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    OPORTUNIDAD VINAROZ

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    OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Jue Jul 27, 2017 12:35 am

    Buenas noticias....o no? Nunca se sabe...Ja,Ja,Ja

    En serio, oferta de compra de uno de los dos inmuebles de VINAROZ. (por el mejor).
    La oferta es de 255.000€ mientras que el inmueble costó 160.000€ + 48.050€ de reforma más gastos y comisiones aparejados...

    Si hacemos un reparto proporcional de toda la inversión en función del precio de compra en escritura de cada inmueble+la reforma,  resulta:
    INVERSIÓN TOTAL (excluyendo hipoteca) = 282.345€
    Precio compra VINAROZ+reforma = 160.000€+48.050€ = 208.050€
    Precio compra MARTÍN MARTÍNEZ = 88.000€+12.100€ =100.100€
                                                                              TOTAL = 308.150€
    inversión estimada por VINAROZ =  282.345/308.150*208.050 = 190.628€
    inversión estimada por MARTÍN = 91.717 €

    Además tenemos una hipoteca de 88.600€ que, en la escritura de la hipoteca que en su día me mandó HOUSERS, no está repartido entre los dos inmuebles...O si lo está no lo he visto. Estimo que para cuando se venda el inmueble se habrán pagado 5.630€ de capital. Lo que queda de hipoteca lo reparto yo proporcionalmente al precio de escritura de cada vivienda:
    VINAROZ = 82.970*160.000/(160.000+88.000) = 53.529€
    MARTÍN = 29.441€

    En conclusión, la plusvalía bruta (sin descontar comisiones de intermediarios ni de HOUSERS ni mordidas adicionales) es de: 255.000€ - (190.628€+53.529€) =10.843€

    Por cierto, la esperada comisión del intermediario en la venta del 3% es de 7.650€

    En resumen, que sacamos 3.000€ a repartir entre 190.628€ de inversión (menos mal el banco nos cede amablemente la parte proporcional de su beneficio en la plusvalía). O sea, 1,57% previo pago de la comisión de HOUSERS del 10% sobre las plusvalías y antes e pagarle a HACIENDA....
    Vamos, que sale lo comido por lo servido!!!!! No me lo puedo creer pero, por más vueltas que le doy, no encuentro mi error en estos cálculos aproximados. Confío en que haya algún error gordo, si no, menudo negocio!!!! ADMIN juzgará mis cuentas....He querido hacerlas rápido (y al final me ha llevado su rato) pues, total, tampoco es que sirva de mucho.

    Recordar que el precio de venta estimado en el BP es de 518.500€ por las dos, aplicando la misma proporcionalidad, resulta un precio de venta para VINAROZ de 518.500/(160.000+88.000)*160.000 = 334.516€. Respecto a 255.000€, es un 31% más a conseguir en 4 años más, aprox. En el entorno del 8% de crecimiento anual sostenido durante 4 años....Pufff, no sé, muy optimista.

    Lo que no entiendo es porqué HOUSERS presenta otras cifras en la documentación de la convocatoria de la Junta que, por cierto, nadie sabe de donde vienen.

    Conclusión: En mi opinión, tengo más ganas de salir de HOUSERS que de analizar si la operación es financieramente interesante o no. La faena es que, nuevamente, es otro inmueble que se vende de una SL con dos inmuebles. Así que no recupero mi inversión mientras que HOUSERS no para de acumular liquidez en las SL por ella controlada. Vende el piso pero no devuelve el principal. Pues es un buen dinerito que puede usar mientras la SL siga viva...Con tal que lo devuelva el día del cierre de la SL, mientras puede ahorrarse acudir a bancos a por financiación ajena. ¿Será casualidad o HOUSERS anda esforzándose en este tipo de ventas que le genera un aporte extraordinario de fondos que puede tomar "prestados" sin coste alguno?

    Añadir que mientras no se disuelva la SL tendremos una parte importante de nuestra inversión en la SL ya sin rentar nada, pues estaría en forma de liquidez en la SL y no invertida en nada, salvo que se use para amortizar la hipoteca también del otro inmueble y, bueno, algo se aproveche. Auqnue no lo parezca, este aspecto de tener unos 2/3 de tu inversión sin rentar lastra bastante la rentabilidad global del "negocio" de esta oportunidad como se alargue en el tiempo tal circunstancia. Vaya faena el que haya oportunidades con varios inmuebles...No caí yo en esta circunstancias en su día.

    En fin, que o me he equivocado en algo o no ganamos nada en esta venta. Entre la reforma, el 5% de comisión encubierta, impuestos y otros gastos, la plusvalía real se va a quedar en casi nada. Sería importante saber si esta venta lleva asociado el pagar un 3% de comisión de intermediación o HOUSERS ha conseguido vender el inmueble sin recurrir a intermediarios.

