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    Noticias Housers

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    Noticias Housers

    Mensaje por JoseRMora el Mar Dic 13, 2016 1:25 pm

    Recuerdo del primer mensaje :

    Buenas tardes a todos, he creado el nuevo tema para haceros llegar una noticia que me ha parecido bastante interesante, sobre nuestros "amigos" de Housers, y como no sabía muy bien donde publicarla, he abierto nuevo hilo, administrador si no va aquí, ruego me disculpes y muevas el post donde sea mas correcto.

    https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2016/12/13/744592-que-es-housers-una-pista-no-es-una-plataforma-de-crowfunding-inmobiliario#xts=352991&xtor=EPR-75-%5Besta_pasando_20161213%5D-20161213-%5Bm-01-leermas-node_744592%5D-30754614@3

    Un saludo.

    JoseRMora

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    Re: Noticias Housers

    Mensaje por Ragagu el Miér Dic 14, 2016 9:16 pm

    Gracias....
    Parece que algo me han contestado los de HOUSERS en alguno de los foros (me ha llegado un mail).
    Nada, que HOUSERS impone a la SL la empresa que debe realizar las obras.
    Y otra vez que para evitar riesgos se contrata un precio cerrado.

    En fin, que no van a cambiar. ..La verdad, es indignante ver con que cara imponen las obras y aquí no se puede decidir nada.

    Ragagu

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    Re: Noticias Housers

    Mensaje por Ragagu el Miér Dic 14, 2016 9:18 pm

    MMM escribió:A esta respuesta a Rafael:

    Hola Rafael,
    Se cobra el 5% de comisión al promotor por recepción, selección y publicación de proyectos de financiación participativa de Housers según el art.51.1.a) de la Ley 5/2015, independientemente de quién sea el promotor.
    Por otro lado comentarte que una vez que nos llega un proyecto, y antes de su publicación, se realiza un filtro previo seleccionando la mejor empresa, entre todas las ofertas recibidas, para que realice la reforma. Se trabaja siempre con proyectos de reforma cerrados que incluyen todos los gastos necesarios evitando así riesgos, incertidumbres y sorpresas. Es decir, que los proyectos publicados en la plataforma son proyectos previamente analizados realizando un estudio exhaustivo y detallado de los mismos, por lo tanto no se puede elegir a posteriori ni a la constructora ni a ningún otro agente que intervienen en el ciclo de vida del proyecto.
    Por último comentarte que Housers está adecuando todo su modelo de negocio para atender a todas las modificaciones que la CNMV ha solicitado.
    Un saludo.

    que un una parte tiene bastante logica, ...... POR QUE NO se ha contestado antes????

    Bueno, lo de que son analizados...A saber...Es un acto de fé...Pruebas no hay ninguna. Solo los elevadísimos honorarios que se paga a la figura del D.O.

    Ragagu

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    Re: Noticias Housers

    Mensaje por HowlandReedII el Miér Dic 14, 2016 11:06 pm

    Es perfectamente lógico y razonable que un mero inversor potencial o un futuro socio no tenga potestad para elegir al reformista, coste, calidades etc. Con ese procedimiento, y dada la atomización de los socios de cada vehículo, empiezan las reformas 6 meses después de haber financiado el proyecto.

    Dicho esto, es ABOSULAMENTE NECESARIO que el posible inversor sea capaz de entender la decisión de HOUSERS en cuanto a la selección del reformista, coste, calidades, alcance de las reformas etc a fin de ser capaz de analizar el impacto que el conflicto de intereses de la famosa comisión del 5% puede tener en la elección de HOUSERS.

    Si al menos tuviésemos esa información, aun viniendo la decisión dada, podríamos evaluar mejor e invertir con un grado más elevado de confianza.

    Tal y como están las cosas, no meto un euro más, vayan bien o vayan mal los proyectos que ya tengo.

    Saludos.

    HowlandReedII

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    Re: Noticias Housers

    Mensaje por HowlandReedII el Miér Dic 14, 2016 11:16 pm

    Ragagu escribió:
    Ahora son las obras. El no hacer comparativos es sinónimo de no querer buscar el mejor precio y querer adjudicar el contrato "a dedo". Y encima enmascaran comisiones a través de la figura del D.O, con unos honorarios fuera de mercado y pagada por la constructora. Cualquiera que conozca el sector sabe lo que esto significa: La constructora pone a un D.O. de "paja" (su labor es exigir calidad a la constructora sin incremento de coste así que si lo pone la constructora...en fin), le paga cuatro duros, factura a la SL una cantidad brutal y, la diferencia, pues para el que adjudicó la obra, o sea, HOUSERS. HOUSERS le hace un cargo a la SL a través de la constructora buscada por ella misma.

