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Proyecto Puerta Banús

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Proyecto Puerta Banús

Mensaje por lll-lll el Lun Nov 21, 2016 10:18 am

Recuerdo del primer mensaje :

Alguien puede aportar alguna información del estado actual del local, del entorno, la zona, etc.
Hay algún movimiento o información relevante?
un saludo

lll-lll

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por HowlandReedII el Mar Jun 13, 2017 11:11 pm

La amortización si es distinta a la del BP. Y eso tiene cierto efecto fiscal en la caja.

De hecho, no estiendo por qué esta sociedad amortiza y Lavapies por ejemplo no. ¿Por no estar alquilado el local?

Desconozco este sector, ¿esa política contable sería correcta?

HowlandReedII

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por HowlandReedII el Mar Jun 13, 2017 11:18 pm

Puff...en este proyecto se me escapan algunas cosas.

Hay caja extraña que no se como se ha generado y tenemos un pasivo a LP de 10K€ que tampoco sé a qué se debe ni en qué condiciones se han firmado. ¿estamos suportando un coste financiero para tener el dinero en la caja? ¿no ha devengado gastos financieros? ¿estamos tontos?


HowlandReedII

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Admin el Mar Jun 13, 2017 11:33 pm

HowlandReedII escribió:La amortización si es distinta a la del BP. Y eso tiene cierto efecto fiscal en la caja.

De hecho, no estiendo por qué esta sociedad amortiza y Lavapies por ejemplo no. ¿Por no estar alquilado el local?

Desconozco este sector, ¿esa política contable sería correcta?

no se adonde ha ido a parar el post que escribí, Smile

Intento repetirlo,

Bueno por criterio , cualquier activo fijo comienza a amortizarse en el momento que es productivo, es decir si tenemos una maquina de hacer caramelos , y la instalamos, hacemos pruebas, etc durante 3 meses no amortiza, en el momento que sale el primer caramelo para la venta , comienza su periodo de amortización.

Si bien un edificio o local, hay quien lo activa antes en el momento de la escritura, entiendo que el administrador habrá seguido el criterio anterior.

Otra cosa es que el local se tuvieses que depreciar sin estar alquilado( no se por ejemplo un defecto en la estructura) para eso si tendrían que activarlo y después , depreciar-lo.

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Admin el Mar Jun 13, 2017 11:38 pm

HowlandReedII escribió:Puff...en este proyecto se me escapan algunas cosas.

Hay caja extraña que no se como se ha generado y tenemos un pasivo a LP de 10K€ que tampoco sé a qué se debe ni en qué condiciones se han firmado. ¿estamos suportando un coste financiero para tener el dinero en la caja? ¿no ha devengado gastos financieros? ¿estamos tontos?


Creo que en este proyecto ( que era una cosa muy rara) había una garantía hacia el propietario por que era un arriendo de un arriendo,,,, no me acuerdo exactamente,

Seria una buena pregunta para hacer a H.

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por HowlandReedII el Mar Jun 13, 2017 11:44 pm

Si, pero que yo aporte una garantía no implica que yo haya recibido caja como parece que así ha sido. Incluso no implica forzosamente reconocer un pasivo en balance.

Y lo de la amortización, no me queda claro el criterio de H. Lavapies productivo es, otra cosa es que no produzca. Si la diferencias es que haya inquilino y esté dando ingresos (a priori no veo otra), un piso puede amortizarse 3 meses, dejar de amortizarse 2, amortizarse otros 3...y todo eso en el mismo año. No tiene ningún sentido.

Si el criterio es estar preparando el activo para la explotación, véase, reformas en curso etc, si lo entendería, pero estos proyectos que no tenían reforma ninguno.

Más que nada quiero saber si son homogéneos entre SLs y qué criterio siguen.

Mañana iré preguntando las cosillas que he visto en los dos proyectos que me ha dado tiempo a mirar un poco.

Un saludo socios!

HowlandReedII

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Admin el Mar Jun 13, 2017 11:58 pm

Si pero lavapies ha sido productivo en el 2017 en el 2016 no.

Es mas con el criterio de Hacienda , si tu paras la producción de caramelos , has de parar la amortización ( menos gasto y por lo tanto mas impuestos a pagar) , ya que esta amortizacion es el gasto por uso del bien.

Por ejemplo, yo tuve hace años un piso alquilado, durante el periodo de alquiler yo tenia derecho al 2% de gasto de amortización, cuando acabo el alquiler y no recibía ingresos pare la amortización a pesar de que estaba en la agencia para alquilarlo.

