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    Hous€rs y la CNMV

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    Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por lll-lll el Miér Dic 14, 2016 11:38 am

    * 14/06/2015 http://blog.housers.es/relanzamiento-de-housers-el-17-de-julio/
    ... Ya hemos configurado los procesos para cumplir la Ley de las Plataformas de Financiación Participativa ...
    ... Hemos empezado el proceso para inscribirnos en la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
    La nueva ley obliga a las plataformas de financiación participativa a registrarse en la CNMV para poder operar.
    Las plataformas tenemos un plazo de 6 meses para solicitar el registro (autorización).
    Hemos empezado ya el proceso y esperamos tener muy pronto la autorización

    * 24/07/2015 https://twitter.com/tonobrusola
    Primera plataforma con registro de entrada en la CNMV (Comision Nacional del Mercado de Valores), adjunto link http://ow.ly/Q22Jz ("https://www.housers.com/es/noticias/23/registro-de-entrada-en-la-cnmv")

    * 11/01/2015 http://blog.housers.es/ten-cuidado-con-productos-de-inversion-dificiles-de-entender/
    (comentarios finales)
    Antonio abril 18, 2016
       ¿Para cuando Housers bajo la supervisión de la CNMV?
    Housers mayo 5, 2016
       Hola Antonio,
       Iniciamos los trámites pero aún no sabemos nada.
       Un saludo.

    * 02/10/2015 http://www.finanzas.com/noticias/empresas/20151002/housers-crowdfunding-lleva-ladrillo-3247926.html
    ...En busca del permiso de la CNMV
    El Gobierno promovió una ley en abril. La norma que regula las plataformas de financiación participativa dio seis meses de plazo para que todas estas herramientas se adapten a los requisitos legales y logren la autorización de la CNMV. Housers ya ha cumplido los trámites y está pendiente de esta autorización, según Brusola. ...

    * 26/09/2016 https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2016/09/26/743681-ser-propietario-de-una-casa-desde-50-euros-asi-funciona-la-plataforma-de
    ... En poco más de un año ya han conseguido captar 20.000 usuarios y unos 10.000 inversores, pese a no contar todavía con la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), que es el organismo que audita y da luz verde a este tipo de actividades. ...

    * 11/10/2016 http://www.eldiario.es/economia/saber-invertir-Housers-plataformas-crowdfunding_0_568343466.html
    ... ¿Están reguladas estas plataformas?
    La CNMV ha autorizado a 16 plataformas a fecha de hoy. Sin embargo, de estas 16 que tienen la licencia solo hay seis registradas, el paso final que establece la ley para garantizarque cumplen los requisitos de la normativa y asegurar que puedan seguir operando. Housers y otras compañías, por ahora no tiene autorización de la CNMV.
    ... ¿Pueden operar las plataformas sin autorización?
    La ley de Fomento de la Financiación Empresarial, que se aprobó el 28 de mayo del año pasado, les daba un periodo de gracia de 15 meses para que las plataformas que estuvieran en funcionamiento pudieran seguir operando. El periodo de gracia terminó a finales de julio y a partir de ese momento, las plataformas según la normativa solo podrían seguir funcionando con proyectos que ya tuvieran en marcha antes de esa fecha. Así, en la web de la CNMV aparecen en este momento Easy Financing Club, La Bolsa Social, Lignum Capital, Colectual, Socios Inversores y Tu Triple A.

    * 13/12/2016 https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2016/12/13/744592-que-es-housers-una-pista-no-es-una-plataforma-de-crowfunding-inmobiliario#xts=352991&xtor=EPR-75-[esta_pasando_20161213]-20161213-[m-01-leermas-node_744592]-30754614@3
    ... Housers no logró, el pasado mes de marzo, la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) para poder definirse como plataforma de ‘crowdfunding’ inmobiliario por estar inmersa en un conflicto de intereses.

    * 13/12/2016 http://blog.housers.es/comunicado-oficial-housers/
    ...La denominación de PFP se eliminó por petición de la CNMV (puesto que sin la concesión de la licencia no puede figurar en la denominación) ...

