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    proyecto RUDA

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    proyecto RUDA

    Mensaje por Ragagu el Vie Nov 25, 2016 2:07 pm

    ¿Alguien tiene noticias de esta inversión?

    Adjunto el mail que le acabo de enviar a HOUSERS. Estoy enfadadísimo.

    Buenas tardes:




    El 29-09-16 se completó la financiación de esta propuesta de inversión.

    Estamos a 25 de noviembre y no hay ninguna información en la pestaña Actualización. 2 meses y aún sin comprar. ¿Y ninguna explicación?

    ¿Cómo se puede tardar dos meses en pedir una hipoteca? ¿Cómo puede ser rentable una operación con estos plazos tan amplios? ¿Qué banco tarda dos meses en estos trámites? ¿Pero que planificación es ésta?

    Y encima ni una triste nota tranquilizadora a los inversores. Tardar dos meses en una tasación. ¿Pero a qué empresa de se le ha encargado este trabajo? ¿Dónde está la solvencia de las empresas que contrata HOUSERS? Duplican plazos de las obras, necesitan una eternidad para una tasación...

    Si no es culpa del inversor este retraso no entiendo porque debe asumirlo el inversor. Es responsabilidad de HOUSERS planificar adecuadamente los distintos trámites administrativos para evitar retrasos excesivos como es el caso. En la planificación está el dinero. La planificación y la correcta selección de empresas es responsabilidad de HOUSERS (cobra por ello) y es lo que aquí ha fallado, además de una NULA información al inversor.

    Lo siento pero estoy muy enfadado.

    Un saludo.


    ¿Pero es lógico tardar dos meses en tasar una vivienda? Si la hipoteca es un lastre brutal para una inversión como la gestione HOUSERS.


    Ragagu

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por MMM el Mar Nov 29, 2016 5:19 am

    Yo estoy sin palabras. Tambien tengo dinero ahi, parado, no se si perdido. Ultimamente las cosas no funcionan nada bien y no hacen mas que pedirnos paciencia y decirnos que ninguna empresa tiene foro..... y que nos callemos la boca,

    Has tenido alguna respuesta?

    MMM

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por MMM el Mar Nov 29, 2016 4:10 pm

    Hoy en el foro de Meridiana. MUY fuerte!

    29/11/16 Housers

    Hola Alejandro,
    Comentarte que no hay error en el dividendo recibido y tal y como quedamos ayer te hemos dado respuesta a vía correo electrónico.
    No obstante recordamos que los foros actuales deben de usarse para cuestiones sobre cada oportunidad concreta. Por ello, a partir de este momento, se procederá a eliminar del foro todos aquellos comentarios que no cumplan con el buen uso del mismo.
    Un saludo.

    Que pongan el foro general y entonces esta respuesta tendria un poco mas de cabida. Y tambien han contestado esto otro:

    Por otro lado destacar que en este momento tenemos 20 proyectos repartiendo ingresos, esta información puedes encontrarla en el estado del proyecto.

    De nada te sirve que 20 proyectos esten dando dinero si los tuyos no lo estan.



    MMM

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Ragagu el Mar Nov 29, 2016 10:03 pm

    MMM escribió:Yo estoy sin palabras. Tambien tengo dinero ahi, parado, no se si perdido. Ultimamente las cosas no funcionan nada bien y no hacen mas que pedirnos paciencia y decirnos que ninguna empresa tiene foro..... y que nos callemos la boca,

    Has tenido alguna respuesta?

    El viernes me dijeron por mail que esta semana firmaban...pero me sonó a balonazo hacia adelante....No saben ni cuando firmarán me parece a mi...

    Ragagu

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por MMM el Miér Nov 30, 2016 1:37 am

    Yo hoy les escribi por el chat y me dijeron que esta semana. Creo que mencionaron el jueves. El jueves es POR FIN la Junta. A ver si no nos dan pucherazo. Y a ver si mueven tambien ese tema.

    La verdad es que de unos meses para aca, peor NO lo pueden hacer.