Si necesitas depreciarlo es otro tema.

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por HowlandReedII el Miér Jun 14, 2017 12:02 am

Visto.

Gracias!!

HowlandReedII

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por JoseRMora el Miér Jun 14, 2017 8:20 am

HowlandReedII escribió:
JoseRMora escribió:Señores.. pues yo no me entero bien de las CCAA, jaja, a ver, de este proyecto, del que se empieza a tener ingresos de alquiler en septiembre, (4 meses) a 1600€ por mes, por que cuando en el resultado de cuentas, el externo, casilla 40500 (entiendo que es el montante del alquiler de 2016), solo aparecen 3000€??, si en esa casilla no va el alquiler donde va??

Un saludo!

Disculpad, estoy revisando estos EEFF y esta memoria. El P/L de la sociedad clava el BP casi al euro tanto en la versión que circularizaron por email como en la versión que ahora mismo tienen subida en la web.

No sé de dónde sacas los 3.000 euros de ingresos.


Buenos Días Howland, cierto, me he liado con otras cuentas, jaja, en fin, no se si decirle que no a todas, o decirle que si, y como dice Rafa, cruzar los dedos hasta que salgamos de aquí

Un saludo!

JoseRMora

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Ragagu el Miér Jun 14, 2017 1:27 pm

Yo diré que NO a todas. Mis hipótesis son:
- Que la mayoría vota que SI. Mi voto poco afectará y, bueno, por lo que pueda pasar ahí está mi NO. No pierdo nada.
-Qué la mayoría vota que NO. Entonces es probable que haya algo raro y corro el riesgo de no haberme dado cuenta. Me subo al carro de la mayoría si voto que NO. Siempre será mejor.
-Qué el resultado es muy ajustado a favor del SI y mi voto lo desequilibra a favor del NO. Si esto ocurre es porque algo no está todo lo claro que debiera. Pues nada, un NO les obliga a hacerlo mejor y convencernos. A currárselo.
-Qué el resultado es muy ajustado a favor del NO y si votara que SI decantaría el resultado a favor del SI. Pues, igual que en los casos anteriores, tiene que haber algo raro para que haya tanto voto en contra. Sin haberme empollado las cuentas no debo facilitar que los que sí lo hicieron no consigan su objetivo de echarlas para atrás. Así que, nuevamente, el NO es la opción.

Conclusión: votaré que NO salvo que me de tiempo a empollarme las cuentas, a pedir todas las facturas y a recibirlas y comprobarlas. Sólo en este hipotético caso, y si resultara conforme con los números, votaría que sí. En cualquier otra opción, votaré que NO y, si hay algún problema, pues que para la próxima sean más transparentes.

Que hace ya muchos meses les sugería que nos mantuvieran un poco al tanto de los movimientos financieros de las SL, con algún informe, una hojita Excel con los movimientos....Pero nada. Ni siquiera sabemos cuanto se reparte de dividendos respecto a lo que ingresan al mes. No quieren ser transparentes y eso suele ocurrie cuando algo ocultas...Pues te voto que NO y si en alguna suena la flauta y le echan para atrás las cuentas pues que apechuguen...por opacos!!!!!!

Ragagu

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por yomeloguiso el Jue Jun 15, 2017 3:32 pm

Ragagu escribió:Yo diré que NO a todas. Mis hipótesis son:
.
.
.


Como siempre, la gente potente de este foro dando el toque de calidad y su visión del chiringuito de Houses.

Gracias a todos por las aportaciones, en éste y otros tantos temas

yomeloguiso

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por lll-lll el Jue Jun 15, 2017 7:26 pm

¿alguien sabe si el local ha tenido alguna actividad desde que se compró o solo se ha mantenido el contrato de subarriendo con el antiguo propietario y este lo ha mantenido cerrado?
¿algún cartel de se alquila se vende en el local?

ya que H. no da la información si alguien de la zona la puede proporcionar, será bienvenida

mi voto es NO a la aprobación de cuentas, NO al aumento de poderes, NO A LAS INTERPRETACIONES

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por JoseRMora el Lun Sep 18, 2017 5:26 pm

Este ya me lo estaba esperando..., y es que va a ser, aunque ojalá me equivocara, otra de las grandes cagadas de Housers..., un local, "perfecto, con un inquilino asegurado un año, que es lo que se tardará en realquilar, etc, etc", con suerte lo tendremos para poner carteles... en fín

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Ragagu el Lun Sep 18, 2017 7:44 pm

Pufff....otro gran logro de la publicidad de HOUSERS....Recuerdo que, creo que en el foro de HOUSERS, hubo ya comentarios al respecto de como estaba montado el sistema de compra y alquiler al que te lo vendía o algo así....