    * 14/12/2016 https://www.cnmv.es/Portal/Consultas/Plataforma/Financiacion-Participativa-Listado.aspx

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Ragagu el Miér Dic 14, 2016 12:51 pm

    Gran trabajo. Muy gran trabajo.
    Pues siguen operando...La verdad es que se me escapa todo el tema legal...Soy más del tema técnico: obras, presupuestos...
    Pero sigo insistiendo que no debemos callarnos en los foros de HOUSERS. Qué la gente nos lea. Tengo la esperanza que si baja el ritmo de financiación, HOUSERS cambie algo su política y los actuales inversores nos beneficiemos de este cambio.

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por JoseRMora el Miér Dic 14, 2016 1:27 pm

    Muy buen historigrama del periplo de Houser por registrarse en la CNMV, muchas gracias III-III, puedes apuntar una nueva, y es que a los de idealista les tiene que caer muy mal alguien de Housers...

    https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2016/12/14/744605-en-housers-no-eres-propietario-eres-socio-de-una-sl-de-la-que-puedes-salir-solo-si#xts=352991&xtor=EPR-75-%5Besta_pasando_20161214%5D-20161214-%5Bm-01-titular-node_744605%5D-30754614@3

    JoseRMora

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Ragagu el Miér Dic 14, 2016 1:57 pm

    JoseRMora escribió:Muy buen historigrama del periplo de Houser por registrarse en la CNMV, muchas gracias III-III, puedes apuntar una nueva, y es que a los de idealista les tiene que caer muy mal alguien de Housers...

    https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2016/12/14/744605-en-housers-no-eres-propietario-eres-socio-de-una-sl-de-la-que-puedes-salir-solo-si#xts=352991&xtor=EPR-75-%5Besta_pasando_20161214%5D-20161214-%5Bm-01-titular-node_744605%5D-30754614@3
    No dice nada nuevo. Lo que pasa es que pone negro sobre blanco la realidad de HOUSERS. Inviertes en una SL que es propietaria de un inmueble. Eso está claro o debería estarlo para todo el que invierta.
    El problema es como se gestione esa SL.
    Pero sí, parece que han abierto una pequeña batalla contra IDEALISTA. Pero insisto, mentir no mienten. El artículo lo que hace es explicar para el pueblo llano la realidad de HOUSERS.

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Rmmbr el Jue Dic 15, 2016 1:31 pm

    Yo sinceramente por todo el tema de la CNMV no me preocuparía lo más mínimo, es todo cuestión de tiempo y burocracia. Aquí lo que importa es la estructura legal actual que utiliza Housers, que puede ser mejor o peor, pero es bastante garantista con los inversores desde el punto de vista que las estafas, huída con el dinero y todo este tipo de cosas son imposibles.

    Las cosas hay que verlas en perspectiva. A Housers le interesa estar en la CNMV y a la CNMV y al Gobierno le interesa que un pequeño "monstruo" como Housers esté bajo su paraguas.

    Los trámites burocráticos en este país son una odisea digna de estudio y más cuando nos metemos en temas financieros y legales. Se trata de una nueva forma de inversión que lleva regulada muy poco tiempo y estas cosas es normal que pasen y se retrasen. Además de tratar con la CNMV que es tema aparte.

    Hay que pensar que se ha estado casi un año sin Gobierno, que la CNMV incluso ha llegado a estar unos meses sin Presidente ni Vicepresidente ante la falta de Gobierno y la imposibilidad de renovar los cargos.

    Sobre el tema del periodo de gracia está claro que se está haciendo la vista gorda por parte de los organismos correspondientes. Saben muy bien que el retraso en la concesión de licencias viene, en gran parte, por la situación política que ha habido y parar la actividad de tantas empresas que están esperando es algo que no se pueden permitir cuando seguramente ese retraso sea su responsabilidad en gran medida.

    El problema fundamental con el que se encuentra Housers (esto es opinión mía) es que la Ley está pensada para el crowdlending (préstamos) y para startups que buscan capital semilla sobre todo, por eso las plataformas registradas son las que son, aquellas donde era relativamente fácil ajustarse a la Ley pero no estaba previsto este tipo de negocios.

    El tema es que el crowdfunding inmobiliario es un tipo de crowdfunding con muchas especialidades y la Ley actual no puede dar respuesta al modelo de negocio en concreto. Este mismo problema que tiene Housers lo tiene Inveslar y lo tiene Privalore.

    En cualquier caso la supervisión de la CNMV tampoco es que sea garantía de nada, no hay más que recordar algunos asuntos de los últimos años.