    Esto ya no es conflicto de intereses. Esto ya es fraude.

    HowlandReedII

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    Re: Noticias Housers

    Mensaje por MMM el Miér Dic 14, 2016 11:42 pm

    HowlandReedII escribió:Es perfectamente lógico y razonable que un mero inversor potencial o un futuro socio no tenga potestad para elegir al reformista, coste, calidades etc. Con ese procedimiento, y dada la atomización de los socios de cada vehículo, empiezan las reformas 6 meses después de haber financiado el proyecto.

    Dicho esto, es ABOSULAMENTE NECESARIO que el posible inversor sea capaz de entender la decisión de HOUSERS en cuanto a la selección del reformista, coste, calidades, alcance de las reformas etc a fin de ser capaz de analizar el impacto que el conflicto de intereses de la famosa comisión del 5% puede tener en la elección de HOUSERS.

    Si al menos tuviésemos esa información, aun viniendo la decisión dada, podríamos evaluar mejor e invertir con un grado más elevado de confianza.

    Tal y como están las cosas, no meto un euro más, vayan bien o vayan mal los proyectos que ya tengo.

    Saludos.

    Yo ya lo he dicho varias veces, pero estoy con la ultima frase de HowlandReed. Mucho, pero mucho tienen que cambiar las cosas para que meta un euro mas. Sobre todo viendo que el dinero no se puede sacar, y que si petan, te quedas con un papelon. Ya he picado, pero hasta que no se vea desinversion, no mas.

    Parece ser un sentimiento comun a todos los que estamos en este foro. Hoy he flipado con 2 comentarios en el foro de Housers. Si, puede que nuestros comentarios sean negativos, y que conste que yo he aportado 2 positivos, para calmar los animos, y la mayoria de los negativos han sido aqui, no en el otro. Pero aun asi alucino con que la gente no agradezca que se les abran los ojos a una situacion, que si solo lees la partes de Housers parece de color de rosa.

    MMM

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    Re: Noticias Housers

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 15, 2016 10:19 am

    MarcosMonch79 escribió:Hola Ragugu. Me he tomado el tiempo de leer alguno de tus comentarios de este foro, y mi pregunta es:  
    ¿Housers ha cambiado drasticamente desde que empezaste a invertir? Yo llevo solamente desde Donoso pero al leer la información disponible en la web me quedó claro como funcionaba, y aunque hay cambios que me gustaría que se hiciesen y los pedí en el foro, tengo claro que acepté unos términos y condiciones al empezar a invertir, y hasta el momento no las han incumplido, al menos en los 4 proyectos en los que he invertido.

    Entiendo que tu intención es luchar por mejores condiciones para todos nosotros pero, ¿no es  como comprar un perro y exigir un gato? Invierto en varios productos financieros, y no digo que este sea el más rentable, pero en España es novedoso y puede madurar mucho en un futuro.

    Buenos días Marcos:

    Me ha dado por revisar la documentación de DANOSO. Yo no invertí porque no me convencía lo del alquiler por temporadas, leí algo de una empresa intermediaria que buscaba los inquilinos, porque ya estaba mosca con lo de las obras de reforma y por la hipoteca. Aparte de que ya tenía bastantes inversiones y no estaban funcionando tan bien como se esperaba: CHUECA HOUSERS había decidido sacarla del mercado, Santa Eulalia no se firmaba, las obras de reformas iban muy lentas, se tardaba una eternidad en adquirir los inmuebles que requerían de hipoteca...
    En fin, quería preguntarte:
    a) Por lo que veo, aún no se ha firmado la compra-venta del inmueble. Si a eso le unes los plazos previstos para hacer la reforma....Parece que siguen en su dinámica de dos meses para la firma de inmuebles con hipoteca...Entre unas cosas y otras se os van 6 meses sin recibir renta alguna.

    b) ¿Sabes algo de la constructora que os ha impuesto HOUSERS, R+1 REAL STATE? Es más nombre de empresa de inversión que de constructora...

    c) Yo no recuerdo si lo pregunté o pasé directamente (total, no lo iban a contestar), ¿Qué es eso del concepto comisión del promotor? Pagan por la D.O. un 3% del PEM (ahora dicen es un 11% pero ya no hay comisión al promotor) y por esa comisión un 6,25% del PEM. Pero, HOUSERS cobra un 5% sobre la inversión completa, que incluye el presupuesto de la obra. Además, el presupuesto de la obra incluye una comisión que cobra la Constructora a la SL para luego pagársela a HOUSERS, qué es quien ha contratado a la constructora tras un hipotético proceso de selección del que nadie tiene constancia (antes contestaban que buscaban empresas solventes y bla, bla, bla...). En fin, es todo muy obvio, ¿no?