    MMM

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Ragagu el Miér Nov 30, 2016 9:31 am

    MMM escribió:Yo hoy les escribi por el chat y me dijeron que esta semana. Creo que mencionaron el jueves. El jueves es POR FIN la Junta. A ver si no nos dan pucherazo. Y a ver si mueven tambien ese tema.

    La verdad es que de unos meses para aca, peor NO lo pueden hacer.

    Pucherazo en la Junta de Chueca? Puff, espero que no!!!!!

    Sólo pido que nadie haya picado y votado la opción de reformar el local....

    Sí, lo están haciendo muy pero que muy mal....Me gustaría que ROSES tuvieran que volver a ampliarle el plazo una vez más...Vamos, que no financiaran ninguno de los 3 y más tiempo que tendrían para arreglar los desaguisados en las otras inversiones.

    Ragagu

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por MMM el Miér Nov 30, 2016 1:27 pm

    Roses se va a financiar. Aunque solo quedan 2 dias ya esta al 97%. A ver que pasa con los otros dos. Yo creo que Vallecas no se va a cerrar. Y el otro haran como Roses, tiempo y mas tiempo y al final lo financian.

    MMM

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por MMM el Vie Dic 02, 2016 2:12 pm

    Por fin han comprador Ruda. Despues de 2 meses! A ver si se alquila pronto.
    Hay alguien del foro que haya invertido aqui?

    MMM

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Ragagu el Vie Dic 02, 2016 8:30 pm

    MMM escribió:Por fin han comprador Ruda. Despues de 2 meses! A ver si se alquila pronto.
    Hay alguien del foro que haya invertido aqui?

    Pues mi madre y yo....
    A ver lo que tarda pero los locales en Madrid están tardando...Lavapiés, Paredes...No creo que éste sea diferente...

    Pues sí, dos mesecitos (bueno, HOUSERS cobró su 5% hace ya dos meses....)....y para una hipoteca leonina...En fin, otro éxito de gestión y planificación. Y Ramón y Cajal el lunes 3 semanas y nada (y éste no lleva hipoteca ni nada....Pero HOUSERS ya ha cobrado su 5% y nosotros ni inmueble tenemos

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por MMM el Vie Dic 02, 2016 10:34 pm

    Que te hizo invertir en este? Crees que dara beneficios?

    MMM

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Ragagu el Sáb Dic 03, 2016 1:30 pm

    MMM escribió:Que te hizo invertir en este? Crees que dara beneficios?

    Pues me hizo invertir en qué creía en el proyecto HOUSERS y confiaba en ellos, creía que las hipotecas, presupuestos de obra...eran estimaciones muy conservadoras y que, como es normal habitual en el sector, a la hora de adjudicar se harían comparativos, se separarían las contrataciones de albañilería de las de mobiliario y electrodomésticos y las condiciones mejorarían mucho, aunque ya por entonces fue cuando empecé a pedirles cosas y empecé a ver que no todo era tan bonito como parecía. Por entonces lo del 5% no era conocido. Desde entonces no paran de decir que toman nota de las sugerencias para mejorar pero de eso hace más de dos meses y han ido a peor...

    En fin, que a partir de este proyecto ya levanté el pie....Sólo invertí en LUIS VIVES y en RAMÓN Y CAJAL porqué está ya alquilado. Pero no creo que invierta más con HOUSERS en mucho, mucho tiempo.
    Su negocio es conseguir el 5%. Así que ganan en cuanto se financia la oportunidad y cuanto más alto sea el importe financiado, mejor. Así que los presupuestos de las obras les interesan altos, la partida para imprevistos también lo más alta posible, si hay comisionista mejor....

    Aparte del trato que recibimos una vez somos accionistas. No me gusta nada. Eluden respuestas fáciles de dar, te responden como si fuéramos tontos, nos cuelan unos presupuestos de obras nada optimizados en sus importes y sin apenas desglose además de eternizarse las obras, tardan una eternidad en comprar los inmuebles, no se alquilan ni venden tan fácilmente como repiten una y otra vez en sus mails publicitarios sobre lo magnífico del sector inmobiliario...