    Rmmbr

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 15, 2016 1:46 pm

    Pues sí, lo de la CNMV es más publicidad que otra cosa.
    Yo hoy, por fin, me he dado cuenta del tema de las reformas. HOUSERS contrata ENFOKA (una empresa de gestión de inversión inmobiliaria) para todo el tema de las obras. El trabajo que tendría que hacer HOUSERS pues lo delega en ENFOKA que, claro está, mete su margen de beneficio.
    De nuevo, la adjudicación a ENFOKA imagino que será a dedo. Intuyo que ENFOKA le ofrece la oportunidad a HOUSERS para que obtenga fondos vía la plataforma; HOUSERS se erige en promotor (no sé porqué lo hacen así y no se pone ENFOKA de promotor, supongo que para poder hacer ellos todo el tema de la gestión de la reforma y sacar ellos el beneficio de la reforma) y le otorga a ENFOKA toda la gestión de la obra. Los honorarios de ENFOKA los pone en el BUSINESS PLAN y listo. La SL contrata a ENFOKA la gestión de la obra.
    El sistema es legal, claro está. Pero no veas como lo enmascaran o como eluden explicarlo.

    Ciertamente, el riesgo real que tenemos es que las oportunidades sean una basura. No se alquilen o no se vendan...Pero con tiempo o rebajando la rentabilidad pues imagino que ambas cosas ocurrirán. El problema es quien haya venido a sacarse un 10% anual. Ese va a tener un gran problema. Acercarse al 5% ya sería un logro impresionante. El lastre del 5% de comisión es importante. Yo con un 3-4% tras impuestos y comisiones, visto lo visto, me doy por satisfecho. Y a esperar que las SL se vayan disolviendo por venta de inmuebles. Es lo que toca. Nos hemos ido enterando de todo estando ya dentro. Pues a apechugar. Los que vienen ahora tienen mucha información para hacerse una idea del funcionamiento.

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por lll-lll el Jue Dic 15, 2016 7:13 pm

    Ragagu escribió:
    Yo hoy, por fin, me he dado cuenta del tema de las reformas. HOUSERS contrata ENFOKA (una empresa de gestión de inversión inmobiliaria) para todo el tema de las obras. El trabajo que tendría que hacer HOUSERS pues lo delega en ENFOKA que, claro está, mete su margen de beneficio.
    De nuevo, la adjudicación a ENFOKA imagino que será a dedo. Intuyo que ENFOKA le ofrece la oportunidad a HOUSERS para que obtenga fondos vía la plataforma; HOUSERS se erige en promotor (no sé porqué lo hacen así y no se pone ENFOKA de promotor, supongo que para poder hacer ellos todo el tema de la gestión de la reforma y sacar ellos el beneficio de la reforma) y le otorga a ENFOKA toda la gestión de la obra. Los honorarios de ENFOKA los pone en el BUSINESS PLAN y listo. La SL contrata a ENFOKA la gestión de la obra.
    El sistema es legal, claro está. Pero no veas como lo enmascaran o como eluden explicarlo.

    Ragagu partes del enfoque que Hous€rs es el principio y enfoka una herramienta.

    Y si más bien todo empieza en enfoka ...
    - enfoka busca chollos
    - compra a precio de saldo (en su único beneficio)
    - se financia vendiendo a cuasi precio mercado a los pardillos inversores de las plataformas en Hous€rs (a comisíon)
    - gestiona la reforma y dirección de obra (precio cerrado elevado)
    - hace la gestión de alquiler (a comisión)
    - gestiona la venta del inmueble (a comisión)

    Suena a trama para financiarse a costa de la plataforma de crowdfunding de Hous€rs.

    La administración de Hous€rs, que forma parte del montaje, no están siendo diligentes, ni leales, ni velan por los intereses de las sociedades que administran, si no por otros intereses externos.

    Legal o no, dejo para otros la calificación, yo no creo que sea legal.

    el que no quiera escuchar, que no escuche, el que no quiera ver, que no vea.

    ojalá no haya más pardillos que piquen como hemos picado algunos.