    Bueno, que ADMIN me regaña por no dormir....Ahí dejo este pequeño análisis sobre lo bonito que parece si te quedas solo con el precio del inmueble en la compra y el precio de venta. Todo lo que hay alrededor de gastos, justificados o no, al final influyen y bastante. Y me reitero en mi opinión:
    El esquema de HOUSERS hace imposible que se saque algo decente si vendes al poco de comprar el inmueble. Aquí vendemos en 14 meses por lo que el palo de la reforma + el 5% de comisión tenemos que recuperarlo en un crecimiento del precio de venta a lo largo de un año. Vamos, que el primer 6% (suponiendo que la reforma nos cuesta un 1% de mordida) se pierde. Y claro, recuperar ese 6% en un año y encima querer sacar un 5% en la venta exige que la vivienda se revalorice un 11% en un año. Si tienes 3 años para recuperar ese 6%, solo tienes que recuperar un 2%/anual, algo más razonable y que deja margen a ganancias. Así que, por desgracia, para que esta aventura en HOUSERS arroje cifras en torno al 5% bruto no queda otra que retrasar las ventas al máximo, máxime si los inmuebles están alquilados.
    De todas formas, da igual lo que aquí concluyamos, si HOUSERS quiere vender saldrá en la Junta que se vende...salvo que no haya QUORUM.

    No sé vosotros que opináis.

    Ragagu

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Jue Jul 27, 2017 12:37 am

    Por cierto, aquí tienen los de HOUSERS un servicio económico para ahorrarnos el 3% de la comisión de la venta:
    http://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2017/07/27/596e2857e2704ee22b8b45db.html

    ¿Habrá milagro y HOUSERS mirará por nuestros intereses?

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por MMM el Jue Jul 27, 2017 9:08 am

    Con respecto a lo que Ragagu dice aqui, tengo una consulta. Housers ha mandado un email para una Junta General Extraordinaria para vender los 2 Inmuebles de Eloy Gonzalo.
    Alguien tiene invertido aqui? Cual Es vuestra opinion?

    Por cierto, acabo de leer esto :
    " Pero lo más importante es que no tendrás que esperar a vender todos los inmuebles al mismo tiempo, sino que se podrán vender individualmente cada uno de ellos cuando lleguen a su precio objetivo de venta. De esta manera recibirás tus beneficios antes del tiempo estimado."
    Los "beneficios" igual si, pero el capital no, con lo cual tienes un capital parado, no aportando nada.

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Jue Jul 27, 2017 2:47 pm

    Exacto MMM. No dicen nada realmente si lo piensas. Dicen que si se vende un piso de los dos pues recibirás el dividendo...Pues claro, ¿por qué no ibas a recibirlo? Es como si dicen que todos los meses te pagan el dividendo por el alquiler....Para no decir nada si que les gusta escribir..Pero cuando de resolver una consulta (recuerdo la lucha para que explicaran la descomposición de la partida opaca...y no había forma), ni mú.

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Admin el Vie Jul 28, 2017 1:28 am

    Ragagu escribió:Buenas noticias....o no? Nunca se sabe...Ja,Ja,Ja

    En serio, oferta de compra de uno de los dos inmuebles de VINAROZ. (por el mejor).
    La oferta es de 255.000€ mientras que el inmueble costó 160.000€ + 48.050€ de reforma más gastos y comisiones aparejados...

    Si hacemos un reparto proporcional de toda la inversión en función del precio de compra en escritura de cada inmueble+la reforma,  resulta:
    INVERSIÓN TOTAL (excluyendo hipoteca) = 282.345€
    Precio compra VINAROZ+reforma = 160.000€+48.050€ = 208.050€
    Precio compra MARTÍN MARTÍNEZ = 88.000€+12.100€ =100.100€
                                                                              TOTAL = 308.150€
    inversión estimada por VINAROZ =  282.345/308.150*208.050 = 190.628€
    inversión estimada por MARTÍN = 91.717 €

    Además tenemos una hipoteca de 88.600€ que, en la escritura de la hipoteca que en su día me mandó HOUSERS, no está repartido entre los dos inmuebles...O si lo está no lo he visto. Estimo que para cuando se venda el inmueble se habrán pagado 5.630€ de capital. Lo que queda de hipoteca lo reparto yo proporcionalmente al precio de escritura de cada vivienda:
    VINAROZ = 82.970*160.000/(160.000+88.000) = 53.529€
    MARTÍN = 29.441€

    En conclusión, la plusvalía bruta (sin descontar comisiones de intermediarios ni de HOUSERS ni mordidas adicionales) es de: 255.000€ - (190.628€+53.529€) =10.843€

    Por cierto, la esperada comisión del intermediario en la venta del 3% es de 7.650€

    En resumen, que sacamos 3.000€ a repartir entre 190.628€ de inversión (menos mal el banco nos cede amablemente la parte proporcional de su beneficio en la plusvalía). O sea, 1,57% previo pago de la comisión de HOUSERS del 10% sobre las plusvalías y antes e pagarle a HACIENDA....
    Vamos, que sale lo comido por lo servido!!!!! No me lo puedo creer pero, por más vueltas que le doy, no encuentro mi error en estos cálculos aproximados. Confío en que haya algún error gordo, si no, menudo negocio!!!! ADMIN juzgará mis cuentas....He querido hacerlas rápido (y al final me ha llevado su rato) pues, total, tampoco es que sirva de mucho.

