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    Mensaje por Admin el Sáb Feb 10, 2018 2:34 pm



    Nuevo proyecto de www.Inveslar.com a 5 años vistas.

    Se trata de un pequeño local en Barcelona en Gracia muy cerca de la intersección de Principe de Asturias / Via Augusta , apenas 26 m2 situado al costado de una multisalas de cines.  Adjunto fotografía del google view.

    El detalle mas importante a mi entender, es el cambio de estrategia a "lending ahorro"de Inveslar con este proyecto, ya que ofrece lo siguiente:

    hay algunos pros y contras:

    1- garantía 12 meses de cobertura de alquiler ( 450 € mes)máximo  desde la financiación del proyecto. Entiendo que esto corre a cargo de Inveslar , pues hay también unas reformas en el local según el BP, mas el periodo de comercialización.

    2-Market place, es decir la posibilidad de vender en mercado secundario estas ¿participaciones, acciones? como es un tema que no queda claro, he realizado una consulta a  www.Inveslar.com, cuando tenga una respuesta os la comunico.

    3- Ofrece un 5 % de vuestra inversion durante el periodo de la fase de financiacion

    4-Plan amigo, por el cual ofrecen 25€ invirtiendo antes del 28-02-2018 , si alguno esta interesado que clike este link +plan amigo

    Aquí tenéis los puntos mas importantes del BP propuesto.


    Independientemente del los puntos anteriores,

    El local esta comprado en precio para la zona, la media menos el 5% que realizo siempre da una valoración de 92.000 € , quizás lo mas difícil que veo es su explotación comercial, dado su escasos metros cuadrados, (tal vez una tienda de chuches, lo digo por el cine y la parada de autobus.)ya que tampoco veo que sea una zona peatonal de excesivo trafico.

    A favor cuenta que efectivamente buscando por esas paginas de venta de locales, no he visto demasiada oferta en estos momentos con locales a pie de calle ni en venta ni alquiler






    Matemáticamente hablando, el objetivo del alquiler lo encuentro correcto, la media que me sale incluso descontando un 10% de la media zona es superior a los 450 de objetivo.

    Otro tema sera que se logre alquilar al 100% en tiempo y forma.

    En cuanto a la revalorizacion del 5% que estima www.Inveslar.com, yo bajo el criterio de prudencia estimo un 3% , con estos mimbres se entra en una zona  mínima perdida o en el mejor de los casos estaría con Bº = 0.

    Resumiendo el negocio esta en el alquiler y si hay suerte en una buena revalorizacion del bien, que no creo que se dispare por encima del 15% en 5 años.




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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por Admin el Lun Feb 12, 2018 8:29 pm

    Hola,

    os adjunto la respuesta de  www.Inveslar.com  a mi consulta del cambio de estrategia.

    En resumen están girando hacia la estrategia de las PFP amparadas en la CNMV, aunque no me consta que estén solicitando la licencia.

    Pregunta:
    Buenos días,

    Tengo la duda sobre el proyecto que denomináis “lending ahorro” y que además podrá tener un mercado secundario para la venta de ¿  participaciones , acciones.?

    Entiendo que no articuláis una SL para este proyecto, sino un préstamo participativo.

    Rogaría confirmación al respecto.


    Respuesta:
    Hola. Buenos días.

    Si, exactamente, se tratan de préstamos participativos. Trabajamos con un modelo donde un pre-funder adelanta la totalidad del préstamo al promotor y luego cede sus derechos de cobro a nuestra plataforma, que a su vez los ofrece a sus inversores.

    Tenemos previsto lanzar en marzo nuestro MarketPlace, donde se podrán negociar los títulos de préstamo participativo en este mercado secundario.


    Atentamente,
    Carlos Cefis
    COO




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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por Ragagu el Mar Feb 13, 2018 10:39 am

    Buenos días....Al final, todo es crowdlending...no?

    ¿Cómo se implementa este sistema con la revalorización del bien adquirido con el préstamo?

    Ragagu

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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por Admin el Mar Feb 13, 2018 3:57 pm

    Entiendo que el proceso una vez lo indicado en el mail, es que se cobra durante 60 meses ( 12 primeros garantizados ) el importe correspondiente al alquiler y cuando se venda la parte proporcional de la revalorizacion.

    Es el mismo sistema que usa H, hecho de menos un sistema con mas garantías como una hipoteca sobre el bien,etc.


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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por almanzor el Jue Feb 22, 2018 7:51 pm

    Hola!
    Soy nuevo en el foro. Estoy empezando con esto del crowdfunding, en especial estoy investigando el inmobiliario, y me parece muy interesante el análisis que hace el administrador sobre la promoción. Me parece profesional, y eso es a lo que hay que tender. En este momento inicial, ahora, me rijo más por la emoción que por el análisis y esto a largo plazo es un desastre.

    Me ha llamado mucho la atención la hoja de cálculo mostrada. ¿Son todos los datos aportados por Inveslar, o hay alguna estimación propia además de la del porcentaje de revaloración?
    Podría el administrador compartir el fichero.  Me gustaría seguir un procedimiento parecido para cada promoción que estudie en el futuro.