En fin, otro golazo de HOUSERS....Algún negociete habría escondido tras la operación y, tras un año, pues ya da la cara.....

Lo que no entiendo es lo de la COMPRA-VENTA....¿Nos explicará algo HOUSERS? Ya da hasta pereza ponerse a mandar un mail para una respuesta vacía....

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Admin el Lun Sep 18, 2017 7:58 pm

precisamente iba a preguntar por que nadie se ha quejado de los dividendos de Septiembre, pensaba que todo iba al 100%

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Ragagu el Lun Sep 18, 2017 8:01 pm

Pues, tras revisar la web de HOUSERS:

- Pone que el alquiler ha finalizado el 31 de agosto de 2017.
- En el marketing dicen que era una garantía que el vendedor se quedara como inquilino...Que si la solvencia, que si la garantía...Como Ramón y Cajal...
- El contrato pone que el alquiler era para 5 años....Que el primer año es de obligado cumplimiento y que debe preavisar con DOS MESES de antelación si va a incumplirlo. ¿Lo habrá hecho?

Y, digo yo, si ha estado alquilado hasta el 31 de agosto...¿Por qué no hay dividendos correspondientes a la mensualidad de agosto? Lo que se reparte ahora es el dividendo por el alquiler de agosto...

En fin, otra "gran oportunidad" que no se podía dejar escapar...Eso sí, el 5% lo pillaron y el vendedor, a cambio de un añito de alquiler, se quitó el local de encima...La verdad es que vaya tela con HOUSERS. Ahora dirán que no sabían nada....Y eran profesionales expertos conocedores del sector....

Está clara la jugada. Alguien que se querría quitar el local de encima y jugó la baza de te lo alquilo un año y luego me las piro...A HOUSERS no le importó porque su negocio estaba en ese 5% que cobraba en cuanto se financiara...y durante un año nadie se iba a quejar...

Pues otro local vacío, luego vendrá quien lo alquile con meses de carencia...si se alquila.

Yo ahora tengo dos en alquiler y uno comprando....Además de RUDA y MALASAÑA ya vendidos y VINAROZ y BLASCO vendidos uno de los dos inmuebles, de un total de 11 oportunidades..
Y BLASCO dice que está alquilado...pero no hay hecho relevante...

Pero cuesta trabajo seguir el pago de dividendos...Siempre hay alguno que no se paga...Porque VINAROZ está alquilado el otro inmueble pero no sé si lo que repartieron es por la venta de uno o por la venta de uno y el alquiler del otro...Y luego, cuando dan las cuentas, no hay forma de averiguar cuantos ingresos ha habido para comprobar el correcto pago de dividendos...Menudo lío!

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Ragagu el Lun Sep 18, 2017 8:03 pm

Admin escribió:precisamente iba a preguntar por que nadie se ha quejado de los dividendos de Septiembre, pensaba que todo iba al 100%
Como ya he dicho, empieza a ser difícil seguir lo de los dividendos. Los inquilinos se van a finales de un mes pero el dividendo del último mes se deja de pagar...¿Por qué?

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Admin el Lun Sep 18, 2017 8:09 pm

Ragagu escribió:
Admin escribió:precisamente iba a preguntar por que nadie se ha quejado de los dividendos de Septiembre, pensaba que todo iba al 100%
Como ya he dicho, empieza a ser difícil seguir lo de los dividendos. Los inquilinos se van a finales de un mes pero el dividendo del último mes se deja de pagar...¿Por qué?

Bueno , fíjate que voy a romper una lanza por H, si se me pira el inquilino e imagina que tengo gastos de hipoteca o simplemente los fijos, yo como administrador no distribuiría la ultima caja, me la quedaría como reserva por si acaso...

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por JoseRMora el Mar Sep 19, 2017 12:31 pm

Admin escribió:
Ragagu escribió:
Admin escribió:precisamente iba a preguntar por que nadie se ha quejado de los dividendos de Septiembre, pensaba que todo iba al 100%
Como ya he dicho, empieza a ser difícil seguir lo de los dividendos. Los inquilinos se van a finales de un mes pero el dividendo del último mes se deja de pagar...¿Por qué?

Bueno , fíjate que voy a romper una lanza por H, si se me pira el inquilino e imagina que tengo gastos de hipoteca o simplemente los fijos, yo como administrador no distribuiría la ultima caja, me la quedaría como reserva por si acaso...

