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Proyecto Juan de la Encina

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Proyecto Juan de la Encina

Mensaje por Admin el Miér Dic 07, 2016 9:55 pm

Recuerdo del primer mensaje :



Hola amigos,

ya tenemos un nuevo proyecto y os adjunto mi propio análisis de Big Data

Los pisos están comprados a un precio de un 8% inferior m2  a mercado ( media idealista + ayuntamiento Madrid zona ). punto positivo.


El alquiler aunque un poco caro , lo veo asequible al estar totalmente reformado y ser plantas de fácil acceso, de hecho he encontrado un inmueble en el mismo piso ya alquilado pero mucho mas barato ( 3ª planta ) , punto positivo.


El problema viene en la reforma, se van a pagar 1.100 € casi por metro cuadrado, 94.000 € eso encarece el metro cuadrado del activo a 3.000 €, es decir los pisos reformados en Bellavistas similares al proyecto se están vendiendo los mejores a 2.500 y la media esta en 2.366.€ 

En mi opinión esta reforma condena al proyecto, pues sin entrar en valoraciones de cara o barata veo imposible la revalorización en 2.5 años a 3.837 m2 estimación Housers , seria necesaria una subida del 10% anual del activo.

Punto negativo, muy negativo.

Edito: la obra la realiza ENFOKA , que yo sepa fue promotor en el proyecto ESTRECHO, como no soy accionista , a ver si alguien puede aportar algun detalle de las obras, tiempos etc.

Vamos que si le das un lavado de cara y los pones en 500 € creo que la rentabilidad rondaria el 2.5 neto, habria sido mejor negocio y la venta con algun Bº que tambien seguro.

Un saludo.









Última edición por Admin el Miér Dic 07, 2016 10:43 pm, editado 1 vez (Razón : ampliacion detalles.)

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Re: Proyecto Juan de la Encina

Mensaje por Alexander82 el Vie Ene 13, 2017 2:58 pm

Ragagu escribió:Rápido cuanto es? Le perdí la pista de cuando se financió, pero parece que los plazos rondan el mes, no?


No sabría decirte la fecha exacta, pero creo que se alcanzo el 100% de financiación de la oportunidad el 23 de diciembre y la compraventa se realizo el 11 de enero, y dado todas las fiestas navideñas....pues lo veo todo un logro. XD

Alexander82

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Re: Proyecto Juan de la Encina

Mensaje por Ragagu el Vie Ene 13, 2017 4:28 pm

Pues sí. Estoy contigo. Incluso sin vacaciones navideñas me parece un plazo muy razonable así que con las vacaciones navideñas lo calificaría de tiempo record.

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Re: Proyecto Juan de la Encina

Mensaje por Alexander82 el Lun Mar 27, 2017 8:59 pm

Hay actualización de las obras....en serio, no he visto reformas tan lentas en mi vida XD. Como se notan que trabajan con los amiguitos y estos ya no dan abasto.

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Re: Proyecto Juan de la Encina

Mensaje por Ragagu el Mar Mar 28, 2017 2:07 am

Cualquier obra de Housers.
Es la peor gestión que he visto en mi vida.
Lástima que la vi tarde...
Pero cuando salió esta oportunidad ya era obvio que las obras en HOUSERS eran lo que eran...Nadie puede sorprenderse

Ragagu

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Re: Proyecto Juan de la Encina

Mensaje por Alexander82 el Lun Mayo 08, 2017 8:46 pm

Obras acabadas!....cada vez que veo las obras mñas convencido estoy que no es toman el pelo....pero que mierda de reforma es esa....barata barata...encimera de madera, los frontales de la cocina son los mismos que los del baño.....en fin.......

Alexander82

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Re: Proyecto Juan de la Encina

Mensaje por Ragagu el Lun Mayo 08, 2017 9:52 pm

Ja,Ja,Ja....Pues unas certificaciones debe haber. Y si hay dirección de obra, incluso firmadas por el D.O. aceptando las mediciones y el precio unitario para la partida en cuestión. si hay falsedad en las certificaciones se le puede caer el pelo a más de uno...

En fin, no emocionarse. Lo del D.O. es una mentira. Te lo ponen en el presupuesto para llevarse calentito ese dinero sin justificarlo. Fijo que el que firma las certificaciones ni pasó por la obra y lo mismo ni colegiado está. Como nadie va a denunciar pues nunca pasará nada.

Anda que si yo tuviera el 5% de alguna SL que hubiera hecho reforma....

Ragagu

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Re: Proyecto Juan de la Encina

Mensaje por Ragagu el Lun Mayo 08, 2017 10:05 pm

Me parto. Acabo de ver las fotos de la reforma. Ja,Ja,Ja.

La tarima flotante es de las de 2€ el m2 en el LEROY MERLIN....jajajajaj. Flipante.

Y digo yo, la carpintería interior en el primero son una puerta corredera, una puerta interior y la puerta de entrada. Y sale por 5.000€+IVA!!!!!!!!!!!!!!Eso es un atraco. Un verdadero atraco!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Y añade la Dirección del proyecto y la redacción del proyecto que se paga como si fuera un proyecto de verdad.

El día que les caiga una auditoría externa a las SL se van a enterar los administradores. A ver como justificas tú que, a precios de mercado, pagas por 3 puertas, que bien contratadas no pasan de los 1.000€, más de 5.000€. Eso es robar!!!!
Y da igual que vaya armario empotrado y lo que quieras. Ni que las puertas sean de madera maciza.

De verdad que ninguna responsabilidad va a tener el administrador por contratar esas obras a ese precio y pagarlo después tan alegremente? Tan fácil va a ser llevarse el dinero a manos llenas? Si es que sector inmobiliario y forrrarse a costa de otros sin dar un palo al agua van de la mano en este país.

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Re: Proyecto Juan de la Encina

Mensaje por Ragagu el Lun Mayo 08, 2017 10:08 pm

Menos mal que yo ya aquí dejé de invertir....Y hoy me he arrepentido de haberlo hecho en RAMÓN Y CAJAL. Estaba ya quemado con HOUSERS pero como andaba ya alquilado parecía una opción válida a pesar de HOUSERS. Pero me da que estos ya sabían que se iba el inquilino y tenían que quitarle el inmueble de las manos a alguien a quien le pesaba mucho y como iba a dejar de ser rentable pues pasarle el marrón a los fans de HOUSERS....Porque comprar un inmueble en diciembre, ya alquilado por una empresa, y que se vaya a los cuatro meses...No sé, raro es. Que una empresa no se va de un día para otro....

Ragagu

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