    Recordar que el precio de venta estimado en el BP es de 518.500€ por las dos, aplicando la misma proporcionalidad, resulta un precio de venta para VINAROZ de 518.500/(160.000+88.000)*160.000 = 334.516€. Respecto a 255.000€, es un 31% más a conseguir en 4 años más, aprox. En el entorno del 8% de crecimiento anual sostenido durante 4 años....Pufff, no sé, muy optimista.

    Lo que no entiendo es porqué HOUSERS presenta otras cifras en la documentación de la convocatoria de la Junta que, por cierto, nadie sabe de donde vienen.

    Conclusión: En mi opinión, tengo más ganas de salir de HOUSERS que de analizar si la operación es financieramente interesante o no. La faena es que, nuevamente, es otro inmueble que se vende de una SL con dos inmuebles. Así que no recupero mi inversión mientras que HOUSERS no para de acumular liquidez en las SL por ella controlada. Vende el piso pero no devuelve el principal. Pues es un buen dinerito que puede usar mientras la SL siga viva...Con tal que lo devuelva el día del cierre de la SL, mientras puede ahorrarse acudir a bancos a por financiación ajena. ¿Será casualidad o HOUSERS anda esforzándose en este tipo de ventas que le genera un aporte extraordinario de fondos que puede tomar "prestados" sin coste alguno?

    Añadir que mientras no se disuelva la SL tendremos una parte importante de nuestra inversión en la SL ya sin rentar nada, pues estaría en forma de liquidez en la SL y no invertida en nada, salvo que se use para amortizar la hipoteca también del otro inmueble y, bueno, algo se aproveche. Auqnue no lo parezca, este aspecto de tener unos 2/3 de tu inversión sin rentar lastra bastante la rentabilidad global del "negocio" de esta oportunidad como se alargue en el tiempo tal circunstancia. Vaya faena el que haya oportunidades con varios inmuebles...No caí yo en esta circunstancias en su día.

    En fin, que o me he equivocado en algo o no ganamos nada en esta venta. Entre la reforma, el 5% de comisión encubierta, impuestos y otros gastos, la plusvalía real se va a quedar en casi nada. Sería importante saber si esta venta lleva asociado el pagar un 3% de comisión de intermediación o HOUSERS ha conseguido vender el inmueble sin recurrir a intermediarios.

    Bueno, que ADMIN me regaña por no dormir....Ahí dejo este pequeño análisis sobre lo bonito que parece si te quedas solo con el precio del inmueble en la compra y el precio de venta. Todo lo que hay alrededor de gastos, justificados o no, al final influyen y bastante. Y me reitero en mi opinión:
    El esquema de HOUSERS hace imposible que se saque algo decente si vendes al poco de comprar el inmueble. Aquí vendemos en 14 meses por lo que el palo de la reforma + el 5% de comisión tenemos que recuperarlo en un crecimiento del precio de venta a lo largo de un año. Vamos, que el primer 6% (suponiendo que la reforma nos cuesta un 1% de mordida) se pierde. Y claro, recuperar ese 6% en un año y encima querer sacar un 5% en la venta exige que la vivienda se revalorice un 11% en un año. Si tienes 3 años para recuperar ese 6%, solo tienes que recuperar un 2%/anual, algo más razonable y que deja margen a ganancias. Así que, por desgracia, para que esta aventura en HOUSERS arroje cifras en torno al 5% bruto no queda otra que retrasar las ventas al máximo, máxime si los inmuebles están alquilados.
    De todas formas, da igual lo que aquí concluyamos, si HOUSERS quiere vender saldrá en la Junta que se vende...salvo que no haya QUORUM.

    No sé vosotros que opináis.


    no me salen tan malas, oferta =255.000

    160.000 coste piso
    48.050 BP obras
    36,459 gastos y comisones

    Ojo no cuento el colchon como imprevistos en gastos
    Ojo no cuento tampoco el pago de Hipoteca aprox. 6,000 por que no se las condiciones de la misma
    Por lo tanto Bº 255.000 -244.509= 10.491 Bruto / 282.345 acciones = 0.0372 € x accion

    0.03716 x 1000 € = 37,16 € brutos

    Ahora llegan los recortes
    IS 25% =  -9,29 €
    10% reserva legal ( se cobrara en la liquidación de la SL)   -2,79€
    19% impuestos ( es lo que hay )-4,77€
    10% de H = 2,03€

    Bruta por 1.000 = 37,16 €
    Neto por 1.000 = 18,28 NEta 


    Casi un 4% anual bruto, pero como creo que lleva unos 14 o 15 meses bajara al 3% por este concepto , mas o menos.
    A este porcentaje sumarle lo recibido en concepto de alquiler a poco que sea un 1 % se recupera el 4 %.
    Esto es lo minimo, practicamente la rentabilidad se duplicara por que la parte pagada de la hipoteca (5000 o 6000 €) + la parte proporcional del colchon de imprevistos aprox. 4000 o 5,000€ mas , mas la recuperacion del 10% de la reserva legal , haran que el ingreso real sera aprox. 20,000 €
    Estamos hablando seguramente de una rentabilidad aprox. Del 8% , dependera de los plazos.
    Bueno al menos creo que están presionando en las ventas de los proyectos mas antiguos, por que se han dado cuenta que este sistema de SL les exige trabajar demasiado ( modo ironia on) , juntas, presentar cuentas, etc.....por que hacerlo ellos cuando pueden contratar a alguien que gestione a los promotores que están entrando.... modo irionia off.