    En fin, que espero ir saliendo poco a poco de mis inversiones con HOUSERS (a ver si se van vendiendo algunas) y a apechugar con SANTA EULALIA unos cuantos añitos....

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Ragagu el Sáb Dic 03, 2016 1:53 pm

    MMM escribió:Que te hizo invertir en este? Crees que dara beneficios?

    Y respecto a tu pregunta....Pues cuando invertí pensaba que sí....Pero ahora, pues ni idea...He perdido toda la confianza en HOUSERS...
    Es difícil que de unos beneficios brutales. Para empezar el tema impositivo es un crimen. El 25% de sociedades y luego el 19% sobre IRPF. Además arrancamos con un 5% de comisión que se queda HOUSERS...Esto significa que el primer 5% de beneficios va a pagar esta comisión...
    Las condiciones hipotecarias no ayudan...Hay mucho riesgo en que la hipoteca sea un lastre si no se vende bien el local. Con las condiciones que consigue HOUSERS no entiendo el porqué se embarca en pedir hipotecas...Muchos gastos, mucho retraso, mucho riesgo y pagamos por el dinero prestado casi más que la rentabilidad por alquiler....La ventaja de la hipoteca hay que esperarla en la venta....

    Los plazos de escrituras y el tiempo en alquilar son muy altos....El haber perdido tanto tiempo en escriturar (2 meses) va a lastrar también algo el beneficio. Y como se retrase en alquilar nos podemos olvidar. Me da que este mes y el que viene se lo pasa en blanco esta inversión. A este ritmo, en lagunas inversiones HOUSERS va a tener que empezar a tirar de ampliaciones de capital pues la hipoteca y los gastos no entienden de problemas. Y vamos a ver que dicen entonces los accionistas.....

    Confío en que la ralentización en las financiaciones de los proyectos les haga reflexionar un poco y darse cuenta que o mejoran en sus procedimientos de alguna forma o se les acaba el negocio. Gran parte de mi vida profesional la he pasado en edificación y la forma de proceder de HOUSERS respecto a las obras de reforma es contraria totalmente a los intereses de los accionistas. Nada de comparativos, nada de plazos de obra contractuales con penalización, eso de contratar albañilería y mobiliario a la misma empresa es de una dejadez absoluta (estamos pagando el mobiliario un 20-30% más caro que si lo contratara HOUSERS a una subcontrata de mobiliario que habrá muchas...)...Su actitud solo es beneficiosa para el que cobre el 5% de la inversión (a más presupuesto de obra, el 5% supone más dinero...)
    Yo no he parado de darles sugerencias y han pasado olímpicamente de mi.

    En fin, mucho riesgo para una TIR después de impuestos y comisiones que se quedará en el 6-7% en el escenario más objetivo. Y repito que el palo más gordo de todos es el Impuesto de Sociedades (el resto es calderilla pero que suma...)



    Ragagu

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por MMM el Sáb Dic 03, 2016 2:34 pm

    Gracias Rafael. Es una pena porque los primeros proyectos (en los que ellos no cobraban el 5%) los hicieron en los plazos, eran rapidos a la hora de compra-venta, y se alquilaban rapidisimo. Daba la sensacion de que el mercado estaba genial.

    He estado contando como tienen todo ahora y estos son los datos:
    19 proyectos alquilados
    7 en obras
    5 en proceso de compra
    4 en venta
    4 para alquilar
    Chueca en espera
    2 en financiacion

    En total 42 proyectos.

    Y desde julio de 2015 que empezaron ninguna venta.

    MMM

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Admin el Sáb Dic 03, 2016 7:14 pm

    MMM escribió:Gracias Rafael. Es una pena porque los primeros proyectos (en los que ellos no cobraban el 5%)    los hicieron en los plazos, eran rapidos a la hora de compra-venta, y se alquilaban rapidisimo. Daba la sensacion de que el mercado estaba genial.

