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    OPORTUNIDAD VINAROZ

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    OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Jue Jul 27, 2017 12:35 am

    Recuerdo del primer mensaje :

    Buenas noticias....o no? Nunca se sabe...Ja,Ja,Ja

    En serio, oferta de compra de uno de los dos inmuebles de VINAROZ. (por el mejor).
    La oferta es de 255.000€ mientras que el inmueble costó 160.000€ + 48.050€ de reforma más gastos y comisiones aparejados...

    Si hacemos un reparto proporcional de toda la inversión en función del precio de compra en escritura de cada inmueble+la reforma,  resulta:
    INVERSIÓN TOTAL (excluyendo hipoteca) = 282.345€
    Precio compra VINAROZ+reforma = 160.000€+48.050€ = 208.050€
    Precio compra MARTÍN MARTÍNEZ = 88.000€+12.100€ =100.100€
                                                                              TOTAL = 308.150€
    inversión estimada por VINAROZ =  282.345/308.150*208.050 = 190.628€
    inversión estimada por MARTÍN = 91.717 €

    Además tenemos una hipoteca de 88.600€ que, en la escritura de la hipoteca que en su día me mandó HOUSERS, no está repartido entre los dos inmuebles...O si lo está no lo he visto. Estimo que para cuando se venda el inmueble se habrán pagado 5.630€ de capital. Lo que queda de hipoteca lo reparto yo proporcionalmente al precio de escritura de cada vivienda:
    VINAROZ = 82.970*160.000/(160.000+88.000) = 53.529€
    MARTÍN = 29.441€

    En conclusión, la plusvalía bruta (sin descontar comisiones de intermediarios ni de HOUSERS ni mordidas adicionales) es de: 255.000€ - (190.628€+53.529€) =10.843€

    Por cierto, la esperada comisión del intermediario en la venta del 3% es de 7.650€

    En resumen, que sacamos 3.000€ a repartir entre 190.628€ de inversión (menos mal el banco nos cede amablemente la parte proporcional de su beneficio en la plusvalía). O sea, 1,57% previo pago de la comisión de HOUSERS del 10% sobre las plusvalías y antes e pagarle a HACIENDA....
    Vamos, que sale lo comido por lo servido!!!!! No me lo puedo creer pero, por más vueltas que le doy, no encuentro mi error en estos cálculos aproximados. Confío en que haya algún error gordo, si no, menudo negocio!!!! ADMIN juzgará mis cuentas....He querido hacerlas rápido (y al final me ha llevado su rato) pues, total, tampoco es que sirva de mucho.

    Recordar que el precio de venta estimado en el BP es de 518.500€ por las dos, aplicando la misma proporcionalidad, resulta un precio de venta para VINAROZ de 518.500/(160.000+88.000)*160.000 = 334.516€. Respecto a 255.000€, es un 31% más a conseguir en 4 años más, aprox. En el entorno del 8% de crecimiento anual sostenido durante 4 años....Pufff, no sé, muy optimista.

    Lo que no entiendo es porqué HOUSERS presenta otras cifras en la documentación de la convocatoria de la Junta que, por cierto, nadie sabe de donde vienen.

    Conclusión: En mi opinión, tengo más ganas de salir de HOUSERS que de analizar si la operación es financieramente interesante o no. La faena es que, nuevamente, es otro inmueble que se vende de una SL con dos inmuebles. Así que no recupero mi inversión mientras que HOUSERS no para de acumular liquidez en las SL por ella controlada. Vende el piso pero no devuelve el principal. Pues es un buen dinerito que puede usar mientras la SL siga viva...Con tal que lo devuelva el día del cierre de la SL, mientras puede ahorrarse acudir a bancos a por financiación ajena. ¿Será casualidad o HOUSERS anda esforzándose en este tipo de ventas que le genera un aporte extraordinario de fondos que puede tomar "prestados" sin coste alguno?

    Añadir que mientras no se disuelva la SL tendremos una parte importante de nuestra inversión en la SL ya sin rentar nada, pues estaría en forma de liquidez en la SL y no invertida en nada, salvo que se use para amortizar la hipoteca también del otro inmueble y, bueno, algo se aproveche. Auqnue no lo parezca, este aspecto de tener unos 2/3 de tu inversión sin rentar lastra bastante la rentabilidad global del "negocio" de esta oportunidad como se alargue en el tiempo tal circunstancia. Vaya faena el que haya oportunidades con varios inmuebles...No caí yo en esta circunstancias en su día.

    En fin, que o me he equivocado en algo o no ganamos nada en esta venta. Entre la reforma, el 5% de comisión encubierta, impuestos y otros gastos, la plusvalía real se va a quedar en casi nada. Sería importante saber si esta venta lleva asociado el pagar un 3% de comisión de intermediación o HOUSERS ha conseguido vender el inmueble sin recurrir a intermediarios.

    Bueno, que ADMIN me regaña por no dormir....Ahí dejo este pequeño análisis sobre lo bonito que parece si te quedas solo con el precio del inmueble en la compra y el precio de venta. Todo lo que hay alrededor de gastos, justificados o no, al final influyen y bastante. Y me reitero en mi opinión:
    El esquema de HOUSERS hace imposible que se saque algo decente si vendes al poco de comprar el inmueble. Aquí vendemos en 14 meses por lo que el palo de la reforma + el 5% de comisión tenemos que recuperarlo en un crecimiento del precio de venta a lo largo de un año. Vamos, que el primer 6% (suponiendo que la reforma nos cuesta un 1% de mordida) se pierde. Y claro, recuperar ese 6% en un año y encima querer sacar un 5% en la venta exige que la vivienda se revalorice un 11% en un año. Si tienes 3 años para recuperar ese 6%, solo tienes que recuperar un 2%/anual, algo más razonable y que deja margen a ganancias. Así que, por desgracia, para que esta aventura en HOUSERS arroje cifras en torno al 5% bruto no queda otra que retrasar las ventas al máximo, máxime si los inmuebles están alquilados.
    De todas formas, da igual lo que aquí concluyamos, si HOUSERS quiere vender saldrá en la Junta que se vende...salvo que no haya QUORUM.

    No sé vosotros que opináis.

    Ragagu

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por drarenas el Vie Ago 25, 2017 1:00 pm

    Ragagu escribió:Bueno, yo de las nuevas oportunidades no puedo opinar. No las he estudiado. Sólo puedo decir que no me atrae el interés ni quiero seguir aumentando mi exposición en HOUSERS.
    Respecto a la tipología, por lo que leo en algunos comentarios, no transmite mucha confianza los promotores elegidos. De todas formas, insisto, no me atrae la rentabilidad ni saber que entro en una inversión con más de un 5% de pérdidas y con presupuestos de obras que no sé como se adjudican.

    +1 Amén
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    drarenas

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

    Mensaje por Ragagu el Lun Ago 28, 2017 7:36 pm

    Enviarán algún día el resultado de la Junta de primeros de agosto....Me imagino que es simplemente dejadez....

    Ragagu

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    Re: OPORTUNIDAD VINAROZ

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