    d) Aunque lo pongo en un punto aparte, está relacionado con lo anterior pero lo hago porque lo veo importante. El presupuesto de la obra, que incluye los honorarios de la D.O. y la comisión esa al promotor, está firmado y sellado por la empresa R+1. Así que, digan lo que digan, es R+1 quien se hace responsable de estas dos partidas presupuestarias. Quien asume y reconoce que es ella quien ha puesto precio a esos dos conceptos y quien los va a cobrar. Tras 15 años trabajando en el sector (en constructora gestionando subcontratas y adjudicando trabajos tras realizar comparativos, de dirección de obra y realizando proyectos de edificación y obra civil), los papeles firmados son muy importantes. Las responsabilidades civiles e incluso penales están muy bien determinadas y cuando firmas algo, lo firmas con todas sus consecuencias (y nada de que es por agrupar todos los costes previstos pero que claro que separan las figuras de constructora y D.O.). La D.O. la contrata la constructora lo que, además de provocar un conflicto de intereses, no creo que sirva de eximente a la Promotora de los trabajos (no lo olvidemos, la SL) de sus responsabilidades civiles/penales. La D.O. no es más que quien defiende los intereses de la promotora y cuida de que sus obligaciones legales se vean cubiertas. Si la promotora en un claro ejercicio de dejadez cede el control de dicha figura a la constructora, eso no la va a eximir de sus responsabilidades. La SL está aceptando que sea la constructora quien contrate a la D.O. Tampoco es que sea una tragedia, son obras de reformas donde se trata de levantar cuatro muros, pintar, poner un parquet (yo lo puse en mi casa, yo solito, y no hice ni proyecto ni tenía a ningún arquitecto controlando mi trabajo...Y pintar, todos hemos pintado en nuestras casas). No va a ocurrir nada grave pero, formalmente, las cosas no se están haciendo nada, pero nada bien.

    Ragagu

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    Re: Noticias Housers

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 15, 2016 10:51 am

    HowlandReedII escribió:Es perfectamente lógico y razonable que un mero inversor potencial o un futuro socio no tenga potestad para elegir al reformista, coste, calidades etc. Con ese procedimiento, y dada la atomización de los socios de cada vehículo, empiezan las reformas 6 meses después de haber financiado el proyecto.

    Dicho esto, es ABOSULAMENTE NECESARIO que el posible inversor sea capaz de entender la decisión de HOUSERS en cuanto a la selección del reformista, coste, calidades, alcance de las reformas etc a fin de ser capaz de analizar el impacto que el conflicto de intereses de la famosa comisión del 5% puede tener en la elección de HOUSERS.

    Si al menos tuviésemos esa información, aun viniendo la decisión dada, podríamos evaluar mejor e invertir con un grado más elevado de confianza.

    Tal y como están las cosas, no meto un euro más, vayan bien o vayan mal los proyectos que ya tengo.

    Saludos.

    Estoy contigo. Delegar en la SL esa elección retrasaría las cosas, pero no tanto. Aún así, el correcto proceder debería ser éste:
    - HOUSERS elige una oportunidad (no vamos a entrar en las motivaciones, la viabilidad de la oportunidad....)
    - Observa la necesidad de una reforma y elabora un pequeño documento donde se recoge los trabajos a realizar.
    -Esa documentación se la entrega a varias constructoras de reformas que elaboran su oferta a precio cerrado. Cuanto mejor definida esté la obra a presupuestar más ajustadas podrán estar estas ofertas y menos dispersión habrá entre unas y otras (imaginad que una presupuesta tarima flotante AC3 y la otra parquet con madera exótica. Obviamente la segunda es más cara, pero como no están presupuestando lo mismo no las puedo comparar). Lo que está claro que ninguna constructora presupuesta una obra de la forma en la que HOUSERS presenta el presupuesto. Eso de "electrodomésticos" --> 6.500€ (por ejemplo). ¿Qué electrodomésticos? ¿Qué marca?
    - Realiza el proceso de selección (solicita a los ofertantes mejor situados que intenten bajar su precio en una segunda ronda) y elige a una de ellas. Ya tiene el coste de la reforma para el BUSINESS PLAN.
    -En el BUSINESS PLAN presupuesta a la D.O. que DEBERÁ CONTRATAR LA SL. Los honorarios son conocidos en el mercado (pero un 10% es una barbaridad). Por tanto, separa la reforma de la D.O.
    - Cuelga el proyecto en la plataforma y adjunta las ofertas finales de las 3-4 empresas que mejores precios/plazo pasaron y la oferta finalmente seleccionada, debidamente firmada y sellada. Si no puede colgar las ofertas descartadas por protección de datos, pues indica que se enviarán por e-mail a quien las solicite.
    -Deja claro HOUSERS que los inversores aceptan que la obra la haga la empresa indicada en la documentación adjunta. Bien clarito para que los potenciales inversores lo sepan.
    -Cuando se financie la oportunidad y se haya realizado la ampliación de capital, pues ya se firma la obra con la constructora.

