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    San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

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    San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por MMM el Jue Nov 17, 2016 12:19 am

    Recuerdo del primer mensaje :

    Alguien ha invertido en este proyecto? Estoy muy interesado en saber vuestras opiniones de cara a la proxima Junta

    MMM

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Ragagu el Miér Feb 14, 2018 10:26 am

    Pues se vendió a mitad de octubre....Sobran los comentarios. El 1 de marzo tendremos el dinero así que 4,5 meses sin rentar nada. Entre el retraso en iniciar las obras, lo que se alargaron, los meses de carencia....Nos ha salvado la oportunidad esas arras...

    A mi, simulando que recupero el capital el 1 de marzo del 2018, la TIR neta que me sale es del 11,74%, buena cifra para como lo hemos pasado en esta oportunidad.

    DRARENAS, 14 oportunidades aún....Puff, te pilló con más ganas aún que a mi esto de HOUSERS....

    A ver si dan un nuevo tirón de ventas y se disuelve alguna SL más. VINAROZ y BLASCO DE GARAY que están a medio vender!!!!!!!!!! ¿Tan caro hubiera sido hacer una reducción de capital para poder repartir el capital social de las viviendas vendidas? Tendrá que empezar a hacerlo así HOUSERS en las oportunidades con múltiples viviendas. Asumirlo como un gasto más de ese tipo de SLs...Lo que se ahorraron agrupando los inmuebles pues al final, no es tanto ahorro. Pero es que el coste de oportunidad del dinero prisionero en las SLs que han vendido una parte de sus activos es importante. En BLASCO lleva más de 1 año (en crowdlending un 10% de coste de oportunidad y una reducción de capital no cuesta eso seguro....)


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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Ragagu el Miér Feb 14, 2018 10:21 pm

    Al final he ojeado los PDFS....Y veo algo que no entiendo en la propuesta de acuerdos sobre el primer punto del orden del día. Antes de nada, daros cuenta como la cifra en número no coincide para nada con la cifras en letras....

    Bueno, partimos de la suma del resultado del 2017 (48.844,24€) y las reservas voluntarias de 27.141,66€. Resulta un total de 75.985,90€ a repartir a 31/12/17 entre:
    *57.674,06€ de dividendos ya repartidos (en letra es otra cantidad pero por la documentación, la correcta son las cantidades en cifras.. El corta y pega y hacerlo todo a la prisa supongo...cuatro meses es nada de tiempo para que la mayoría de los PDFs sean copia y pega...)
    *13.427,42€ a reservas voluntarias
    *4.884,42€ a reservas legales.

    Es decir, terminamos el año 2017 con 18.311,84€ en reservas.
    En este punto dicen que proponen repartir las reserva a 9-02-18, que ascienden a 4.985,61€ (aquí no ponen la cantidad en letra por lo que no sé si es un error en la cifra). ¿Qué ha pasado con el resto de las reservas (13.326,23€)?

    Deduzco que mordisco HOUSERS que se enmascarará en cualquier factura falsa, no? Total, nadie va a auditar las cuentas ni a pedir explicaciones de si está justificado este cargo que reduzcan las reservas de la SL a la cifra de 4.985,61€.

    En fin, quien entienda algo más de liquidaciones de SL puede arrojar algo de luz.

    PD: Por cierto, que haya diferencias entre la cantidad en cifra y en letra de la documentación enviada puede significar error en las formas que obligue a reconvocar la Junta en los plazos legales?

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Admin el Miér Feb 14, 2018 11:35 pm

    Hola Ragagu,

    independientemente de las cantidades erróneas en numero o letra, ahí debéis enviar que las rectifiquen correctamente y ya esta, por que la diferencia es poca, y seguramente como dices son errores de corte y pega.

    Entiendo que si el resultado 2017 son 48.844,24€ menos la reserva legal 10% 4.884.42 el máximo dividendo a distribuir son =43.959,82.

    Como dices que se han repartido 57.674,06€ en 2017 y solo podían distribuir 43.959.82 la diferencia 57.674,06€ -43.959.82= 13.104, 21 € son dividendos seguramente de la distribución de resultado del 2016.( lo que ya no se es si repartieron todo el B o no del 2016) .