    ENFOKA
    http://enfoka.es/
    https://www.youtube.com/watch?v=jVaovtXiCvw
    https://www.idealista.com/pro/enfoka/
    http://www.comunicae.es/nota/alejandro-fernandez-de-oliveira-invertir-en-1144476/

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Admin el Jue Dic 15, 2016 8:04 pm

    Hola III
    no cabe duda que la génesis de la idea de H viene de ENFOKA o de otra  similar, H lo que ha hecho es rebajar a plataforma de crowdfunding ( bueno todavía no, pero era la idea)  lo que ENFOKA hace con grandes inversores.

    A partir de ahí supongo que E coloco algún proyecto y su know how y se llevo su 5% de promotor y quizas algo mas en obras, etc. , creo que luego H aprendio y dijo para que regalar el 5% si me lo puedo quedar yo...y el resto tambien.

    Y en ese punto estamos.

    Yo soy de la opinión, que en los negocios tenemos que ganar todos, pero si tu ganas 5 de 10 y ademas sin riesgo, pues como aclara lo de principio y no me meto en el jardin.

    A mi no me importa que H se gane bien la vida, mientras se diligente, justo y transparente.

    Saludos.

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    https://www.crowdfunding-market.com

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por lll-lll el Jue Dic 15, 2016 8:35 pm

    Admin escribió:
    A mi no me importa que H se gane bien la vida, mientras se diligente, justo y transparente.
    Este es el quid de la cuestión.

    Housers Global Properties SL es un empresa con el objetivo de ganar dinero, para ello mientras más caras sean el coste de las oportunidades, más ganan.

    Nuestras inversiones Proyecto XXX SL, tienen el mismo objetivo, ganar dinero, mientras más barato sea el coste mejor, antes amortizamos, más barata puede ser la renta y mejor venderemos.

    El problema viene porque Housers Global Properties SL es también el administrador de tu Proyecto XXX SL y ahí existe un claro conflicto de intereses, entre sus intereses y nuestros intereses.

    Basicamente en cada proyecto, para que ellos comisionen su 5% de ganancias, nosotros tenemos que soportar el 95% de incremento de costes restante.
    Hipoteticamente, a ellos no les interesa que un inmueble se pueda adquirir en 50,000 euros (su comisión es del 5%).
    Es mejor que se compre el mismo inmueble por 250,000 euros, pasando varios filtros de empresas, reformas, hipotecas, etc. (que además también ganan con cada pase)

    Recordemos que todos hemos entrado en el club bajo el famoso eslogán de que ellos ganan un 10% de nuestros beneficios, si tu no ganas ellos no ganan (MENTIRA)

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 15, 2016 8:56 pm

    lll-lll escribió:
    Ragagu escribió:

    Ragagu partes del enfoque que Hous€rs es el principio y enfoka una herramienta.

    Y si más bien todo empieza en enfoka ...
    - enfoka busca chollos
    - compra a precio de saldo (en su único beneficio)
    - se financia vendiendo a cuasi precio mercado a los pardillos inversores de las plataformas en Hous€rs (a comisíon)
    - gestiona la reforma y dirección de obra (precio cerrado elevado)
    - hace la gestión de alquiler (a comisión)
    - gestiona la venta del inmueble (a comisión)

    Suena a trama para financiarse a costa de la plataforma de crowdfunding de Hous€rs.

    La administración de Hous€rs, que forma parte del montaje, no están siendo diligentes, ni leales, ni velan por los intereses de las sociedades que administran, si no por otros intereses externos.

    Legal o no, dejo para otros la calificación, yo no creo que sea legal.

    el que no quiera escuchar, que no escuche, el que no quiera ver, que no vea.

    ojalá no haya más pardillos que piquen como hemos picado algunos.

    ENFOKA
    http://enfoka.es/
    https://www.youtube.com/watch?v=jVaovtXiCvw
    https://www.idealista.com/pro/enfoka/
    http://www.comunicae.es/nota/alejandro-fernandez-de-oliveira-invertir-en-1144476/