Buenos Días, llamadme loco, pero un administrador en condiciones, con los dos meses de preaviso que te han dado, y mas si estas viendo que el inquilino no busca quien rente el local, está claro que este estaba esperando ese año y a volar.., no se, como que ya habría buscado algo.., aunque sea la pega de carteles.
Pero bueno, por lo menos no tiene hipoteca, no existe ningún proyecto con rentabilidad negativa, no?, en la mayoría ponían una buena cantidad como imprevistos, pero esta se agotará, que pensáis que harán para el caso de que estos empiecen a aparecer??

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Ragagu el Mar Sep 19, 2017 2:31 pm

Ya te digo yo que ni preaviso ni nada....Estaba ya hablado, fijo. Te vendo el local, tu cobras un 5% yo aseguro un año de alquiler y luego vuelo y que arreen los socios de la SL...

Por qué HOUSERS no avisó del preaviso? Pues porque ni lo ha habido y ni van a penalizar al inquilino-amigo.

Ahora a ver lo que tardamos en colocar este local...Estaría bien poder leer los foros de HOUSERS, porque recuerdo que algo se comentaba sobre la hipótesis de que ocurriera lo que ha ocurrido y HOUSERS creo que respondía que era muy improbable...pero, como no hay acceso a esos foros..

En fin, como bien decís, lo típico con HOUSERS...En breve las oportunidades o vendidas o vacías...o con cartelitos publicitarios...

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por HowlandReedII el Mar Sep 19, 2017 6:47 pm

Ya no es que nos timen o no, que ya nos han timado. Hemos tardado en ver la tostada y nos la hemos comido. Ok. Sin más. Aún así, algo bueno va saliendo, veáse Malasaña.

Pero en estos casos tan escandalosos...¿no hay manera de buscarles las vueltas por administración desleal?

Supongo que no es algo fácil, pero es que en otros casos al menos han conseguido que peguen carteles. Es triste, pero parece que eso ya es un logro.

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por lll-lll el Mar Sep 19, 2017 7:37 pm

Ragagu escribió:Ya te digo yo que ni preaviso ni nada....Estaba ya hablado, fijo. Te vendo el local, tu cobras un 5% yo aseguro un año de alquiler y luego vuelo y que arreen los socios de la SL...

Por qué HOUSERS no avisó del preaviso? Pues porque ni lo ha habido y ni van a penalizar al inquilino-amigo.

Ahora a ver lo que tardamos en colocar este local...Estaría bien poder leer los foros de HOUSERS, porque recuerdo que algo se comentaba sobre la hipótesis de que ocurriera lo que ha ocurrido y HOUSERS creo que respondía que era muy improbable...pero, como no hay acceso a esos foros..

En fin, como bien decís, lo típico con HOUSERS...En breve las oportunidades o vendidas o vacías...o con cartelitos publicitarios...
Creo que al vendedor no le haya costado un duro el alquiler, simplemente se incrementó el coste del local en ese mismo importe.

El local ha estado tal cual desde la compra-venta, no se ha buscado inquilino real, ni como re-alquliler permitido en el contrato, ni tan siquiera se ha promocionado la venta directa o en inmobiliarias, tal y como confirmó Housers a raíz de la junta ordinaria de aprobación de cuentas.

Lo único que ha habido es el contrato de alquiler con el vendedor, firmado al mismo tiempo que la compra-venta, sabiendo ambos que era un gancho para captar inversores y que solo comprometía 1 año, fácilmente incrementado en el precio de venta.

Nuevamente operación redonda para Housers y en este caso también para 5th Ave SL (vendedor cif B85899656)
Nos la han colaron bien nuevamente.

A ver cual es la relación de Housers/Brusola con 5th Ave. o sus socias Etreros y de Del Castillo ¿?

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Admin el Mar Sep 19, 2017 8:20 pm

Ragagu escribió:Ya te digo yo que ni preaviso ni nada....Estaba ya hablado, fijo. Te vendo el local, tu cobras un 5% yo aseguro un año de alquiler y luego vuelo y que arreen los socios de la SL...

Por qué HOUSERS no avisó del preaviso? Pues porque ni lo ha habido y ni van a penalizar al inquilino-amigo.

Ahora a ver lo que tardamos en colocar este local...Estaría bien poder leer los foros de HOUSERS, porque recuerdo que algo se comentaba sobre la hipótesis de que ocurriera lo que ha ocurrido y HOUSERS creo que respondía que era muy improbable...pero, como no hay acceso a esos foros..