    ¿27.141,66€ son todo reservas voluntarias a 31-12-17? o la suma de todas las reservas.

    No se , me faltan datos para analizar la cuenta,...

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Irodriguez el Miér Feb 14, 2018 11:56 pm

    Jajajajaj cosas de la vida, hoy comi en el local. VEGAN POWER total.

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Ragagu el Jue Feb 15, 2018 10:01 am

    Vaya ADMIN, pensé que te había contestado anoche y veo que no....
    Peus, básicamente, suman las reservas volunarias con las que acabaron el año (nada dicen de las legales), tras tirar algo de ellas para cuadrara el balance del 2017.
    Calculan el resultado de 2017 y lo suman a las reservas voluntarias. Ese total, contablemente pues lo reparten entre dividendos repartidos, reservas legales y voluntarias. Y acaba el año 2017.
    Llega febrero del 2018 y proponen que se apruebe el reparto antes mencionado y repartir esos 4.985,61€...Pero si la SL se liquida, qué pasa con las restantes reservas....¿Son los gastos de la liquidación, los honorarios del liquidador, otra mordida HOUSERS?

    En fin, si son gastos asociados a disolver SL, menudo negociazo eso de montar SL....Quién fue el vivo de HOUSERS que pensó que era el mejor sistema para los inversores en la idea de CROWFUNDING inmobiliario?

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Irodriguez el Sáb Feb 17, 2018 11:29 am

    He dado mi voto al SI con los ojos cerrados. Que disfruten de esas comisiones de liquidador si existen, porque seran las ultimas.

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por PeterK el Miér Feb 28, 2018 2:41 pm

    Capital Devuelto !!!!

    Ahora cobran "Retención por Operaciones Societarias Chueca" ... por un 1 % del capital creo

    La rentabilidad, sin tener en cuenta el tiempo, me ha salido 19.11%

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Admin el Miér Feb 28, 2018 7:26 pm

    En cuanto tiempo, dime las fechas de inversion y venta para cerrar el tema y poner la anualizada.

    gracias

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por MMM el Miér Feb 28, 2018 10:50 pm

    PeterK escribió:Capital Devuelto !!!!

    Ahora cobran "Retención por Operaciones Societarias Chueca" ... por un 1 % del capital creo

    La rentabilidad, sin tener en cuenta el tiempo, me ha salido 19.11%

    Por una parte contento de tener menos dinero en Housers. Ya voy mas de 50% desinvertido.

    Por otra cabreado de tener que enterarme por aqui de que nos han devuelto el dinero. Tanto les puede costar mandar un email? Antes bien que lo hacian.

    Y por supuesto, esa sinverguenzada de quitar un 1% del capital. Si digo todo lo que pienso, me aplican la ley mordaza.

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Ragagu el Miér Feb 28, 2018 11:37 pm

    Pues me sigue escamando eso de que entre reservas sumaran 18.000€ a final de año y solo hayan repartido como dividendo extra la cantidad de 4.985,61€ (bueno, a mi me sale 4.985,28€ según lo recibido y las participaciones pero vamos....despreciable).
    A mi me llamaron para decirme que me iban a mandar el mail con el cuadro resumen de rentabilidades...Vaya chorrada de llamada. Pero ya me cebé con el pobre hombre, que si las obras las adjudican a dedo, que si el 5% encubierto, que si los promotores son empresas de muy reciente creación (se asombró...), que si el lío de Santa Eulalia...
    Aproveché para preguntarle que había pasado con el resto de reservas (unos 13.000€) que se quedaban sin repartir....No supo contestarme...quedó en estudiarlo y mandarme un mail explicativo...Aún nada.

    Y vaya sorpresa al ver que me tangan otro 1% en concepto de algo que ni entiendo. Retención por operaciones societarias....Un 1%???? Otros 2.310,92€? No han tenido bastante con el bocado a las reservas de la SL? En fin, mañana les pongo un mail para que me lo aclaren bien clarito.

    En fin, que en la charla quedo fascinado de que se pueda sacar un 12% de crowdlending...Se apuntó el nombre de las plataformas letonas para invertir sus ahorros me dijo...Le dije que un 9% con ellos no me compensaba nada de nada...que no paraba de ver cosas "raras" y mucha opacidad...Que se lo hicieran mirar porque su gallina de los huevos de oros cualquier día hace CRACK!!!

