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    Rosamar IN

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    Rosamar IN

    Mensaje por MMM el Sáb Sep 23, 2017 1:41 pm

    Alguien ha echado un vistazo a esta promocion? Como lo veis?

    MMM

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    Re: Rosamar IN

    Mensaje por Admin el Sáb Sep 23, 2017 6:12 pm



    Hola amigos

    Bueno la zona de la parcela mas o menos estimo que es por aquí.
    https://www.google.es/maps/place/Carrer+Via+Rosamar,+17246+Canyet+de+Mar,+Province+of+Girona/@41.7621404,2.9772911,251m/data=!3m1!1e3!4m5!3m4!1s0x12bb04fe5267b4db:0xa3c8256d04c6113c!8m2!3d41.7617206!4d2.9775734

    desde luego lo que yo conozco de la zona es una zona de segundas viviendas y unos parajes muy bonitos, toda la costa Brava es preciosa.

    No se que decir,  es una apuesta yo hasta ahora siempre he invertido en grandes ciudades , no se como estará la zona en temas de compra/venta por lo que he podido ver en idealista la vivienda de segunda mano esta por los 2.400€ m2 y como se dice en la documetacion el proyecto tiene el plus de ser obra nueva.

    Mis cálculos, solo me da un empate técnico no llega a un 1% de beneficio, es decir las costas de la inversion y la posible venta dándole un plus del 10%  a la obra nueva, solo se ganaría un 1% .

    Al menos el tema de las comisiones esta claro , adjunto el BP y el dossier del proyecto.

    Otro punto positivo del tema es que www.inveslar.compaga un 5% desde el momento que inviertes hasta que se finaliza , y si se tardan los tres meses previstos te abonan ese porcentaje que lo puedes retirar a tu cuenta como efectivamente yo recibí ayer en mi banco del anterior proyecto.



    Si alguien esta interesado en invertir, clicando en la primera imagen o aqui   www.inveslar.com tendras un bono de 50 € o



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    Re: Rosamar IN

    Mensaje por MMM el Sáb Sep 23, 2017 6:31 pm

    Gracias Admin. Yo voy a pasar.

    MMM

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    Re: Rosamar IN

    Mensaje por hester73 el Sáb Sep 23, 2017 11:15 pm


    Buenas tardes,

    Estoy pensando en invertir en esta plataforma y he estado echado un vistazo al business plan de ROSAMAR y resulta que no me salen las cuentas, de hecho no las entiendo.

    En relaciónal proyecto ROSAMAR las dudas que me surgen son:

    Sii el inversor invierte 275.000€ y vende el inmueble a 296.483€ (neto), ¿como le puede quedar en neto 26.205,39? Veo que la diferencia está realizada contra el importe de adquisición del inmueble 261.542€ (que tampoco consigo entender cómo se obtiene esa cifra), pero eso al inversor le da igual porque adicionalmente tiene gastos y entre todos ponemos 275.000€ (financiación total), por lo que la rentabilidad final es sensiblemente inferior.

    Adicionalmente se indica que hay una liquidación IVA por la venta del inmueble por importe de 7.702€ y lo suman como mayor beneficio para el inversor, ¿cómo es posible que eso se repercuta en beneficio de los inversores?

    Por lo que yo entiendo la venta del inmueble generará un IVA repercutido a favor de la agencia tributaria (que soporta la persona que lo compre) lo que hace la sociedad es simplemente recaudar para luego ingresarlo en la agencia tributaria ¿como es posible repartir estos 7.702€ entre los inversores?

    Por cierto, ¿alguno de vosotros ha invertido con inveslar? ¿entiendeis el business que presentan?

    Con sus datos mis numeros son muy diferentes a los que ellos indican, pasaría de una rentabilidad del 12,33% que ellos señalan a un 7,81%.

    Saludos,


    Última edición por hester73 el Dom Sep 24, 2017 10:03 am, editado 2 veces (Razón : Hola hester bienvenido , me he permitido compactar el hilo borrando lineas en blanco, no he tocado nada mas. :))

    hester73

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    Re: Rosamar IN

    Mensaje por Admin el Dom Sep 24, 2017 1:17 am

    Hola Hester vamos por parte.

    El IVA soportado que se paga al principio por las comisiones de la agencia ( 3% ) mas gestoria etc que es otro pico pueden sumar unos 2.500 €  y las comisiones del promotor y de Inveslar son casi 5.000€ mas.