    He estado contando como tienen todo ahora y estos son los datos:
    19 proyectos alquilados
    7 en obras
    5 en proceso de compra
    4 en venta
    4 para alquilar
    Chueca en espera
    2 en financiacion

    En total 42 proyectos.

    Y desde julio de 2015 que empezaron ninguna venta.
    hola 3xM, Smile

    en mi opinión esos datos todavía no son preocupantes de hecho yo diría que son hasta buenos y normales, creo que la valoración empezara una vez que finalice el 2017 y veamos de que son capaces de hacer como empresa el año que viene.

    Se van a jugar su prestigio y su negocio, de momento han hecho lo mas fácil comprar ( aunque han comprado mucho, ) y ahora falta saber si saben gestionar esas compras y finalmente desinvertir.

    Como siempre estoy de acuerdo, con todo lo que Rafael dice, yo en mi caso lo que mas me atrajo al principio fue la deducción fiscal, ese 20% que esta todavía en el aire ( cada vez lo veo mas difícil) aseguraba que vía impuestos recuperabas el 200 de cada 1000 euros en tu declaración al año siguiente, con lo cual muy mal debían ir las cosas para no ganar algo.

    En mi caso, justo empece a invertir cuando la quitaron por lo cual no he llegado a invertir fuerte en ninguna oportunidad por que esperaba la respuesta vinculante de Hacienda , que no llega.

    En el caso de que llegara positiva a nuestros intereses, este abril próximo vía impuesto podrías ya empezar a recibir un fuerte retorno de dos de vuestras inversiones que cumplan con la Ley.

    3 años de mantener las acciones y proyectos de menos de 400.000 €-.

    Esto animaria mucho el negocio, pero entonces es cuando debemos ser mas exigentes con los proyectos presentados.

    Un saludo a todos.

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por MMM el Sáb Dic 03, 2016 8:58 pm

    Hola Admin,

    No pretendia dar aspecto de preocupado con los datos que he dado. Solo exponia como estan las cosas.

    Si que hay dias que me preocupa, pero hoy solo queria hacer un recuento. Y decir una vez mas, que al principio todo iba mejor. A ver si se encauzan.

    MMM

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Ragagu el Dom Dic 04, 2016 11:27 am

    MMM escribió:Gracias Rafael. Es una pena porque los primeros proyectos (en los que ellos no cobraban el 5%)    los hicieron en los plazos, eran rapidos a la hora de compra-venta, y se alquilaban rapidisimo. Daba la sensacion de que el mercado estaba genial.

    He estado contando como tienen todo ahora y estos son los datos:
    19 proyectos alquilados
    7 en obras
    5 en proceso de compra
    4 en venta
    4 para alquilar
    Chueca en espera
    2 en financiacion

    En total 42 proyectos.

    Y desde julio de 2015 que empezaron ninguna venta.

    Una buena estadística sería distinguir en dos categorías: entre proyectos cuyo promotor es HOUSERS y proyectos cuyo promotor es un tercero. Y valorar estos indicadores:
    - Plazo transcurrido entre financiación y compra-venta (distinguiendo entre promociones con financiación bancaria y sin ella), y plazo transcurrido entre puesta en el mercado (tras comprar o tras acabar obra) y alquiler/venta. También habría que ver el plazo transcurrido entre que se compró hasta que se empezó la obra de reforma en el caso que llevaran obra.

    El problema es que para un tercero es complicado sacar todos estos datos. Muchos los sabes si eres accionista o si has estado pendiente y apuntando las fechas en las que cada oportunidad se financió.

    Creo que ya hay un número importante de proyectos como para ir haciéndose una idea de la tendencia...

    No sé como podríamos organizarnos para obtener mucha de esta información. Yo empecé a invertir en mayo-16 así que de los anteriores no podré saber la fecha en la que se finalizó la inversión y, si las actualizaciones no están, no tendré mucha información del proyecto.

    Pero son unos indicadores que sería bueno tener...
    - Plazo ofertado para las obras de reforma, plazo en el que realmente han acabado.

    Ragagu

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por HowlandReedII el Lun Dic 05, 2016 12:08 am

    Un estatus del seguimiento que he hecho yo de mi cartera en Housers. Afortunadamente no pondera demasiado.