    Bueno, a ver si averiguo donde fueron esos 13.000€ de reservas no repartidas y ese impuesto del 1%...

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Ragagu el Miér Feb 28, 2018 11:43 pm

    Ah...Simulando que el dinero me llega a la cuenta corriente el 2 de marzo (hice la transferencia esta noche...), mi TIR neta tras pagar impuestos, comisiones....es del 12,01%.Empiezo a contar cuando el dinero salió de mi cuenta corriente y los ingresos los computo cuando llegan a mi cuenta corriente...
    Hay que reconocer que no es mal número...pero entre tanta comisión, tanta obra eternizada y tanto tiempo sin alquilar, imaginad lo que se pudiera haber sacado...Y a saber si no ha habido algún bocado más que ni nos hemos enterado...


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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Admin el Miér Feb 28, 2018 11:50 pm

    Pues Ragagu, es mas que un buen numero, supongo que la rentabilidad anualizada sale tambien sobre el 12% con los datos de Peterk , voy a actualizar la cabecera con estos datos.

    Gracias.

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por PeterK el Jue Mar 01, 2018 10:00 am

    19.11 % en 21 meses y medio. Puse el dinero en Housers el 15/5/2016 (que tiempo aquellos) y fecha fin 1/3/2018.

    Y que suerte MMM yo aún tengo un 72 % atrapado en Housers

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por JoseRMora el Jue Mar 01, 2018 10:13 am

    Buenos Días, no se por que, pero a mi me sale una TIR bruta de 15,96% y Neta de 10,82%, teniendo en cuenta el ingreso el 24/05/2016 y salida el 28/02/2018 con las fórmulas de excel, pero bueno, serán redondeos o cosas así.
    Por supuesto ya he incluido el impuesto revolucionario que se ha sacado de la manga Housers.., en fin..., que ganas de salir de aquí.., a mi también me llamaron, pero no estaba para tonterías y colgué rápido, total para cabrearme, hablo con mi señora de política, jajaja
    Muchas gracias Ragagu, por investigar las cifras, y a ver que sacas en claro sobre esos 13.000€ q parece que falten.

    Un saludo

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Ragagu el Jue Mar 01, 2018 11:47 am

    Admin escribió:Pues Ragagu, es mas que un buen numero, supongo que la rentabilidad anualizada sale tambien sobre el 12% con los datos de Peterk , voy a actualizar la cabecera con estos datos.

    Gracias.

    Bueno, esta SL ingresó las arras de una venta fallida....Si no recuerdo mal unos 40.000€ sobre un total de 241.400€ de capital social de la SL, o sea, un 16,6% aprox que en casi dos años significa una media del 8,3%/año de rentabilidad....Y nos hemos quedado en el 12%...
    Es verdad que esas arras se usaron para reformar el local, o sea, incrementarle el valor...
    No sé pero con este chute de incremento de valor del local, sacar un 12% no es para tirar cohetes...Obviamente, es una buena cifra pero si valoras los aspectos de alrededor te das cuenta que te han levantado unos cuantos puntos de rentabilidad por aquí y por allí....

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Rmmbr el Vie Mar 02, 2018 2:17 pm

    Una menos por aquí también. Ha salido un buen número aunque es verdad que este inmueble han tardado una eternidad, necesitan mejorar muchísimo este aspecto.

    Por cierto, lo del 1% del capital que calificáis algunos de impuesto revolucionario etc. lo explican en la imagen esa que mandan en las juntas. Transcribo literal:

    "Adicionalmente y siguiendo el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se practicará una retención del 1% en la devolución del capital en concepto de operaciones societarias que se ingresará en La Comunidad de Madrid."

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Ragagu el Vie Mar 02, 2018 7:33 pm

    Pues eso, un impuesto revolucionario. A añadir a:
    - El 5% (más el 5% del importe de la hipoteca, si la hubiere, a pagar proporcionalmente por los socios) de tu inversión que se lo queda HOUSERS simplemente por conseguir que una oportunidad propuesta por el mismo se financie. La bondad de la misma no importa.