    De todas formas, y en rigor, este procedimiento sigue sin ser lo mejor pero encaja con lo que quiere hacer HOUSERS. Lo correcto sería que HOUSERS obtuviera un presupuesto previo de las obras (para el BUSINESS PLAN) y ya luego, una vez la SL creada pues a elegir la constructora. Una obra de una reforma se presupuesta en menos de una semana. Y unas mediciones previas y la descripción de los trabajos tampoco lleva más de una semana. En dos semanas o tres a lo sumo la SL (que quizá aún ni haya comprado el inmueble en ese plazo dado como funciona HOUSERS) ya tiene sus 3 mejores (en plazo, dinero o una combinación de ambas, que el tiempo es dinero) ofertas sobre la mesa. Le guste a HOUSERS o no, toca Junta de accionistas (para CHUECA, cuando les ha interesado, han tardado 15 días en convocarla) y en ella se elige por los ACCIONISTAS la constructora y a la D.O. Incluso puede haber algún accionista que sea arquitecto y quiera presentar oferta para la D.O.
    Vamos, que siendo generosos, en menos de dos meses está todo el proceso realizado. Y recordemos que se tarda entre 3 y 4 semanas en que la SL disponga del inmueble (eso si no hay hipoteca en cuyo caso, del mes no baja). Que se pierde tiempo, pues no queda otra si se quieren hacer las cosas bien y conseguir el mejor precio. Un presupuesto de 60.000€ sin proceso de selección puede pasar a 50.000€ con proceso de selección fácilmente. Bien vale la pena perder un mes por ese ahorro.

    Mi padre fue accionista de una Promotora (15 socios repartidos entre Málaga, Madrid y Barcelona) y así se hacía. Y no había eso del voto online. Y, como el administrador era Arquitecto, pues el mismo hacía de D.O. y se encargaba de todo el proceso de selección pero nunca, nunca, decidía la empresa constructora que nos iba a construir la vivienda para luego venderla. Eso se hacía en Junta de Accionistas. Y los presupuestos que pasaba para la valoración de los accionistas no eran de 1 hoja precisamente. Y hablo de los primeros años del 2.000, en pleno boom inmobiliario.

    En fin, que HOUSERS debe cambiar de manera importante su forma de enfocar las obras. Ahora mismo es todo muy irregular, y las irregularidades ya sabemos a donde llevan....
    Y si pago de más por unos trabajos, a la hora de vender, tendré que vender por encima de lo normal y el que compra no se casa con nadie. Busca el mejor precio posible. Por tanto, pagar de más nos provocará más dificultades para alquilar/vender pues nuestros precios deberán ser más altos. Por el contrario, si pago de menos, podré vender por menos y más fácil venderé.


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    Re: Noticias Housers

    Mensaje por yomeloguiso el Jue Dic 22, 2016 1:56 pm

    Una pregunta: ¿Han desaparecido los foros de Housers o los han escondido todavía más? El caso es que llevo un rato buscando y no los encuentro por ningún lado.
    La respuesta oficial será que los están "reformando" para que resulten más adecuados y participativos bla bla bla.

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    Re: Noticias Housers

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 22, 2016 2:44 pm

    yomeloguiso escribió:Una pregunta: ¿Han desaparecido los foros de Housers o los han escondido todavía más? El caso es que llevo un rato buscando y no los encuentro por ningún lado.
    La respuesta oficial será que los están "reformando" para que resulten más adecuados y participativos bla bla bla.

    HA n dificultado su acceso...por mejoría dijeron. PEro ahora es más complicado.
    Están en un submenú de la pestaña INFORMACIÓN (DEbajo del DASHBOARD y demás...)

    Ragagu

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    Re: Noticias Housers

    Mensaje por yomeloguiso el Jue Dic 22, 2016 4:18 pm

    Ragagu escribió:
    yomeloguiso escribió:Una pregunta: ¿Han desaparecido los foros de Housers o los han escondido todavía más? El caso es que llevo un rato buscando y no los encuentro por ningún lado.
    La respuesta oficial será que los están "reformando" para que resulten más adecuados y participativos bla bla bla.

    HA n dificultado su acceso...por mejoría dijeron. PEro ahora es más complicado.
    Están en un submenú de la pestaña INFORMACIÓN (DEbajo del DASHBOARD y demás...)

    Oye pues te lo agradezco de veras porque no era capaz de encontrarlos. Ya había empezado a sospechar... Qué mente más perversa la mía. rabbit

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