    Pues mira, no quería decirlo tan abiertamente. Lo he puesto en el foro de HOUSERS y uno va y me dice que de lujo eso de que HOUSERS le de la oportunidad...En fin...
    Está claro que todo muy transparente no es. Nos estamos enterando a base de mensaje, regañina de HOUSERS y otro mensaje y así....A mi ya me tienen hasta odio en HOUSERS.
    Es obvio que algo hay entre HOUSERS y ENFOKA...Si el enfoque es el tuyo pues es algo razonable y hasta lógico (para ellos). Es un buen sistema para inflar precios sin que se noten y todos ganen...No sé, huele mal.
    Legal es porque no hacen ninguna ilegalidad. Los inversores son los que eligen invertir sin informarse antes (incluso yo empecé a invertir confiado de que funcionaban como aparentaban...pero ha sido excavar y aparecer mucha basura...Que el 5% ese empezamos a darnos cuenta por septiembre...).
    Obviamente he intentado no acusar de nada a HOUSERS en su foro. PEro basta con tener un poco de luces para imaginarse multitud de combinaciones donde ganen los dos (HOUSERS Y ENFOKA) a costa nuestra. Pero repito, creo que es legal. Ético no, pero legal sí. No hacen nada malo. Asumen el riesgo de que no se financie la oportunidad y quedarse colgados con el inmueble. Se trata de indagar los propietarios de las oportunidades en los que ENFOKA actúa como "constructor".
    Ya me extrañaba a mi estas rentabilidades tan bajitas en los BUSINESS PLAN. Pensaba que era porque eran muy conservadores y por los impuestos pero ya se ha visto que ahí más lastre ahí...Y lo del 5% lo desvirtúa todo.
    Creo que habría que seguir evidenciándolo todo en sus foros intentando seguir las reglas o aprovecharse de la noche (y de que lo que escribes en los foros les llega por mail a los que inician el hilo de una conversación en los foros)

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 15, 2016 9:03 pm

    Admin escribió:Hola III
    no cabe duda que la génesis de la idea de H viene de ENFOKA o de otra  similar, H lo que ha hecho es rebajar a plataforma de crowdfunding ( bueno todavía no, pero era la idea)  lo que ENFOKA hace con grandes inversores.

    A partir de ahí supongo que E coloco algún proyecto y su know how y se llevo su 5% de promotor y quizas algo mas en obras, etc. , creo que luego H aprendio y dijo para que regalar el 5% si me lo puedo quedar yo...y el resto tambien.

    Y en ese punto estamos.

    Yo soy de la opinión, que en los negocios tenemos que ganar todos, pero si tu ganas 5 de 10 y ademas sin riesgo, pues como aclara lo de principio y no me meto en el jardin.

    A mi no me importa que H se gane bien la vida, mientras se diligente, justo y transparente.

    Saludos.

    Exacto. El problema es que no explican las cosas. Las conexiones entre sociedades. Es aburrido andar todo el día desenmascarando sus engaños. Lo siguiente es pillarme las escrituras de compra-venta para ver quien vende y contrastar con las constructoras. De verdad, vaya tinglado bueno tienen estos montados. Una verdadera máquina de ganar dinero han organizado y todavía hay inversores que hasta lo aplauden...Alucinante!

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por HowlandReedII el Jue Dic 15, 2016 10:55 pm

    Lo peor es que yo hasta contacté con Enfoka antes de entrar en Housers, pero la inversión que requiere es infinitamente superior.

    El nicho de inversiones en ladrillo es prácticamente el mismo. Céntrico, barrios "de moda" antiguo, a reformar, etc...

    No hay día que no de gracias a dios de haber medido medianamente bien el riesgo de H. Aunque a ratos me siento un poco primo.

    Si de todo esto sacamos un 5% de rentabilidad nos podemos ir muy, muy contentos.

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por MMM el Jue Dic 15, 2016 11:35 pm

    Yo creo que primos nos sentimos todos. Yo me trague lo de la transparencia total y el " Si tu no ganas nosotros tampoco" Y no me puse a investigar. Gracias a dios otros si lo han hecho.

    MMM

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 15, 2016 11:44 pm

    MMM escribió:Yo creo que primos nos sentimos todos. Yo me trague lo de la transparencia total y el " Si tu no ganas nosotros tampoco" Y no me puse a investigar. Gracias a dios otros si lo han hecho.

    A alguien ha enfadado mucho HOUSERS:

    http://www.elconfidencial.com/empresas/2016-12-13/housers-limbo-juridico-crowfunding-inmobiliario_1301299/

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por HowlandReedII el Jue Dic 15, 2016 11:47 pm

    En los comentarios de esa noticia (que salió el mismo dia que la de Idealista) aún piensan que Housers solo gana el 10% de lo que tú ganes.