    Sea como sea nos favorece,,,,, y si se sale con un 8% por mi perfect. Enhorabuena a los que estén en el proyecto.

    Por supuesto vender,,, lo demás ya llegara Rafael.

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Lun Jul 31, 2017 11:54 am

    Bueno ADMIN, más o menos llegamos a la misma conclusión. Poco más de 10.000€de beneficio en la venta de un inmueble que costó, entre unas cosas y otras, 244.500€. O sea la rentabilidad teórica de esta inversión es del 4,10% aprox.
    Sube gracias a que parte de esa inversión fue vía hipoteca por lo que el beneficio del Banco también se reparte entre los socios.
    Baja por los impuestos y comisiones.
    Y hay una comisión con la que no has contado ADMIN: el 3% del comisionista en la venta. Dudo muy mucho que HOUSERS no meta esa mordida, haya hecho falta o no haya hecho falta tal comisionista. Ese 3% se lo quedará alguien distinto a los inversores. Así que, muy probablemente, la plusvalía se verá reducida en unos 7.650€ (el 3% de la venta), pasando la rentabilidad teórica a casi el 1%. Eso sin los impuestos y comisiones.
    Y, a cambio, toca tener unos 2/3 del dinero invertido en la oportunidad sin rentar vete tú a saber cuanto tiempo...Porque ahora renta vía alquiler.

    En fin, que se trata de elegir entre vender y esperar a que la segunda vivienda se venda para DESINVERTIR (mientras, no has desinvertido nada en HOUSERS...) o que siga sin venderse y en el mercado del alquiler....Vamos, elegir entre SUSTO o MIEDO...

    Pero vamos, que la venta para nada es rentable. Vamos, que como te descuides con algún gasto no previsto o el comisionista se lleve algo más, se pierde hasta dinero!!!!!!Increíble pero cierto!!!!!

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Admin el Lun Jul 31, 2017 6:38 pm

    ¿ habeis pensado en enviarle a H que os informe del rendiemiento estimado de la inversion?

    Esta muy bien que indiquen que la oferta es de xxxx € , pero cuanto estiman ellos por lo bajo que sea repartido en dividendos brutos.???

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Jue Ago 17, 2017 11:07 am

    Hey....alguien sabe en qué quedó el resultado de la Junta? HOUSERS no informa de nada y la Junta fue el 10 de agosto. Yo voté que NO a la venta. Como no se iba a disolver la SL preferí que siguiera en alquiler. Lo mismo no hubo ni quórum...a saber.

    Por cierto, no han abonado el dividendo de este mes....¿Alguna noticia al respecto?

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por JoseRMora el Jue Ago 17, 2017 11:14 am

    Buenas Rafael! si no han abonado el dividendo de este mes, lo más seguro que sea por que se votó que si a la venta.., por lo menos en dos de mis oportunidades, que se han vendido este mes, ya no he recibido alquiler, supongo que en cuanto las venden, echan al inquilino.. Shocked

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Jue Ago 17, 2017 11:19 am

    Pero el inquilino ha estado durante julio. Hasta el 10 de agosto no se puede adoptar una decisión. Aparte de que la oportunidad consta de dos inmuebles.
    Si es verdad que lo han echado en cuanto llegó la oferta de compra debían haberlo comunicado. Y no hay nada en la documentación del a oportunidad.

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Admin el Jue Ago 17, 2017 12:10 pm

    JoseRMora escribió:Buenas Rafael! si no han abonado el dividendo de este mes, lo más seguro que sea por que se votó que si a la venta.., por lo menos en dos de mis oportunidades, que se han vendido este mes, ya no he recibido alquiler, supongo que en cuanto las venden, echan al inquilino.. Shocked

    O no

    A lo mejor lo han vendido con n bicho dentro

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Jue Ago 17, 2017 2:15 pm

    Admin escribió:
    JoseRMora escribió:Buenas Rafael! si no han abonado el dividendo de este mes, lo más seguro que sea por que se votó que si a la venta.., por lo menos en dos de mis oportunidades, que se han vendido este mes, ya no he recibido alquiler, supongo que en cuanto las venden, echan al inquilino.. Shocked

    O no

    A lo mejor lo han vendido con n bicho dentro

    Es lo suyo. Si no, cualquiera se arriesga a alquilar con HOUSERS. Te pueden echar al día siguiente si les da por vender...

