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OPORTUNIDAD VINAROZ (proyecto cerrado TIR BRUTa 9.35 Neta 6.50%)

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OPORTUNIDAD VINAROZ (proyecto cerrado TIR BRUTa 9.35 Neta 6.50%)

Mensaje por Ragagu el Jue Jul 27, 2017 12:35 am

Recuerdo del primer mensaje :

Buenas noticias....o no? Nunca se sabe...Ja,Ja,Ja

En serio, oferta de compra de uno de los dos inmuebles de VINAROZ. (por el mejor).
La oferta es de 255.000€ mientras que el inmueble costó 160.000€ + 48.050€ de reforma más gastos y comisiones aparejados...

Si hacemos un reparto proporcional de toda la inversión en función del precio de compra en escritura de cada inmueble+la reforma,  resulta:
INVERSIÓN TOTAL (excluyendo hipoteca) = 282.345€
Precio compra VINAROZ+reforma = 160.000€+48.050€ = 208.050€
Precio compra MARTÍN MARTÍNEZ = 88.000€+12.100€ =100.100€
                                                                          TOTAL = 308.150€
inversión estimada por VINAROZ =  282.345/308.150*208.050 = 190.628€
inversión estimada por MARTÍN = 91.717 €

Además tenemos una hipoteca de 88.600€ que, en la escritura de la hipoteca que en su día me mandó HOUSERS, no está repartido entre los dos inmuebles...O si lo está no lo he visto. Estimo que para cuando se venda el inmueble se habrán pagado 5.630€ de capital. Lo que queda de hipoteca lo reparto yo proporcionalmente al precio de escritura de cada vivienda:
VINAROZ = 82.970*160.000/(160.000+88.000) = 53.529€
MARTÍN = 29.441€

En conclusión, la plusvalía bruta (sin descontar comisiones de intermediarios ni de HOUSERS ni mordidas adicionales) es de: 255.000€ - (190.628€+53.529€) =10.843€

Por cierto, la esperada comisión del intermediario en la venta del 3% es de 7.650€

En resumen, que sacamos 3.000€ a repartir entre 190.628€ de inversión (menos mal el banco nos cede amablemente la parte proporcional de su beneficio en la plusvalía). O sea, 1,57% previo pago de la comisión de HOUSERS del 10% sobre las plusvalías y antes e pagarle a HACIENDA....
Vamos, que sale lo comido por lo servido!!!!! No me lo puedo creer pero, por más vueltas que le doy, no encuentro mi error en estos cálculos aproximados. Confío en que haya algún error gordo, si no, menudo negocio!!!! ADMIN juzgará mis cuentas....He querido hacerlas rápido (y al final me ha llevado su rato) pues, total, tampoco es que sirva de mucho.

Recordar que el precio de venta estimado en el BP es de 518.500€ por las dos, aplicando la misma proporcionalidad, resulta un precio de venta para VINAROZ de 518.500/(160.000+88.000)*160.000 = 334.516€. Respecto a 255.000€, es un 31% más a conseguir en 4 años más, aprox. En el entorno del 8% de crecimiento anual sostenido durante 4 años....Pufff, no sé, muy optimista.

Lo que no entiendo es porqué HOUSERS presenta otras cifras en la documentación de la convocatoria de la Junta que, por cierto, nadie sabe de donde vienen.

Conclusión: En mi opinión, tengo más ganas de salir de HOUSERS que de analizar si la operación es financieramente interesante o no. La faena es que, nuevamente, es otro inmueble que se vende de una SL con dos inmuebles. Así que no recupero mi inversión mientras que HOUSERS no para de acumular liquidez en las SL por ella controlada. Vende el piso pero no devuelve el principal. Pues es un buen dinerito que puede usar mientras la SL siga viva...Con tal que lo devuelva el día del cierre de la SL, mientras puede ahorrarse acudir a bancos a por financiación ajena. ¿Será casualidad o HOUSERS anda esforzándose en este tipo de ventas que le genera un aporte extraordinario de fondos que puede tomar "prestados" sin coste alguno?