    Me desorino.


    Última edición por HowlandReedII el Vie Dic 16, 2016 12:13 am, editado 1 vez

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Ragagu el Vie Dic 16, 2016 12:11 am

    HowlandReedII escribió:En los comentarios de esa noticia (que salió el mismo dia que la de Idealista) aún piensas que Housers solo gana el 10% de lo que tú ganes.

    Me desorino.

    Cierto. Los he leído y hay alguno que dice que sin conocer HOUSERS seguro que gana dinero por otro lado...Se ve que era algo previsible lo del 5%.

    En fin, no sé porqué no pregunté antes por la dichosa partida sin descomponer...Me hubiera hecho ser más crítico...El sol de la Costa del Sol en verano que me tenía despistado, Je,Je,je.

    Bueno, me parece a mi que la Junta anual para aprobar las cuentas puede ser una buena "fiesta" en más de una oportunidad.

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por thor el Vie Dic 16, 2016 12:25 pm

    Buenos días,
    no quiero que parezca una crítica porque os entiendo, que esteis preocupados.
    Lo malo es que sin ser adivino, yo creo que los locales han sido su punto de inflexión al descontento, quizás no debieron presentarlos, puesto que el riesgo es mayor. Y ahí fué donde yo decidí no seguir, viendo que su filtro de proyectos era dudoso.
    Mi exposición es bastante, tengo un 17,5% de mi ahorro, iba a llegar al 33% pero me tiré para atras teniendo el saldo ya en Lemon. Por cierto, tanto para ingresar como para retirar sin problemas.
    Si Housers fuera mi empresa yo jamás hubiera sacado locales, mucho menos los de Mistral, Mesón de Paredes, Lavapies (este se lleva el premio al peor situado, sin salida, sin ser un experto), Ruda (muy pequeño y alquiler caro).
    En locales no me metí, pero en la construcción de Santa Eulalia sí, y evidentemente que tendrá también un riesgo. Yo les he escrito pidiendo que extremen las precauciones en cuanto a ir soltando dinero al constructor contra certificaciones. Ya se ha retrasado por la firma, ya veremos después.
    Pero en viviendas es verdad que se estan alquilando bien, mas alto que lo previsto. Los precios de venta, lo que tienen a favor son noticias de vuelta al ladrillo, de crecimiento en toda Europa y quizás esten en lo cierto y se cumpla. Y estos son los mayoritarios, en operaciones de 3 y 5 años.
    Ponerse nervioso en unos pocos meses cuando ya sabiamos que es ilíquido, que habría que esperar a ese objetivo, no ayuda a nadie.
    Hay una cosa que se llama "profecía autocumplida", el tipico ejemplo de si lanzo sospechas o rumores sobre la insolvencia de un banco, si los depositantes empiezan a ir de golpe y se empiezan a ver colas en ese banco, terminará por ser insolvente.
    Si exageramos las críticas y afectamos a foros en los que ya no vamos a invertir, no se que perseguimos? que se precipiten al cierre? Creemos que por quejarnos nos devolveran antes el dinero?

    Lo malo es que las criticas van a aumentar porque esos locales son malos, muy arriesgados.