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por JoseRMora el Jue Ago 17, 2017 2:54 pm

    Ragagu escribió:
    Admin escribió:
    JoseRMora escribió:Buenas Rafael! si no han abonado el dividendo de este mes, lo más seguro que sea por que se votó que si a la venta.., por lo menos en dos de mis oportunidades, que se han vendido este mes, ya no he recibido alquiler, supongo que en cuanto las venden, echan al inquilino.. Shocked

    O no

    A lo mejor lo han vendido con n bicho dentro

    Es lo suyo. Si no, cualquiera se arriesga a alquilar con HOUSERS. Te pueden echar al día siguiente si les da por vender...

    jaja, me refería a que una vez dan la noticia de la venta, ya da igual que el inquilino haya estado el mes anterior o siga el mes en curso, no vamos a ver ese mes de renta, así que espero que sea por que se añade ya a la dotación que se entrega al disolver la sociedad....

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Mar Ago 22, 2017 5:54 pm

    Les pregunté a HOUSERS. Su respuesta:
    Te informamos de que en los próximos días se enviará el correo con los resultados, pero te confirmamos de que la venta si ha sido aprobada. Asimismo, te indicamos que este proyecto no reparte, porque el dinero que se recibe se usa para cubrir gastos. Hasta que no se cancele la hipoteca con la venta del piso, no podrá repartir beneficios.

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Mar Ago 22, 2017 5:57 pm

    ¿A qué gastos se referirán? En meses anteriores sí repartían dividendos. Además, la otra vivienda sigue alquilada y sin vender. Aparte de que la venta imagino se formalizará a lo largo de septiembre.
    Creo que han cortado los dividendos de julio y agosto para acumularlos al dividendo que repartirán por la venta y que así parezca una gran venta!!!
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    En fin, lo único positivo que saco es que, al parecer, quieren cancelar toda la hipoteca con el exceso de capital social que no podrán repartir. Bueno, algo útil que se hace con ese gran remanente mientras se vende el otro inmueble y luego se disuelve la SL.

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Admin el Mar Ago 22, 2017 6:56 pm

    Ragagu escribió:¿A qué gastos se referirán? En meses anteriores sí repartían dividendos. Además, la otra vivienda sigue alquilada y sin vender. Aparte de que la venta imagino se formalizará a lo largo de septiembre.
    Creo que han cortado los dividendos de julio y agosto para acumularlos al dividendo que repartirán por la venta y que así parezca una gran venta!!!
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    En fin, lo único positivo que saco es que, al parecer, quieren cancelar toda la hipoteca con el exceso de capital social que no podrán repartir. Bueno, algo útil que se hace con ese gran remanente mientras se vende el otro inmueble y luego se disuelve la SL.

    Pues si es así cambiarían de criterio por primera vez, lo cual. Me parecería fantástico para la rentabilidad final del inversor

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por PeterK el Miér Ago 23, 2017 9:58 am

    Apuesto al que respondio de Housers no sabe que no se reparte hasta que se venden los 2 o sólo quería calmar a Ráfaga xD

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Jue Ago 24, 2017 1:33 am

    Bueno, me llamaron esta mañana de HOUSERS porque pedí explicación más detallada. Resulta que el inmueble vendido de VINAROZ dejó de estar alquilado a fecha 31 de julio y no pagó el mes de julio (imagino que con cargo a la fianza). Bueno, pues mira, si se ha quedado vacío me alegro haya salido la venta para adelante. No sabía que se había quedado sin inquilino.
    Me dijeron que iban a guardar lo que recibieran de alquiler para los gastos de la venta, cancelación de hipoteca....Así ya el otro inmueble estará libre de cargas.
    En la larga conversación también me han reconocido que el anterior equipo inmobiliario y financiero ya no está en HOUSERS...Se ve que las cosas se estaban haciendo mal de verdad y no era exageración de algunos.

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Admin el Jue Ago 24, 2017 2:59 pm

    Ragagu escribió:Bueno, me llamaron esta mañana de HOUSERS porque pedí explicación más detallada. Resulta que el inmueble vendido de VINAROZ dejó de estar alquilado a fecha 31 de julio y no pagó el mes de julio (imagino que con cargo a la fianza). Bueno, pues mira, si se ha quedado vacío me alegro haya salido la venta para adelante. No sabía que se había quedado sin inquilino.
    Me dijeron que iban a guardar lo que recibieran de alquiler para los gastos de la venta, cancelación de hipoteca....Así ya el otro inmueble estará libre de cargas.
    En la larga conversación también me han reconocido que el anterior equipo inmobiliario y financiero ya no está en HOUSERS...Se ve que las cosas se estaban haciendo mal de verdad y no era exageración de algunos.

    Siento desilusionar te ragagu

    El equipo del dpto inmobiliario no está fuera por que lo hayan hecho mal,esta fuera X que ya no es necesario para buscar proyectos. Se han quitado de un plumazo el 50% sus gastos fijos de personal.
    Tres cuartas partes con el dpto financiero, debido al cambio de estrategia con la cnmv de por medio lo han tenido que externalizar y por lo tanto como consecuencia H , esta poniendo a la venta todos los proyectos de largo plazo, ya que no tiene personal para gestionarlos.