    Se ve la tendencia. En los últimos 4 0 5 proyectos también es H es promotor.
    No obstante, la desinversión en Blasco de Garay tiene buena pinta.

    Saquen sus conclusiones.

    Un saludo,

    HowlandReedII

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por HowlandReedII el Lun Dic 05, 2016 12:24 am

    Disculpadme,
    Cruz Verde está en obras desde el 24 de octubre. No sé si hay algo más desactualizado, es posible.

    HowlandReedII

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por HowlandReedII el Lun Dic 05, 2016 12:27 am

    Efectivamente,

    Beire está en alquiler desde el 1 de diciembre. Las 3 viviendas.

    HowlandReedII

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por MMM el Lun Dic 05, 2016 12:40 am

    Ufff, poco beneficio. Ojala pronto te empiece a entrar el dinero y sobre todo Housers venda Blasco de Garay. Seria su primera desinversion y una buena noticia para todos.

    MMM

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Ragagu el Lun Dic 05, 2016 1:08 am

    HowlandReedII escribió:Un estatus del seguimiento que he hecho yo de mi cartera en Housers. Afortunadamente no pondera demasiado.



    Se ve la tendencia. En los últimos 4 0 5 proyectos también es H es promotor.
    No obstante, la desinversión en Blasco de Garay tiene buena pinta.

    Saquen sus conclusiones.

    Un saludo,

    Buenas noches...
    Tras ojear la tabla, una cosa que me ha llamado mucho la atención (y por confiado ni me di cuenta en su día...):
    La presencia de PORTICO INFRAESTRUCTURAS como promotor en dos grandes "éxitos" de HOUSERS: MALASAÑA y SANTA EULALIA. Y, a la vez, es la constructora que hace la reforma de MALASAÑA con sus plazos más que duplicados. Y en SANTA EULALIA parece ser que estamos obligados a aceptar el presupuesto de la obra que, imagino, la hará PORTICO INFRAESTRUCTURAS al precio que ellos marquen (y como no podemos buscar otras constructoras ya os podéis imaginar como de ajustados son esos precios...).

    En fin, para un conocedor del sector de la construcción está claro que no es casualidad que el promotor de la idea resulte ser una constructora a la que, además, se le adjudica la obra de la reforma sin proceso de selección. Se le contrata a la misma constructora el mobiliario y los electrodomésticos (estas partidas se suelen contratar de forma independiente dado la facilidad para ello y evitarse así el margen de beneficio que le mete la constructora), se incluye en el presupuesto de la reforma una partida "extraña" de BENEFICIO DEL PROMOTOR, no se buscan mejores presupuestos y no se imponen penalizaciones por retrasos en el contrato (que va camino de triplicar el plazo previsto....Y qué nadie asuma una triste responsabilidad...)

    Y, además, nos encontramos con lo de SANTA EULALIA, también promovido por PÓRTICO donde el presupuesto lo ponen ellos, la obra la hacen ellos y nosotros no podemos ni pararnos a elegir a la constructora que nos ofrezca mejores condiciones. Se produce un retraso creo que excesivo por causas imputables al PROMOTOR y, extrañamente, se continúa con la inversión aunque se hable de plazos de hasta 6 meses.

    De verdad, ya empiezo a entender esa negativa a hacer comparativos de ofertas, esa peculiar forma de contratar las obras de reformas y ese empeño en sacar adelante lo de SANTA EULALIA y no ser capaz de sacar nada por el retraso que, para nada, es imputable a los accionistas.

    En gestión de proyectos se estudia un concepto conocido como LA NAVAJA DE OCKLAN que viene a decir que "La explicación más sencilla de algo es la que tiene más probabilidades de ser cierta". Pues pensemos en explicaciones posibles para esta relación HOUSERS-PÓRTICO (que a mi como accionistas aún no me ha dado nada positivo) y elijamos la más fácil.

    La aprobación de cuentas puede ser muy movidita en algunas de las Sociedades, intuyo.