    Pero tambien hay gente contenta, en general los de los primeros proyectos, los de viviendas, salvo algún retraso de unos meses, pero en operaciones a cinco años se terminará por diluir ese retraso. Y si tuvieran razón en el objetivo de venta? (en El Mundo viene una noticia de Europa y burbujas inmobiliarias al calor de un euro tirado en Austria, Holanda, Dinamarca, Finlandia, Alemania, uy otros. En Irlanda que vienen de una crisis similar a la espa;ola con caida del 50%, desde 2014 vuelve a crecer a dos digitos, con Dublin con una nueva fiebre inversora).
    Imaginemos que de 40 proyectos, 34 vayan mas o menos como prometian y otros tengan dificultades, yo creo que si, que podrian hacer las cosas mejor, que incluso un filtro previo con sentido comun les evitaria una ola de criticas.
    Pero en cierta forma confiamos en ellos, estamos en las SL, las reformas han ido quedando muy bien, las rentas en viviendas se han conseguido por encima de lo estimado y ya sabiamos que era iliquido, que incluso ese coste de compra era imposible de justificar, que tambien es posible que muchos salgan bien y otros mas arriesgados den algun problema.
    Si se torpedean los foros, sois libres, pero todo el que lo lea saldra corriendo, si Housers peta nos veremos obligados a costes de gestion o liquidacion, tiempo de localizarnos, organizarnos y elegir administrador y gestores.
    Es una lastima repito lo de los locales, pero en la construcci'on tambien iba asociado un riesgo muhco mas alto, por eso en teor'ia salia mas rendimiento.
    Evidentemente que ya es tiempo de demostraciones, los 4 a vender, los alquileres ya conseguidos son buenos.
    Yo al menos les sigo dando un voto de confianza, ponerme nervioso en unos meses no sirve de nada. Me gustaria que se llegara a construir y pasar por la calle sintiendome un poco parte de eso, pero ahi es donde tengo mas riesgo ahora mismo.
    Espero que no hayais metido mucho, para mas de 12.000 al año se tenía que ser inversor acreditado, quizás para mucha cantidad no sea una buena opción, si nos llega despues de impuestos un 5% o 6% habremos hecho bien, pero eso se vera con el tiempo.

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por MarcosMonch79 el Vie Dic 16, 2016 12:47 pm

    Yo me retiro del foro, empiezo a creer que gente como Ragagu no son realmente inversores sino gente anónima que tiene algún interés oculto en hacer con que los demás no invirtamos. Sino no me lo explico, nadie invertiría en una empresa que según él es tan negra y mal intencionada.

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Ragagu el Vie Dic 16, 2016 1:04 pm

    MarcosMonch79 escribió:Yo me retiro del foro, empiezo a creer que gente como Ragagu no son realmente inversores sino gente anónima que tiene algún interés oculto en hacer con que los demás no invirtamos. Sino no me lo explico, nadie invertiría en una empresa que según él es tan negra y mal intencionada.
    Bueno, tengo 70.000€ entre mi madre y mis inversiones. Obviamente he dejado de invertir en cuanto he visto que su forma lícita de proceder repercute negativamente en mi beneficio. El problema es que no estaba claramente explicada. Ya está ahora más clara.

    Creía y creo en este sistema para invertir en el sector inmobiliario. Pero creo que HOUSERS debe cambiar. No pretendo su destrucción. No creo que llegue a eso. En cuanto cambie no me callaré tampoco. Pero tiene que cambiar. Cambiar su sistema de comisiones, cambiar su forma de gestionar las obras, cambiar en más transparencia.

    Y sí, lo de los locales pues he picado. No soy de Madrid y confiaba en que como sus intereses eran los míos pues confié en su visión de que eran buena oportunidad. Pero ese es el riesgo que yo asumo y acepto.

    De todas formas, todo son migajas pero no nos centramos en otro punto. El tema impositivo. 25% de sociedades y luego 19% de dividendos. Así meter en rentabilidad algo cuesta mucho trabajo.

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Ragagu el Vie Dic 16, 2016 1:16 pm

    thor escribió:Buenos días,
    no quiero que parezca una crítica porque os entiendo, que esteis preocupados.
    Lo malo es que sin ser adivino, yo creo que los locales han sido su punto de inflexión al descontento, quizás no debieron presentarlos, puesto que el riesgo es mayor. Y ahí fué donde yo decidí no seguir, viendo que su filtro de proyectos era dudoso.
    Mi exposición es bastante, tengo un 17,5% de mi ahorro, iba a llegar al 33% pero me tiré para atras teniendo el saldo ya en Lemon. Por cierto, tanto para ingresar como para retirar sin problemas.
    Si Housers fuera mi empresa yo jamás hubiera sacado locales, mucho menos los de Mistral, Mesón de Paredes, Lavapies (este se lleva el premio al peor situado, sin salida, sin ser un experto), Ruda (muy pequeño y alquiler caro).
    En locales no me metí, pero en la construcción de Santa Eulalia sí, y evidentemente que tendrá también un riesgo. Yo les he escrito pidiendo que extremen las precauciones en cuanto a ir soltando dinero al constructor contra certificaciones. Ya se ha retrasado por la firma, ya veremos después.
    Pero en viviendas es verdad que se estan alquilando bien, mas alto que lo previsto. Los precios de venta, lo que tienen a favor son noticias de vuelta al ladrillo, de crecimiento en toda Europa y quizás esten en lo cierto y se cumpla. Y estos son los mayoritarios, en operaciones de 3 y 5 años.
    Ponerse nervioso en unos pocos meses cuando ya sabiamos que es ilíquido, que habría que esperar a ese objetivo, no ayuda a nadie.
    Hay una cosa que se llama "profecía autocumplida", el tipico ejemplo de si lanzo sospechas o rumores sobre la insolvencia de un banco, si los depositantes empiezan a ir de golpe y se empiezan a ver colas en ese banco, terminará por ser insolvente.
    Si exageramos las críticas y afectamos a foros en los que ya no vamos a invertir, no se que perseguimos? que se precipiten al cierre? Creemos que por quejarnos nos devolveran antes el dinero?

