramente no lo veo. Si saliera a bolsa, apostaría pero contra Housers.

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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por Rmmbr el Jue Jul 13, 2017 10:41 am

    Admin escribió:
    Rmmbr escribió:Son préstamos participativos, de ahí que hablen de alquiler, revalorización, etc.

    Los únicos préstamos puros como tal son los de tipo fijo donde la zona importa tanto en cuanto sea un negocio viable para que el promotor pueda devolver el préstamo

    Pues en el BP los unicos ingresos que contemplan para lso inversores , son el 3.71% de alquiler.

    por lo que entiendo que de participar en los posibles beneficios de la venta, nada de nada.

    Entiendo que si ademas del alquiler, hay ganancias por la venta, se reflejaria en el BP ¿no?

    A lo mejor es que el BP esta incompleto a mi entender.





    Entiendo que depende de cada oportunidad. Según lo que he estado viendo con el nuevo modelo:

    - En los de Ahorro la venta es por market place, así que los beneficios de la venta no tiene sentido que estén en el BP en tanto en cuanto, supuestamente, vendes cuando tú quieres y al precio que elijas.

    - En los de inversión aparece una rentabilidad total y no hay alquiler, entiendo que se participa sobre los ingresos por la venta.

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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por Admin el Jue Jul 13, 2017 7:42 pm

    Hola Rmmbr,

    pero imagina que llega una oferta el año 2, y se vende. ¿quien controla esa venta?
    precio de venta
    gastos sobre la venta
    plusvalias, etc

    ¿como sabemos si el precio total de la venta se reparte entre solo los prestamistas o tambien se llevan X% el promotor y H ?

    Hace dos dias pregunte todo esto a H pero sigo sin respuesta.

    Te ruego que si puedes , pidas esta info a ver si tienes mas suerte y te contestan.

    Un saludo amigo.

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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por Ragagu el Vie Jul 14, 2017 12:37 am

    Como puede ser que haya tantas dudas al respecto del funcionamiento de tal o cual oportunidad. Es verdad que ya me desentendí de HOUSERS hace ya meses pero por lo que leo, desde que la CNMV llegó, es como invertir a ciegas...No está muy claro el funcionamiento del nuevo sistema implementado por HOUSERS...Me recuerda cuando HOUSERS se empeñaba en que no quedara claro lo de la comisión del 5%...Y el objetivo era claro: evitar que saliéramos espantados...¿Será por eso que ahora continúa con su peculiar política de transparencia no aclarando nada y dejando todo lleno de dudas? En su línea, vamos...

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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por Rmmbr el Vie Jul 14, 2017 11:01 am

    Admin escribió:Hola Rmmbr,

    pero imagina que llega una oferta el año 2, y se vende. ¿quien controla esa venta?
    precio de venta
    gastos sobre la venta
    plusvalias, etc

    ¿como sabemos si el precio total de la venta se reparte entre solo los prestamistas o tambien se llevan X% el promotor y H ?

    Hace dos dias pregunte todo esto a H pero sigo sin respuesta.

    Te ruego que si puedes , pidas esta info a ver si tienes mas suerte y te contestan.

    Un saludo amigo.

    Hola Admin, la verdad es que después de tu comentario me ha picado la curiosidad y los he llamado porque me parece una información interesante. Os comento un poco a ti y a todos. Intentaré hacerlo lo más simple posible porque así escrito es algo complejo.

    A grandes rasgos: el promotor, por contrato, como mínimo está obligado a vender al precio que le permita poder devolver la totalidad del capital que le prestaron los inversores. Si quiere vender por debajo de esa cifra lo deben de autorizar por mayoría los inversores. Si el promotor vende a un precio que le permite devolver todo el capital y tener un beneficio lo que ocurre es que el promotor se queda un % (está en los contratos, no recuerdo cuál me han dicho) y el resto se reparte a los inversores. Housers sólo aplica la comisión del 10% si hay beneficio, es decir, sobre la parte que no es devolución del capital.

    Para entrar un poco más en detalle.

    Ahora mismo hay tres oportunidades diferentes (obviando los préstamos a tipo fijo que son un préstamo puro y duro como si fuese crowdlending).

    Existen oportunidades de ahorro sin objetivo de venta, de inversión con objetivo de venta y una especie de híbrido que es un ahorro con objetivo de venta. Todos estos funcionan como préstamos participativos.

    En los de ahorro "puros" no existe objetivo de venta del inmueble y la salida va por market place. Aquí hay alquiler y al promotor sólo se le permite vender el inmueble por un importe igual al capital prestado por los inversores para poder devolverlo. Si lo vende por ese importe el "pago" se considera devolución de capital y Housers no cobra comisión, mientras tanto se supone que has ido cobrando los alquileres. Si vende por un importe superior al capital que le prestaron el promotor se queda un porcentaje y el resto se reparte entre los inversores. Housers aplicaría su comisión del 10% sobre ese beneficio.

    En el caso de los de inversión no hay alquiler, se compra, reforma y venta. Aquí es igual, el promotor sólo puede vender por un importe igual al que le prestaron. Entiendo que en estos proyectos es difícil que pueda ocurrir con toda la reforma de por medio, pero a saber...

    En el caso de los híbridos básicamente es lo mismo. Son proyectos donde hay alquiler pero también hay objetivo de venta y plazo. Si el promotor quiere vender antes de que falten más de 12 meses del plazo fijado está obligado a hacerlo por un importe superior al que le prestaron. Si el promotor quiere vender cuando quedan 12 meses para que acabe el plazo está obligado a, como mínimo, vender para devolver la totalidad de lo que le prestaron.

    No sé si os ha quedado claro... yo me enteré rápido pero así escrito parece un jeroglífico  lol!

    Rmmbr

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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por Admin el Vie Jul 14, 2017 5:29 pm

    Pues la verdad es que me ha quedado mas claro que ocn el mail que enviaron hace un par de meses.

    Animo a los de H. a que hagan un FLUJODIAGRAMA con esta información y publiquen en su web, por que esta explicación tuya me ha aclarado mas el tema, y como yo creo que hay mucha gente confusa.

    Muchas gracias por tu gran apunte, ahí va mi positivo.

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    Re: Proyecto Monec

    Mensaje por Ragagu el Sáb Jul 15, 2017 11:25 am

    Y mi punto positivo también...

    Pues la verdad es que, como dices, un poco enfarragoso así leído y, mucho me temo, que incluso contado por tlf habrá gente que no lo entienda muy bien..(y a río revuelto ganancia de pescadores...).

    Y esos contratos que se firman con el promotor, ¿no están disponibles en la documentación que se cuelga de cada oportunidad?
    ¿Y es legal impedir que un propietario venda el piso al precio que le plazca? Su única obligación es devolver el dinero prestado al tipo de interés convenido, no?

    No sé, sistema peculiar pero veo por ahí que alguien se lleva un % sobre el beneficio (¿Desconocido ese %?)...

    Sea como fuere, me parece que cualquiera de estas oportunidades "nuevas" van a arrojar mejores cifras que la mayoría de las antiguas...lo cual tampoco es de mucho mérito...

    Pero insisto, poco claro HOUSERS explicando esto. Debería explicarlo más clarito y sin necesitar de que alguien llame por tlf...Por escrito todo mejor!!!!!!!!!!

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    Re: Proyecto Monec

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