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Proyecto Local Rio Rosas( proyecto cerrado TIR 5.16% pdte confirmacion )

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Proyecto Local Rio Rosas( proyecto cerrado TIR 5.16% pdte confirmacion )

Mensaje por Admin el Jue Ago 10, 2017 8:45 pm




Bueno amigos un local, y lo anuncian asi
"¡Oportunidad excepcional! Un local comercial situado en la meca de la gastronomía de la capital actualmente, la Calle Alenza junto a Ponzano. ¡Irresistible!

Tipo de oportunidad: Préstamo. Modalidad: Inversión.

En auge en la capital, esta zona se ha convertido en el centro de reunión por antonomasia. Para disfrutar del clásico tapeo madrileño, ya sea por las mañanas, las tardes y las noches en el mítico barrio de Chamberí. Tanto que ha llegado a tener su propio hashtag: #ponzaning.

¿Te unes al #ponzaning invirtiendo en la compra y venta de un local en lo que es a día de hoy la zona de moda de Madrid?

Te presentamos Ríos Rosas, una oportunidad donde la finalidad es conceder un préstamo a un promotor y que consiste en la compra, renovación completa, incluyendo decoración y venta en rentabilidad en 12 meses de un restaurante de 122 m2  que serán distribuidos en:


Zona de acceso con mesas altas y zona de barra
Dos salas
Una cocina
Aseo de señoras y caballeros
El promotor ha conseguido el local y por otro lado existen negociaciones muy avanzadas con unos posibles inquilinos interesados en su arrendamiento.


Bueno de momento ni siquiera lo he calculado , los numeros no parecen malos, pero como siempre lo que manda en un local es su ubicacion,

Resulta que si lo miras en el google maps esta vació y en venta desde como mínimo ABRIL 2016, es decir 16 meses, y si lo miras por idealista , tacham es este

https://www.idealista.com/inmueble/35624370/

Hay muchas fotos podeis echarles un vistazo si os interesa antes de que las borren.






Es decir lo vendian por 325.000 y solo lo han rebajado 15.000 , no llega ni al 5% , que cualquiera puede negociar.

Como es logico le meten entre pitos y flautas,:
15.000 de reforma ¿por que si es un restaurante?
15.500 de Mobiliario ¿por que , ? y si quieren montar una peluqueria....!!!!
12.000 de colchón, ( para pagar la hipoteca de 124.000 sin coste para el promotor)
y 49.000 de comisiones.

No se con la experiencia que tenemos en los locales de H , no se si quiero ni calcularlo.

Bueno ya que estamos lo hacemos.!!!

Como podéis ver por "matematicas" podría salir , pero si un local que lleva 16 meses cerrado ( salvo que alguien de la zona me diga lo contrario) con un lavado de cara de 30.000 ( 10 % de la inversion de compra) se revalorizara un 40% para su venta , lo veo dificil salvo que entrar un inquilino excepcional con buenas garantias, y se vendiese el local con bicho incluido....

¿pero entonces por que venderlo????






Última edición por Admin el Vie Jun 22, 2018 7:03 pm, editado 1 vez

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Re: Proyecto Local Rio Rosas( proyecto cerrado TIR 5.16% pdte confirmacion )

Mensaje por Ragagu el Jue Ago 10, 2017 11:56 pm

Pues mira ADMIN, te respondo a tus preguntas:

15.000 de reforma ¿por que si es un restaurante?
Porque a los inversores les da igual. Les generará más confianza ver que el local hay que reformarlo. Les da más tranquilidad y confianza, y como lo de la rentabilidad no les preocupa, pues reformita que te críó. Y, total, quien va a preguntar por la misma, si se hizo, si no se hizo, cuanto costó realmente...Pues HOUSERS encantado, mete 15.000€ que luego se reflejará en una factura y punto.
15.500 de Mobiliario ¿por que , ? y si quieren montar una peluqueria....!!!!
Pues por lo mismo que el caso anterior, el inversor de HOUSERS encantado con ver como su dinero sirve para pagar una reforma y un mobiliario que nadie va a comprobar si realmente se ha puesto, si ha costado lo que dice HOUSERS....
12.000 de colchón, ( para pagar la hipoteca de 124.000 sin coste para el promotor).
Vaya a ser que el promotor tenga algún problemilla y tenga que arriesgar dinero. Mejor que lo ponga el inversor al que se le paga una miseria por su préstamo.
y 49.000 de comisiones.
De algo tendrá que vivir HOUSERS y todo su tinglado societario que tiene alrededor para darle forma jurídica al promotor de paja, la empresa de reformas de paja, el mobiliario de paja....Todo esto exige facturas y sociedades que las respalden...Y este tinglado hay que pagarlo. Hay mucho tinglado montado para que solo gane HOUSERS...Todos quieren su pastel.

No se con la experiencia que tenemos en los locales de H , no se si quiero ni calcularlo.
A los inversores de HOUSERS les encanta arriesgar su dinero hasta límites insospechados y HOUSERS le da al pueblo lo que le pide. Riesgo infinito y que parte del capital prestado vaya directamente a los bolsillos del que te pide que inviertas....Si es lo que el inversor quiere, pues HOUSERS se lo da encantado.

Si el inversor de HOUSERS fuera más consciente de donde mete su dinero, del riesgo que asume y, sobre todo, del verdadero destino de parte de su inversión/préstamo, no metería ni un duro. Pero ese tipo de inversor, que se preocupa por sus ahorros, no es el que busca HOUSERS ni el que tiene, obviamente. Quiere el despreocupado que pasa de todo y así poder presentar oportunidades como éstas....
Un local en venta desde 2016 y viene HOUSERS a sacarlo del ostracismo...Y no pasa de conseguir un 5% de descuento.
Ya verás el verano que viene la que puede haber montada con estos préstamos y el elenco de profesionales que hay alrededor....Y qué la CNMV no diga ni mú...Alucinante!!!

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Re: Proyecto Local Rio Rosas( proyecto cerrado TIR 5.16% pdte confirmacion )

Mensaje por Legal Expert el Vie Ago 11, 2017 10:58 am

Para que la CNMV haga algo los perjudicados tendrían que denunciar o, en su caso, montarse el escándalo. Lo segundo llegará, desde luego, más pronto que tarde. Pero sería deseable que alguien ponga sobre aviso a la CNMV antes de que eso pase...

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Re: Proyecto Local Rio Rosas( proyecto cerrado TIR 5.16% pdte confirmacion )

Mensaje por Ragagu el Vie Ago 11, 2017 3:13 pm

Yo me reitero en mi visión sobre la atomización de las SL....Yo entraba a razón de 3.000€ por oportunidad (hasta que dejé de entrar, claro). Normal que me duela lo que pase. Pero si andas con 100€-500€ te molesta pero no te compensa complicarte la vida...Dejas de pensar en HOUSERS y ya vendrá lo que tenga que venir...Te da igual si se malvende algo, si te cobran una comisión del 5%, si la reforma se adjudica a dedo...Que te supone, 5€? 10€?

Ese es el problema. Si los socios de las SL tuvieran mínimo 1.000€ habría menos y todos más implicados lo que facilitaría unirse y emprender medidas para encauzar el funcionamiento de las SL...Al fin y al cabo, HOUSERS actúa como actúa porque nadie le planta frente en la gestión de las SL....Ese es el problema que no lo ves realmente hasta que estás dentro.
Yo entré pensando que ´para adjudicar una obra se haría un comparativo, que al ser HOUSERS tendría mejores precios en cuanto a los notarios, gestoría, condiciones hipotecarias, ausencia de comisión en la venta, que solo cobraban cuando el inmueble se vendía/alquilaba (lo que les forzaba a hacerlo bien para ganar...)....Pero escondieron el pedazo de comisión del 5% que uno tardó en ver, las obras las adjudicaban a dedo y no a constructoras, a empresas de gestión inmobiliaria...En fin, el chanchulleo típico que pensé no podrían hacer bajo el paraguas de una SL...Pero me equivoqué...