    - El 1% para las arcas de la Comunidad de Madrid en concepto de impuesto por montar una SL en su comunidad.
    -El palo tributario del 25% de IS más luego el 19% de IRPF como mínimo sobre beneficios.
    -El 10% de comisión de HOUSERS sobre los beneficios.

    Es decir, si haces las cuentas, resulta que si la SL gana un 11,11% bruto, tu inversión te ha rentado 0 €:
    Pongamos que inviertes 100€ y la SL gana 11,27€:
    - 5€ menos por la comisión HOUSERS
    -1€ menos por el impuesto revolucionario Comunidad de Madrid.
    -Un 25% de los beneficios por IS= 0,25*11,27=2,82€
    -Un 19% de IRPF sobre el resto (75% del beneficio) = 1,61€
    -Un 10% de comisión HOUSERS sobre el beneficio tras pagar el IS (de nuevo, sobre el 75% del beneficio bruto) = 0,161€
    Pues te quedan: 100+11,27-5-1-2,82€-1,61€-0,16€ =100€

    O sea, la SL donde has invertido 100€ gana un 11,27% de rentabilidad (total, no anual...) y tu no has ganado nada!!!!!!! Si la inversión es a dos años, y sin tener en cuenta los momentos de cobro y pago, empiezas a ganar dinero a partir de una rentabilidad anual del 5,64% pero si es a un año, como no saques un 11,27% de rentabilidad la empresa, tú pierdes dinero!!!!!

    Si la empresa obtuviera una rentabilidad del 25%, a ti, neto, se te queda un beneficio del 7,3% de tu inversión.

    Flipante!!!!

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por hester73 el Vie Mar 02, 2018 9:06 pm

    Al final al inversor en este proyecto cuanto le ha quedado? El 12,1.%?

    Por cierto, ahora que se va a liquidar un proyecto de privalore que funciona sin slave. Alguien que haya participado nos podría poner las cuentas para comparar?

    Quiero saber cuento de más eficiente es el sistema de privalore desde un punto de vista de rentabilidad. No desde un punto de vista jurídico legal que sistema da más garantías al inversor.

    Gracias

    hester73

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Ragagu el Mar Mar 06, 2018 12:34 pm

    Ragagu escribió:Pues me sigue escamando eso de que entre reservas sumaran 18.000€ a final de año y solo hayan repartido como dividendo extra la cantidad de 4.985,61€ (bueno, a mi me sale 4.985,28€ según lo recibido y las participaciones pero vamos....despreciable).
    A mi me llamaron para decirme que me iban a mandar el mail con el cuadro resumen de rentabilidades...Vaya chorrada de llamada. Pero ya me cebé con el pobre hombre, que si las obras las adjudican a dedo, que si el 5% encubierto, que si los promotores son empresas de muy reciente creación (se asombró...), que si el lío de Santa Eulalia...
    Aproveché para preguntarle que había pasado con el resto de reservas (unos 13.000€) que se quedaban sin repartir....No supo contestarme...quedó en estudiarlo y mandarme un mail explicativo...Aún nada.

    Y vaya sorpresa al ver que me tangan otro 1% en concepto de algo que ni entiendo. Retención por operaciones societarias....Un 1%???? Otros 2.310,92€? No han tenido bastante con el bocado a las reservas de la SL? En fin, mañana les pongo un mail para que me lo aclaren bien clarito.

    En fin, que en la charla quedo fascinado de que se pueda sacar un 12% de crowdlending...Se apuntó el nombre de las plataformas letonas para invertir sus ahorros me dijo...Le dije que un 9% con ellos no me compensaba nada de nada...que no paraba de ver cosas "raras" y mucha opacidad...Que se lo hicieran mirar porque su gallina de los huevos de oros cualquier día hace CRACK!!!

    Bueno, a ver si averiguo donde fueron esos 13.000€ de reservas no repartidas y ese impuesto del 1%...

    Bueno tras no recibir respuesta del chico que me llamó de HOUSERS y que quedó en explicarme las cuentas de la liquidación, qué había pasado con esas reservas que se habían perdido por el camino, le mandé un mail el jueves pasado, mail que reenvió a Soporte en la mañana del jueves y del que aún no he recibido respuesta....
    LA verdad es que mayor transparencia es imposible!!!!!! En vez de uno, deberían darle dos premios a la transparencia...