    Ese IVA soportado al no tener contrapartida en repercutido , se reclama a la Hacienda publica y entra en tesorería de la compañía meses antes de la venta.

    Seguimos, tienes razón en tus razonamientos, por eso yo cuando realizo el calculo de la rentabilidad con el total de la inversion con todos los gastos y comisiones, así si  nos atenemos a los datos del BP , la rentabilidad NETA( sin tener en cuenta el IS) es de un 7.81% como bien indicas.

    Creo que el 261.542 € es un error del BP y ya que el precio que indican de adquisición es 259.311,65€  ( hay 2.000 € de diferencia) y claro si calculas desde el punto de vista de Inveslar la rentabilidad BRUTA es del 12.33%.

    El BP tiene mucha información , hay que leerla por partes, pero al final el inversor se tiene que fijar solo en 4 puntos:

    1 - cuantas acciones hay , en este caso 275.000,- total inversion

    2- Precio de venta 310.000 y cuanto queda liquido en este caso 296.483 €( incluyendo todos los gastos)

    3- Impuesto de sociedades, 25% 21.483x25%=5.371 ;  21.483-5.371 =16.112 € netos a repartir
    16.112/275.000= 5.86 % Rentabilidad Neta.

    4- Saber que el BP es una estimación, que como tal se presenta de la forma mas bonita a los inversores, tanto en H , inveslar o Privalore y que hay que ser prudentes en todos ellos.

    lo mas difícil es intentar conocer  si el bien tiene un valor de adquisición aceptable, como el que se indica en el dossier y si la venta es posible a los precios que indican., por que cualquiera de estas variables, afectan enormemente a la inversion.

    saludos.

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    Re: Rosamar IN

    Mensaje por Ragagu el Dom Sep 24, 2017 10:13 pm

    De verdad, ADMIN, tu labor de asesoramiento (o como legalmente se quiera llamar para evitar problemas) es impagable....Yo no entro a analizar INVESLAR por mi experiencia en HOUSERS y el tema de la doble imposición cuando montas SL...Pero, aún así, leo lo relacionado con HOUSERS e INVESLAR y, bueno, agradecerte la labor de análisis indepediente (quizá con sus errores pero no deja de ser un análisis tan válido, o más, que los realizados por los expertos de estas plataformas)que realizas. Mil gracias!!!

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    Re: Rosamar IN

    Mensaje por MMM el Lun Sep 25, 2017 2:11 am

    No puedo estar mas de acuerdo con Ragagu. Admin es una joya!

    MMM

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    Re: Rosamar IN

    Mensaje por Admin el Lun Sep 25, 2017 7:54 pm

    Gracias a los dos , pero como bien dices ragagu se trata simplemente de ofrecer otro punto de vista a lo ofrecido por las plataformas.

    Ya he dicho mas de una vez, que no es un asesoramiento, ya que todos somos mayorcitos, para saber donde metemos nuestro dinero. Como ya he dicho es mirar el tema desde otra óptica, y como es lógico asumiendo mis errores que los hay.

    Un saludo.

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    Re: Rosamar IN

    Mensaje por Ragagu el Lun Sep 25, 2017 9:51 pm

    Ya bueno, pero haces un estudio bastante serio y objetivo de las oportunidades...cosa que creo no hacen las plataformas y, perdón por ofender, muchos de los que invertimos (me incluyo) en las oportunidades HOUSERS hace un año aprox....

    Ragagu

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    Re: Rosamar IN

    Mensaje por Susanna el Miér Sep 27, 2017 2:13 pm

    Hola, os aclaro el tema del BP:
    El coste de adquisición es el total de la financiación excluyendo los gastos de Inveslar (con el IVA ya incluido).

    Todos los gastos indicados van sin iva pero tenemos que recaudarlo para no quedarnos sin tesorería porque hay que pagarlo. Esto implica que con la venta, este IVA lo recuperamos y se devuelve a los inversores. Es decir, como cualquier empresa o autónomo, se paga el IVA de todos los gastos/servicios y con la declaración trimestral se hace el balance del IVA deducible y el devengado, que en nuestro caso sale a nuestro favor.
    Espero que os haya sido de ayuda.

    Susanna

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    Re: Rosamar IN

    Mensaje por Admin el Miér Sep 27, 2017 6:26 pm

    Gracias Susana y Bienvenida.

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