    En definitiva son una víctima de cambio estrategia empresarial de H

    Por otro lado , a mi entender no son los culpables de que haya problemas sobre todo el dpto financiero pues incluye poco en la toma decisiones comerciales, ya que se encarga de pagar y cobrar básicamente, y el comercial aunque se pueda equivocar en algunos de los proyectos en general creo o que tiene un 7 sobre 10.

    El verdadero culpable es o son los directores ejecutivos que deciden en donde invertir, como financiar el proyecto, con sus comisiones obras plazos, etc

    En definitiva si bien cada uno con su responsabilidad, pero a cada gato su cascabel

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Jue Ago 24, 2017 3:09 pm

    Ah...vaya..Bueno....sea como fuere, si se quieren quitar los proyectos de encima, miel sobre hojuelas...

    ¿Entocnes? ¿Nadie va a ocupar la idea empresarial de comprar inmuebles entre un conjunto de inversores, gestionarlo y repartir beneficios entre los intervinientes?
    La gestión conjunta de inmuebles debe generar sinergias que repercutan en el beneficio...Si la idea de HOUSERS era buena, solo tenía el fallo del 5% de comisión que desviaba su motivación y el que fueran ellos y no la SL quien eligiera la empresa encargada de la reforma o la entidad bancaria que concediera el préstamo.

    En fin, se ve que en este país solo buscamos el pelotazo y cuando una idea es buena pero exige un mínimo de esfuerzo y gestión la desechamos.

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Admin el Jue Ago 24, 2017 3:28 pm

    La idea es y creo que seguirá siendo buena los próximos años, vamos a ver como lo hace la competencia de H

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Rmmbr el Jue Ago 24, 2017 6:30 pm

    Admin escribió:
    Ragagu escribió:Bueno, me llamaron esta mañana de HOUSERS porque pedí explicación más detallada. Resulta que el inmueble vendido de VINAROZ dejó de estar alquilado a fecha 31 de julio y no pagó el mes de julio (imagino que con cargo a la fianza). Bueno, pues mira, si se ha quedado vacío me alegro haya salido la venta para adelante. No sabía que se había quedado sin inquilino.
    Me dijeron que iban a guardar lo que recibieran de alquiler para los gastos de la venta, cancelación de hipoteca....Así ya el otro inmueble estará libre de cargas.
    En la larga conversación también me han reconocido que el anterior equipo inmobiliario y financiero ya no está en HOUSERS...Se ve que las cosas se estaban haciendo mal de verdad y no era exageración de algunos.

    Siento desilusionar te ragagu

    El equipo del dpto  inmobiliario no está fuera por que lo hayan hecho mal,esta fuera X que ya no es necesario para buscar proyectos. Se han quitado de un plumazo el 50% sus gastos fijos de personal.
    Tres cuartas partes con el dpto financiero, debido al cambio de estrategia con la cnmv de por medio lo han tenido que externalizar y por lo tanto como consecuencia H , esta poniendo a la venta todos los proyectos de largo plazo, ya que no tiene personal para gestionarlos.

    En definitiva son una víctima de cambio estrategia empresarial de H

    Por otro lado ,  a mi entender no son los culpables de que haya problemas sobre todo el dpto financiero pues incluye poco en la toma decisiones comerciales,  ya que se encarga de pagar y cobrar básicamente,  y el comercial aunque se pueda equivocar en algunos de los proyectos en general creo o que tiene un 7 sobre 10.

    El verdadero culpable es o son los directores ejecutivos que deciden en donde invertir, como financiar el proyecto, con sus comisiones obras plazos, etc

    En definitiva si bien cada uno con su responsabilidad, pero a cada gato su cascabel

    Me parece muy aventurado afirmar ese tipo de cosas cuando no se conocen cuántas personas están trabajando allí y cuántas estaban trabajando antes. Por lo pronto, el director inmobiliario de Housers es diferente del que estaba hace un tiempo al actual, basta con mirar en Linkedin, con lo cual deduzco que fue despedido por alguna de las cagadas que hay... sobre todo después de lo que ha comentado Ragagu.

    Tampoco me parece razonable hablar de externalización, externalización de qué? Si se están concediendo préstamos el departamento financiero debe ser uno de los más importantes para controlar todo el problema de riesgos. Y siguen existiendo proyectos con alquiler

    Yo lo único que veo es que hace bastante tiempo que no se habla de cagadas nuevas. Se habla de las antiguas (Santa Eulalia, Mesón de Paredes, Chueca etc. etc.) y con razón. Lo cual me lleva a pensar que algo o alguien ha cambiado para que deje de haber una mala selección.