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Admin el Mar Mar 06, 2018 3:12 pm

    hester73 escribió:Al final al inversor en este proyecto cuanto le ha quedado? El 12,1.%?

    Por cierto, ahora que se va a liquidar un proyecto de privalore que funciona sin slave. Alguien que haya participado nos podría poner las cuentas para comparar?  

    Quiero saber cuento de más eficiente es el sistema de privalore desde un punto de vista de rentabilidad. No desde un punto de vista jurídico legal que sistema da más garantías al inversor.

    Gracias

    El proyecto de Sepulveda 41 se ha cerrado con una rentabiliad bruta del 10,41% para mi particularmente ( a la espera de recibri esta semana el ingreso) .Tambien hay que decir que Privalore para este caso en concreto estimo una rentabiliad mas baja que en el resto de sus proyectos.

    Estimo un 12% , y si la firma de las arras fue hace dos meses, pero el comprador que era ruso necesitaba 30dias extras para repatriar el importe , por lo cual podemos deducir que el BP es alcanzado con un 8 sobre 10.

    hay mas info en el hilo de sepulveda .

    saludos.

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Ragagu el Mar Mar 06, 2018 11:51 pm

    Me ha contestado HOUSERS a mi pregunta sobre el destino de esos 13.000€ que se han perdido de las reservas de la SL. Pues resulta que han ido a parar en lso gastos de disolución (concepto etereo, muy del estilo HOUSERS) y, ojo, en el IVA que HAcienda le debe devolver a la ya inexistente SL!!!!!

    ¿Esto es posible? Que se disuelva la SL con ingresos pendientes de Hacienda? En fin, seguiré indagando...porque de primeras ni cifras de lo que corresponde a IVA repercutido que Hacienda debe devolver y de lo que corresponde a los gastos de disolución de la SL...

    ¿Y qué plazos tendrá Hacienda para devolver ese dinero? Eso no va por declaraciones trimestrales?????
    Ah, el 1% al disolver resulta que antes se incluía en los gastos, opacos, de disolución.

    Empiezo a pensar que en la capital del imperio que un día fuimos, la palabra transparencia significa lo que opacidad en Andalucía...Se ve que el no contar nada, secretismo total, en Madrid significa transparencia y se dan premios y todo a la transparencia...Eso en Andalucía es opacidad!!!!Si es que va a ser cierto eso de que somos una nación de naciones, con idiomas totalmente distintos!!!!!!!!!(además de condiciones fiscales diametralmente opuestas)

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Admin el Mar Mar 06, 2018 11:55 pm

    no si al final, desglosaremos todos los gastos etéreos que había..... Smile.

    Lo del IVA y tal se ira y lo recogerá el liquidador y si sobra algo pues a la butxaca....

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por JoseRMora el Miér Mar 07, 2018 8:55 am

    Genial, 13.000 euros de gastos de disolución.., pero si cuesta mas cerrar una sociedad que abrirla... en fin.., increible la caradura de esta gente, ¿es que en este pais no se pueden hacer las cosas sin ser como nuestros políticos?

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por Ragagu el Miér Mar 07, 2018 11:27 am

    Pues parece que no!!! Pero vamos, que por escrito me lo han dejado.
    Yo voy a pedirles las facturas que amparan los gastos de disolución así como el importe pendiente del IVA a recuperar y la fecha estimada para recuperarlo...

    ¿No debería haberlo adelantado HOUSERS, que es la que va a cobrarlo?
    (venga, que viene bien que echéis unas risas, jajajajajjaja....)

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

    Mensaje por JoseRMora el Miér Mar 07, 2018 11:54 am

    Esa es otra que no entiendo..., entonces cuando recuperemos el IVA, se realizará otro reparto?, al final de año, con el cierre de cuentas, o es trimestral?.., perdonad si la pregunta es una tontada, pero soy de economista lo justo

    JoseRMora

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    Re: San Marcos (Chueca) (Proyecto cerrado , TIR anual 12.01% )

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