    En principio el negocio de alquiler de locales no lo entiendo, y no me atrae mucho. Tengo pensado darme de alta en Inveslar más adelante, cuando surja otro proyecto, preferentemente si es fuera de Barcelona, y a ver si para entonces analizo las cosas de una manera profesional.

    Un saludo, espero aprender mucho por aquí, y aportar lo que pueda.

    almanzor

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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por Admin el Jue Feb 22, 2018 8:41 pm

    Hola Almanzor

    antes de nada bienvenido.

    No puedo calificar el análisis de profesional( no lo soy del ramo), yo mas bien lo calificaría de análisis critico de los business plan que nos ofrecen las distintas plataformas.

    Intento aplicar las mismas normas a todos los proyectos que analizo, básicamente:

    1- sobre el BP del proyecto, aplicar todos los costes que exigen la financiación y no solo aquellos que interesa a la plataforma.
       En otras palabras, si se financian 300.000 esa es la base a partir de la cual, en base a la participación de cada inversor se ha de buscar la rentabilidad real

    2- Realizo una foto de los precios de la zona de bienes similares, y aplico un descuento entre el 5% y el 10% en los precios de la compra y comparo con los del BP, y también aplico este descuento para el alquiler , si el proyecto así lo contempla

    3-Normalmente las plataformas son muy optimistas (sobre todo a largo plazo) en la revalorizacion del bien, siendo realistas y en condiciones moderadas una revalorizacion del 2.5% o 3% es mas real que mas de un 5% o un 10% como nos han llegado a prometer.

    4-Siempre soy de la opinión que las obras por lógica pierden valor ( y mas si se alquila el bien) por lo tanto del importe del BP, aplico un 70% en la revalorizacion del bien.

    5-Lógicamente aplico distribuidos los gastos que se desglosan en los BP.

    6- Si el vehículo del proyecto de la SL hay que tener en cuenta el IS, así como las comisiones.

    7-Y por supuesto esta nuestro amigo Montoro que quiere su parte.

    A partir de ahí las matemáticas me dan una primera opinión, siempre es deseable que alguien de la zona valore la actividad, posibilidades, etc.

    subo el fichero, espero que te sirva de guía para tu análisis, y estoy abierto a cualquier sugerencia.
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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por almanzor el Jue Feb 22, 2018 8:59 pm

    Muchas gracias. No sé si es más o menos profesional, pero sí es un proceso metódico al que aplicas un criterio de prudencia. Eso por sí mismo ya es algo muy notable.  En el peor de los casos es un punto de inicio, y a partir de ahí siempre se puede mejorar. Yo intentaré ponerme las pilas rápido, estudiar, practicar, e intentar aplicar lo que aprenda.

    Por cierto, no sé si eres cliente del BBVA, pero una de las posibilidades que tiene su página web, es una especie de "tasador" on line gratuito. Te da bastantes estadísticas de la zona, e incluso "tasa" el inmueble concreto, el del piso de abajo, de arriba... Tengo pensado utilizarlo también como fuente de información.

    Un saludo y gracias.

    almanzor

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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por Admin el Jue Feb 22, 2018 9:44 pm

    no , no soy usuario del BBVA, pero espero con impaciencia, que publiques algún estudio basado en esa herramienta.

    La comparativa nos dará una visión mas amplia del proyecto.

    Un saludo.

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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por almanzor el Jue Feb 22, 2018 10:02 pm

    Ok!
    Este fin de semana preparo algo. Saludos.

    almanzor

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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por drarenas el Vie Feb 23, 2018 11:52 am

    Pues gracias a ambos!! Este foro es una fuente de aprendizaje brutal!!

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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por almanzor el Dom Feb 25, 2018 5:47 pm

    Hola.
    La herramienta de BBVA está enfocada a la vivienda residencial, por eso voy a poner un ejemplo en el hilo de Privalore sobre la próxima promoción en Ayala 117. Hasta ahora.

    almanzor

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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por Admin el Jue Mar 22, 2018 8:05 pm



    Veo que www.Inveslar.com esta a punto de cerrar el proyecto , como casi siempre los ultimos dias entra el grupo de inversores que se lo piensan hasta el final o simplemente esperan a ver que hace la gente.

    Apuesto a que se cierra el penúltimo día Smile

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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por Admin el Sáb Mar 31, 2018 11:44 am



    Casi acierto Very Happy  Very Happy , a falta de dos dias , www.Inveslar.com le ha metido dos semanas para financiarlo al 100%, aunque ya estaba por encima del 90% y podrían haberlo cerrado seguramente.

    Bueno tampoco parece mala idea. .... sobre todo en época de vacaciones.

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    Re: Proyecto Asturias IN

    Mensaje por Admin el Sáb Abr 07, 2018 7:07 pm

    Se cerro la financiación, mas o menos en los plazos previstos.

    Suerte a todos los inversores.......

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    Re: Proyecto Asturias IN

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