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Ragagu el Lun Dic 05, 2016 1:10 am

    MMM escribió:Ufff, poco beneficio. Ojala pronto te empiece a entrar el dinero y sobre todo Housers venda Blasco de Garay. Seria su primera desinversion y una buena noticia para todos.

    Me suena que también vendieron algo en CHUECA cuando yo empezaba a invertir con ellos....A mi me empujó a confiar más en ellos...
    Pero se ve en la tabla una mala tendencia: o en alquiler o en obras....Rentabilidades justitas más retrasos igual inversión no tan favorable.

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Admin el Lun Dic 05, 2016 5:18 pm

    Buenas tardes, amigos, 

    Muchas gracias por la info a HowlandredII, por que gracias a eso Rafael ha realizado un análisis que ronda la perfeccion.

    Ya sabemos que en este mundo de Dios, no hay nada seguro, ni nada es todo verdad o todo mentira, pero como bien apunta Ragagu, si vemos que el promotor es PORTICO, tendremos que asumir demoras y sobreprecios.

    Por desgracia yo estoy en las dos, a ver como acabamos.

    Yo soy muy amigo de estadísticas, por que te permiten hacerte una idea global de las cosas, por eso os invito a complementar la que abrí en el hilo

    https://www.crowdfunding-market.com/t36-que-inversion-es-mas-rentable-alquiler



    Nos permitirá hacernos una idea de la rentabilidad de los proyectos y si alguna vez queremos invertir mas en el futuro seleccionar aquellos proyectos mas parecidos a los mas rentables.

    Un saludo.

    Pd. Rafael , la cita la conocía, no conocía que se llamaba la NAVAJA DE OCKLAN.
    gracias por ilustrarnos en todos los sentidos.
    cheers cheers te la podrias poner como firma cheers cheers


    Última edición por Admin el Lun Dic 05, 2016 5:26 pm, editado 1 vez (Razón : Edito para poner el cuadro de Housers que acabo de recibir x email, seria bueno saber el Bº x acción de cada inversion)

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Ragagu el Mar Dic 06, 2016 2:03 am

    Admin escribió:Buenas tardes, amigos, 

    Muchas gracias por la info a HowlandredII, por que gracias a eso Rafael ha realizado un análisis que ronda la perfeccion.

    Ya sabemos que en este mundo de Dios, no hay nada seguro, ni nada es todo verdad o todo mentira, pero como bien apunta Ragagu, si vemos que el promotor es PORTICO, tendremos que asumir demoras y sobreprecios.

    Por desgracia yo estoy en las dos, a ver como acabamos.

    Yo soy muy amigo de estadísticas, por que te permiten hacerte una idea global de las cosas, por eso os invito a complementar la que abrí en el hilo

    https://www.crowdfunding-market.com/t36-que-inversion-es-mas-rentable-alquiler



    Nos permitirá hacernos una idea de la rentabilidad de los proyectos y si alguna vez queremos invertir mas en el futuro seleccionar aquellos proyectos mas parecidos a los mas rentables.

    Un saludo.

    Pd. Rafael , la cita la conocía, no conocía que se llamaba la NAVAJA DE OCKLAN.
    gracias por ilustrarnos en todos los sentidos.
    cheers cheers te la podrias poner como firma cheers cheers

    Gracias por tus palabras.

    La tabla de los alquileres me hace gracia. Es la misma desde hace meses....Por qué no ponen el resto de alquileres cerrados al precio previsto? ¿O todos los que quedan por alquilar e incluso por comprar? Puro marketing...como manipulan....

    Pero seguimos picando así que para qué van a cambiar? Lo mismo dejamos de picar y dejan de ganar...Si algo funciona, no lo cambies pensarán...

    Ragagu

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    Re: proyecto RUDA

    Mensaje por Rmmbr el Mar Ene 10, 2017 2:11 pm

    Alquilado y por encima de lo previsto... a pesar de todo lo mejorable que son algunas de sus cosas sólo hace falta paciencia

    Rmmbr

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    Re: proyecto RUDA

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