Añadir que mientras no se disuelva la SL tendremos una parte importante de nuestra inversión en la SL ya sin rentar nada, pues estaría en forma de liquidez en la SL y no invertida en nada, salvo que se use para amortizar la hipoteca también del otro inmueble y, bueno, algo se aproveche. Auqnue no lo parezca, este aspecto de tener unos 2/3 de tu inversión sin rentar lastra bastante la rentabilidad global del "negocio" de esta oportunidad como se alargue en el tiempo tal circunstancia. Vaya faena el que haya oportunidades con varios inmuebles...No caí yo en esta circunstancias en su día.

En fin, que o me he equivocado en algo o no ganamos nada en esta venta. Entre la reforma, el 5% de comisión encubierta, impuestos y otros gastos, la plusvalía real se va a quedar en casi nada. Sería importante saber si esta venta lleva asociado el pagar un 3% de comisión de intermediación o HOUSERS ha conseguido vender el inmueble sin recurrir a intermediarios.

Bueno, que ADMIN me regaña por no dormir....Ahí dejo este pequeño análisis sobre lo bonito que parece si te quedas solo con el precio del inmueble en la compra y el precio de venta. Todo lo que hay alrededor de gastos, justificados o no, al final influyen y bastante. Y me reitero en mi opinión:
El esquema de HOUSERS hace imposible que se saque algo decente si vendes al poco de comprar el inmueble. Aquí vendemos en 14 meses por lo que el palo de la reforma + el 5% de comisión tenemos que recuperarlo en un crecimiento del precio de venta a lo largo de un año. Vamos, que el primer 6% (suponiendo que la reforma nos cuesta un 1% de mordida) se pierde. Y claro, recuperar ese 6% en un año y encima querer sacar un 5% en la venta exige que la vivienda se revalorice un 11% en un año. Si tienes 3 años para recuperar ese 6%, solo tienes que recuperar un 2%/anual, algo más razonable y que deja margen a ganancias. Así que, por desgracia, para que esta aventura en HOUSERS arroje cifras en torno al 5% bruto no queda otra que retrasar las ventas al máximo, máxime si los inmuebles están alquilados.
De todas formas, da igual lo que aquí concluyamos, si HOUSERS quiere vender saldrá en la Junta que se vende...salvo que no haya QUORUM.

No sé vosotros que opináis.

Ragagu

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Re: OPORTUNIDAD VINAROZ (proyecto cerrado TIR BRUTa 9.35 Neta 6.50%)

Mensaje por Ragagu el Lun Ago 28, 2017 7:36 pm

Enviarán algún día el resultado de la Junta de primeros de agosto....Me imagino que es simplemente dejadez....

Ragagu

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Re: OPORTUNIDAD VINAROZ (proyecto cerrado TIR BRUTa 9.35 Neta 6.50%)

Mensaje por Ragagu el Miér Mar 14, 2018 11:38 am

Buenos días a todos. Pues ya tenemos oferta de compra por el segundo inmueble: 157.000€.
Costó 88.000€ según escrituras y la reforma fue de 10.000€+IVA.
El otro costó 199.710€ con reforma incluida y se vendió por 255.000€.
Parece un buen precio de venta..pero HOUSERS dice que la TIR del inversor es de algo menos del 7%....
No sé, algo debe fallar pero me parece poca rentabilidad cuando, además, es de los que tiene hipoteca por lo que se supone que eso mejora la rentabilidad...
A saber que más comisiones, gastos....se cobran los de HOUSERS para dejar esta algo pobre TIR...

En fin, con tanta transparencia de HOUSERS es complicado un mínimo análisis financiero del porqué resulta tan poca rentabilidad. Supongo que el tiempo sin alquilar por las obras, lo que se tardaría en comprar, los plazos en alquilarlo y que llevemos desde agosto con el inmueble principal sin alquilar supongo que acaba lastrando la TIR...