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Admin el Jue Ago 24, 2017 7:44 pm

    Rmmbr escribió:
    Admin escribió:
    Ragagu escribió:Bueno, me llamaron esta mañana de HOUSERS porque pedí explicación más detallada. Resulta que el inmueble vendido de VINAROZ dejó de estar alquilado a fecha 31 de julio y no pagó el mes de julio (imagino que con cargo a la fianza). Bueno, pues mira, si se ha quedado vacío me alegro haya salido la venta para adelante. No sabía que se había quedado sin inquilino.
    Me dijeron que iban a guardar lo que recibieran de alquiler para los gastos de la venta, cancelación de hipoteca....Así ya el otro inmueble estará libre de cargas.
    En la larga conversación también me han reconocido que el anterior equipo inmobiliario y financiero ya no está en HOUSERS...Se ve que las cosas se estaban haciendo mal de verdad y no era exageración de algunos.

    Siento desilusionar te ragagu

    El equipo del dpto  inmobiliario no está fuera por que lo hayan hecho mal,esta fuera X que ya no es necesario para buscar proyectos. Se han quitado de un plumazo el 50% sus gastos fijos de personal.
    Tres cuartas partes con el dpto financiero, debido al cambio de estrategia con la cnmv de por medio lo han tenido que externalizar y por lo tanto como consecuencia H , esta poniendo a la venta todos los proyectos de largo plazo, ya que no tiene personal para gestionarlos.

    En definitiva son una víctima de cambio estrategia empresarial de H

    Por otro lado ,  a mi entender no son los culpables de que haya problemas sobre todo el dpto financiero pues incluye poco en la toma decisiones comerciales,  ya que se encarga de pagar y cobrar básicamente,  y el comercial aunque se pueda equivocar en algunos de los proyectos en general creo o que tiene un 7 sobre 10.

    El verdadero culpable es o son los directores ejecutivos que deciden en donde invertir, como financiar el proyecto, con sus comisiones obras plazos, etc

    En definitiva si bien cada uno con su responsabilidad, pero a cada gato su cascabel

    Me parece muy aventurado afirmar ese tipo de cosas cuando no se conocen cuántas personas están trabajando allí y cuántas estaban trabajando antes. Por lo pronto, el director inmobiliario de Housers es diferente del que estaba hace un tiempo al actual, basta con mirar en Linkedin, con lo cual deduzco que fue despedido por alguna de las cagadas que hay... sobre todo después de lo que ha comentado Ragagu.

    Tampoco me parece razonable hablar de externalización, externalización de qué? Si se están concediendo préstamos el departamento financiero debe ser uno de los más importantes para controlar todo el problema de riesgos. Y siguen existiendo proyectos con alquiler

    Yo lo único que veo es que hace bastante tiempo que no se habla de cagadas nuevas. Se habla de las antiguas (Santa Eulalia, Mesón de Paredes, Chueca etc. etc.) y con razón. Lo cual me lleva a pensar que algo o alguien ha cambiado para que deje de haber una mala selección.

    Hola rmmbr

    Voy a intentar explicar mi posición un poco más claramente o al menos intentarlo, empezare por el final de tu comentario.

    Hombre, es que esas cagadas,  apenas rondan el año de antigüedad,  hay que darle tiempo a madurar a las más nuevas y sobre todo a las que han sido promovidas después del cambio de rumbo  en H, tras su aprobación  de lacnmv

    No afirmó nada rotundamente ,con los datos que tenemos pero supongo que estarás de acuerdo conmigo que el dpto de comercial inmobiliario ya sea directamente como plantilla o como comisionistas tenia un  gran peso en los gastos fijos de H y si el cambio de estrategia deja de usar esta vía de comercialización de inmuebles, esos gastos se reducirán,  creo que esto ya lo comente en algún otro pos,  es una decisión empresarial que entiendo al 100% y que yo mismo aplicaría si fuese mi empresa.

    En cuanto a la externalizacion,  esta comunicada por H en los nuevos proyectos , hay un tercero que se encarga del seguimiento del cumplimento del préstamo y sus obligaciones, eso a mi entender es competencia financiera , puede que aquí no hayan reducido personal pero seguro que si competencias.



    Editó, externa libaciones H
    http://blog.housers.es/housers-y-goc-acuerdo-mayor-seguridad/

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Rmmbr el Vie Ago 25, 2017 10:31 am

    Admin escribió:
    Rmmbr escribió:
    Admin escribió:
    Ragagu escribió:Bueno, me llamaron esta mañana de HOUSERS porque pedí explicación más detallada. Resulta que el inmueble vendido de VINAROZ dejó de estar alquilado a fecha 31 de julio y no pagó el mes de julio (imagino que con cargo a la fianza). Bueno, pues mira, si se ha quedado vacío me alegro haya salido la venta para adelante. No sabía que se había quedado sin inquilino.
    Me dijeron que iban a guardar lo que recibieran de alquiler para los gastos de la venta, cancelación de hipoteca....Así ya el otro inmueble estará libre de cargas.
    En la larga conversación también me han reconocido que el anterior equipo inmobiliario y financiero ya no está en HOUSERS...Se ve que las cosas se estaban haciendo mal de verdad y no era exageración de algunos.