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Re: Proyecto Local Rio Rosas( proyecto cerrado TIR 5.16% pdte confirmacion )

Mensaje por Admin el Vie Jun 22, 2018 7:03 pm

Hola pues proyecto cerrado, según H , la TIR en 10 meses es del 5.16%.

Conociendo que hoy hablan de la TIR por que siempre es mas alto, entiendo que aplicando un punto menos es mas realista , pero bueno a ver si alguien entro en el proyecto y nos puede confirmar su TIR.

Bueno siempre digo que todo lo que sea cerrar en positivo es muy buena noticia, pero si no recuerdo mal se publicitaba prácticamente el doble.



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Re: Proyecto Local Rio Rosas( proyecto cerrado TIR 5.16% pdte confirmacion )

Mensaje por franci72 el Vie Jun 22, 2018 9:55 pm

Aquí están los movimientos en mi cuenta del proyecto, porque ahora mismo no se calcular la TIR con ellos.

50,00 € Devolución de capital principal - Proyecto Ríos Rosas
-0,21 € Comisión Housers - Devolución intereses venta - Proyecto Ríos Rosas
-0,41 € IRPF - Devolución intereses venta - Proyecto Ríos Rosas
2,14 € Devolución intereses venta - Proyecto Ríos Rosas
-50,00 € Inversión. Ríos Rosas

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Re: Proyecto Local Rio Rosas( proyecto cerrado TIR 5.16% pdte confirmacion )

Mensaje por Admin el Sáb Jun 23, 2018 12:29 am

me faltan las fechas y es fácil calcularlo.

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Re: Proyecto Local Rio Rosas( proyecto cerrado TIR 5.16% pdte confirmacion )

Mensaje por franci72 el Sáb Jun 23, 2018 10:43 am

Admin escribió:me faltan las fechas y es fácil calcularlo.
ves como no sabía calcularlo Very Happy

Mes Efecto Año Efecto Fecha Descripción Importe
6 2018 2018-06-22 13:19:30.0 Devolución de capital principal - Proyecto Ríos Rosas 50.0
6 2018 2018-06-22 11:56:51.0 Comisión Housers - Devolución intereses venta - Proyecto Ríos Rosas -0.21
6 2018 2018-06-22 11:56:51.0 IRPF - Devolución intereses venta - Proyecto Ríos Rosas -0.41
6 2018 2018-06-22 11:56:51.0 Devolución intereses venta - Proyecto Ríos Rosas 2.14
8 2017 2017-08-25 11:12:13.0 Inversión. Ríos Rosas -50.0

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Re: Proyecto Local Rio Rosas( proyecto cerrado TIR 5.16% pdte confirmacion )

Mensaje por Admin el Sáb Jun 23, 2018 11:25 am

Es muy sencilla franci

En una columna , las fechas y en la otra los importes.
Las salidas de caja o banco en negativos y las entradas intereses, principal etc en positivo

Le das a la teclas función y buscas TI.NO.PER ( 1 imagen) y se te abre un cuadro dialogo para introducir los datoss ( basta con seleccionar las columnas con el raton ) es la segunda imagen y ya esta.

Para esta inversion tu TIR Bruta es un 5.21 % , es incluso 5 centesimas superior a la indicada por H., ( ya es raro  lol!  lol! ) y la neta que al fin y al cabo es la mas importante para nuestros intereses es del 3.70% .

No es para tirar cohetes, pero sin duda ganar es ganar.





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Re: Proyecto Local Rio Rosas( proyecto cerrado TIR 5.16% pdte confirmacion )

Mensaje por franci72 el Sáb Jun 23, 2018 1:15 pm

Gracias, tengo que ponerme al dia en eso del TIR, y lo más importante comprender correctamente el concepto. Sé que sirve para comparar inversiones pero no se hasta que punto dos inversiones de distinto plazo son comparables con el TIR. En cambio con el TAE si entiendo la comparación de dos inversiones.

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