En fin, como bien decís, lo típico con HOUSERS...En breve las oportunidades o vendidas o vacías...o con cartelitos publicitarios...

eso esta escrito por Thor, en el segundo o tercer post de la primera pagina de este hilo.

Yo no inverti aqui por dos motivos:
El primero qeu en el foro de H , un usuario conocia el tema y dijo que aquello era un pufo por la situacion, etc,
El segundo el articulo de Thor , me echo para atras deefinitivamente.

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Ragagu el Mar Sep 19, 2017 10:44 pm

Sí, algo recuerdo de que la situación no era buena dijo alguien....Yo por entonces pensaba que HOUSERS tenía criterio eligiendo oportunidades y Puerto Banús me pareció muy buena opción, aparte de la tranquilidad de que estuviera asegurado el alquiler....Es lo que tiene cuando confías en alguien, la información recibida la interpretas de una forma quizá poco objetiva...Si invertí a primeros de agosto..ya ves, ni consciente aún del 5%...¿Cómo va uno a pensar que la oportunidad está mal seleccionada, si HOUSERS solo gana cuando tú ganas? Ni el problema de CHUECA había ocurrido, que fue lo que me hizo empezar a profundizar en el modus operandi de HOUSERS...

En fin, conociendo ahora a HOUSERS, fijo que el local será un pufo total, que estará en una zona sin salida posible y bla, bla, bla....

De verdad, que daño le ha hecho a esto del CROWDFUNDING inmobiliario el tema de la comisión de inicio sin vincularla a resultado alguno...PEro bueno, todo negocio tiene una premisa fundamental: ganar dinero. Y con este sistema lo consiguen y a con un riesgo ínfimo, pues para adelante. Si la peña no hubiera invertido pues lo habrían tenido que cambiar pero, como no ha sido el caso...Es más, continúan recibiendo fondos así que....

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por Ragagu el Mar Sep 19, 2017 10:53 pm

thor escribió:Yo analice este proyecto y creo que es bastante arriesgado. Utilizaron el tema del alquiler al mismo que lo vendia y que el se encargaria de subarrendarlo.
En el foro alguien ya dijo que alli hubo solo un pub hacia un tiempo que duro unos meses.
Además el alquiler pactado a alguien que te lo esta vendiendo puede no ser a precios de mercado.
Utilizaron el mismo concepto de alquiler garantizado el primer año con Luis Vives, en un edifico sin ascensor cerca del Auditorio en Madrid, algo reformado pero tampoco con lujos, a un alquiler muy por encima de la zona al mismo que vendia. En el mismo edificio habia un piso en idealista mucho mas barato, en calles cercanas reformados mucho mas baratos por metro cuadrado, y en alquileres ninguno en linea. Si tengo un piso que en la zona vale 180, y te lo logro vender por 240, te firmo que me quedo por 1200 al mes cuando en la zona estan entre 700 u 800 al mes... Cuando se termine ese año, tocara bajar el alquiler.
No se, yo he visto que habia que ser extremadamente selectivo para coger algo con posibilidades, y me ha molestado que en un sitio que se presentan proyectos no seleccionen realmente porque el local de Lavapies por ejemplo no se sostiene al mas mínimo filtro de riesgo.
Yo no pido que todos salgan bien, que se cumpla e incluso se superen las espectativas, pero si veo que me intentan colocar algo que es ruina casi segura me duele, que pasa?
Tengo que ser un financiero, experto inmobiliario y encima desplazarme para ver la zona para evitar caer en los peores proyectos?
La diversificacion me parece muy bien el concepto, pero si uno fuera extremadamente malo te deja el conjunto de la cartera sin ganar nada, aunque ellos se hayan llevado un 5% de todos. Por eso el filtro para que nos lleguen cosas al menos bien valoradas actualmente, alquilables, es lo minimo que se les puede pedir.


Pues más que HOUSERS se ve que sabes...Qué buena visión....lástima no haberla tenido unos meses antes...En fin....ya solo queda aguantar y rezar que se liquide todo antes de la próxima crisis...

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Re: Proyecto Puerta Banús

Mensaje por drarenas el Jue Sep 21, 2017 5:27 pm

Me indican que el alquiler finalizó en Septiembre. He preguntado y dicen que para octubre hay alguien interesado y que nos mantendran informados (esto ultimo no es un chiste, me lo han dicho así).
Bueno, pues a esperar....

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drarenas

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