    Siento desilusionar te ragagu

    El equipo del dpto  inmobiliario no está fuera por que lo hayan hecho mal,esta fuera X que ya no es necesario para buscar proyectos. Se han quitado de un plumazo el 50% sus gastos fijos de personal.
    Tres cuartas partes con el dpto financiero, debido al cambio de estrategia con la cnmv de por medio lo han tenido que externalizar y por lo tanto como consecuencia H , esta poniendo a la venta todos los proyectos de largo plazo, ya que no tiene personal para gestionarlos.

    En definitiva son una víctima de cambio estrategia empresarial de H

    Por otro lado ,  a mi entender no son los culpables de que haya problemas sobre todo el dpto financiero pues incluye poco en la toma decisiones comerciales,  ya que se encarga de pagar y cobrar básicamente,  y el comercial aunque se pueda equivocar en algunos de los proyectos en general creo o que tiene un 7 sobre 10.

    El verdadero culpable es o son los directores ejecutivos que deciden en donde invertir, como financiar el proyecto, con sus comisiones obras plazos, etc

    En definitiva si bien cada uno con su responsabilidad, pero a cada gato su cascabel

    Me parece muy aventurado afirmar ese tipo de cosas cuando no se conocen cuántas personas están trabajando allí y cuántas estaban trabajando antes. Por lo pronto, el director inmobiliario de Housers es diferente del que estaba hace un tiempo al actual, basta con mirar en Linkedin, con lo cual deduzco que fue despedido por alguna de las cagadas que hay... sobre todo después de lo que ha comentado Ragagu.

    Tampoco me parece razonable hablar de externalización, externalización de qué? Si se están concediendo préstamos el departamento financiero debe ser uno de los más importantes para controlar todo el problema de riesgos. Y siguen existiendo proyectos con alquiler

    Yo lo único que veo es que hace bastante tiempo que no se habla de cagadas nuevas. Se habla de las antiguas (Santa Eulalia, Mesón de Paredes, Chueca etc. etc.) y con razón. Lo cual me lleva a pensar que algo o alguien ha cambiado para que deje de haber una mala selección.

    Hola rmmbr

    Voy a intentar explicar mi posición un poco más claramente o al menos intentarlo, empezare por el final de tu comentario.

    Hombre, es que esas cagadas,  apenas rondan el año de antigüedad,  hay que darle tiempo a madurar a las más nuevas y sobre todo a las que han sido promovidas después del cambio de rumbo  en H, tras su aprobación  de lacnmv

    No afirmó nada rotundamente ,con los datos que tenemos pero supongo que estarás de acuerdo conmigo que el dpto de comercial inmobiliario ya sea directamente como plantilla o como comisionistas tenia un  gran peso en los gastos fijos de H y si el cambio de estrategia deja de usar esta vía de comercialización de inmuebles, esos gastos se reducirán,  creo que esto ya lo comente en algún otro pos,  es una decisión empresarial que entiendo al 100% y que yo mismo aplicaría si fuese mi empresa.

    En cuanto a la externalizacion,  esta comunicada por H en los nuevos proyectos , hay un tercero que se encarga del seguimiento del cumplimento del préstamo y sus obligaciones, eso a mi entender es competencia financiera , puede que aquí no hayan reducido personal pero seguro que si competencias.



    Editó,  externa libaciones H
    http://blog.housers.es/housers-y-goc-acuerdo-mayor-seguridad/

    Hola Admin, el acuerdo con GOC no es ninguna externalización, de hecho el trabajo que hacen para Housers es algo que se hace en media hora. Yo he trabajado con ellos y lo que hacen no es más que tener todo el dinero del promotor en depósito y permitir su retirada a medida que se alcanzan unos hitos preestablecidos. Es otra especie de LemonWay, entiendo que esto es o porque la CNMV lo haya exigido o de cara a la galería. De todas formas es para los préstamos a tipo fijo, no para el resto.

    Sobre el resto, es cierto que los nuevos proyectos tienen muy poca vida, pero el primero que sacaron ya lo han cerrado con el nuevo modelo, están vendiendo a buenos precios y el resto de inmuebles están rentando, excepto las grandes cagadas. Lo que quiero decir es que más o menos las cosas marchan... podría ser mejor? seguro, pero tampoco es para tirarse de los pelos, a mí la selección de inmuebles que están haciendo últimamente me parece bastante acertada. Cualquiera de las últimas que ha salido por Madrid son zonas donde yo viviría.

    Un saludo.


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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Vie Ago 25, 2017 12:05 pm

    Bueno, yo de las nuevas oportunidades no puedo opinar. No las he estudiado. Sólo puedo decir que no me atrae el interés ni quiero seguir aumentando mi exposición en HOUSERS.
    Respecto a la tipología, por lo que leo en algunos comentarios, no transmite mucha confianza los promotores elegidos. De todas formas, insisto, no me atrae la rentabilidad ni saber que entro en una inversión con más de un 5% de pérdidas y con presupuestos de obras que no sé como se adjudican.

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