Lo importante es que se vende y otra oportunidad menos.

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Re: OPORTUNIDAD VINAROZ (proyecto cerrado TIR BRUTa 9.35 Neta 6.50%)

Mensaje por Ragagu el Miér Mar 14, 2018 11:41 am

Y sin encima tenemos que esperar 3-4 meses desde la venta a recibir el principal, la TIR es probable que esté por debajo del 6% y quizá más cerca del 5% que del 6%....
Esperemos que se disuelva antes de agosto, que lo mismo de julio se salta a septiembre por la paralización administrativa de este país en agosto.

Ragagu

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Re: OPORTUNIDAD VINAROZ (proyecto cerrado TIR BRUTa 9.35 Neta 6.50%)

Mensaje por Ragagu el Miér Mayo 09, 2018 5:11 pm

Hoy han pagado el dividendo de la 2ª venta!!!Ya ni me acordaba, jejejejeje
Veo que el contrato de arras decía antes del 20 de abril la venta....y pagan hoy!!!!!Flipante!!!!
Qué la Junta fue el 28-29 de marzo!!!!!!!!!!!
En fin....

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Re: OPORTUNIDAD VINAROZ (proyecto cerrado TIR BRUTa 9.35 Neta 6.50%)

Mensaje por Admin el Miér Mayo 09, 2018 6:23 pm

ya me pasareis los datos de la tir cuando lo cierren.

Gracias.

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Re: OPORTUNIDAD VINAROZ (proyecto cerrado TIR BRUTa 9.35 Neta 6.50%)

Mensaje por Ragagu el Jue Mayo 17, 2018 10:10 pm

Bueno, ya tenemos convocatoria de disolución...Para el 31 de mayo.
PEro no parece que haya sobrado nada. Lodel IVA de San Marcos-Chueca no ha ocurrido aquí.
También es cierto que han sido menos claros que en el caso anterior, para que si ha sobrado algo no nos demos cuenta. Habrán regañado al que mostró las cuentas por exceso de transparencia...
De todas formas, en los próximo días les echaré un vistazo a las cuentas anuales que han presentado (esta oportunidad no tenía aprobadas las del año 2016!!!)

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Re: OPORTUNIDAD VINAROZ (proyecto cerrado TIR BRUTa 9.35 Neta 6.50%)

Mensaje por Admin el Jue Mayo 17, 2018 11:20 pm

Venga Rafa, al final lograras salir airoso de H

Creo que el cambio de estrategia a prestamos, al final nos beneficia a los que entramos primero en las SL

Vamos a cruzar los dedos.

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Re: OPORTUNIDAD VINAROZ (proyecto cerrado TIR BRUTa 9.35 Neta 6.50%)

Mensaje por Ragagu el Vie Jun 01, 2018 2:20 pm

Hoy han repartido el capital social de VINAROZ, con la deducción esa del 1% por operaciones societarias que cobra Madrid. Así que un 1% menos de rentabilidad total....

Si el lunes tuviera el dinero en mi cuenta, la TIR neta (tras descontar impuestos) es del 6,77% en mi caso.

PAra ser una inversión en sector inmobiliario iniciada hace 2 años, es una TIR bastante baja. Pero entre la gestión HOUSERS, sus mordidas, la lentitud en todos los trámites pues son mermas en la rentabilidad.

Pero una menos!!!!!!

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Re: OPORTUNIDAD VINAROZ (proyecto cerrado TIR BRUTa 9.35 Neta 6.50%)

Mensaje por Admin el Vie Jun 01, 2018 5:16 pm





Gracias Ragagu.

mas o menos esto seria lo que hemos podido constatar hasta ahora, desgraciadamente las TIR suelen ir bajando en los últimos proyectos, salvo alguna excepción.

Aun quedan 4 por confirmar , pero visto lo visto, creo que mínimo un punto también se van por el camino, ya que ese dato es el proporcionado por H.

Bueno de momento es positivo con dos dígitos, no se si se podrá mantener este ritmo.

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