    Lo malo es que las criticas van a aumentar porque esos locales son malos, muy arriesgados.

    Pero tambien hay gente contenta, en general los de los primeros proyectos, los de viviendas, salvo algún retraso de unos meses, pero en operaciones a cinco años se terminará por diluir ese retraso. Y si tuvieran razón en el objetivo de venta? (en El Mundo viene una noticia de Europa y burbujas inmobiliarias al calor de un euro tirado en Austria, Holanda, Dinamarca, Finlandia, Alemania, uy otros. En Irlanda que vienen de una crisis similar a la espa;ola con caida del 50%, desde 2014 vuelve a crecer a dos digitos, con Dublin con una nueva fiebre inversora).
    Imaginemos que de 40 proyectos, 34 vayan mas o menos como prometian y otros tengan dificultades, yo creo que si, que podrian hacer las cosas mejor, que incluso un filtro previo con sentido comun les evitaria una ola de criticas.
    Pero en cierta forma confiamos en ellos, estamos en las SL, las reformas han ido quedando muy bien, las rentas en viviendas se han conseguido por encima de lo estimado y ya sabiamos que era iliquido, que incluso ese coste de compra era imposible de justificar, que tambien es posible que muchos salgan bien y otros mas arriesgados den algun problema.
    Si se torpedean los foros, sois libres, pero todo el que lo lea saldra corriendo, si Housers peta nos veremos obligados a costes de gestion o liquidacion, tiempo de localizarnos, organizarnos y elegir administrador y gestores.
    Es una lastima repito lo de los locales, pero en la construcci'on tambien iba asociado un riesgo muhco mas alto, por eso en teor'ia salia mas rendimiento.
    Evidentemente que ya es tiempo de demostraciones, los 4 a vender, los alquileres ya conseguidos son buenos.
    Yo al menos les sigo dando un voto de confianza, ponerme nervioso en unos meses no sirve de nada. Me gustaria que se llegara a construir y pasar por la calle sintiendome un poco parte de eso, pero ahi es donde tengo mas riesgo ahora mismo.
    Espero que no hayais metido mucho, para mas de 12.000 al año se tenía que ser inversor acreditado, quizás para mucha cantidad no sea una buena opción, si nos llega despues de impuestos un 5% o 6% habremos hecho bien, pero eso se vera con el tiempo.

    Yo rondaré más o menos ese porcentaje de mis ahorros, quizá algo más. El 33,3% me parecía una barbaridad. Al 25% pero esperando a ver unos meses es lo más que hubiera llegado. Me gusta más la Bolsa. Es más riesgo pero tengo más control sobre todo. Y ahora estoy investigando el CROWDLENDING. Me va el riesgo, he de reconocerlo (tengo bonos griegos, esos que estuvieron sin cotizar unos meses y luego abrieron con un 50% de bajada...Ahora los vuelvo a tener por encima del precio de compra) y por eso me tiré a tumba abierta con HOUSERS. Pero pensé en una forma de funcionar lógica que luego no ha sido tal. De ahí mis comentarios. Pretendo que cambien, quizá ese sea mi fallo. Pensar que pueden cambiar. Y lo mismo el problema es que en ese esfuerzo, la solución de HOUSERS sea desaparecer.
    Pero es que su criterio (y motivación) de selección está siendo cada vez más dudoso, y los problemas empiezan a acumularse a los inversores que hemos llegado en el verano. Santa Elulalia, todo el lío de Chueca, los locales que no se alquilan, obras que se dilatan en plazo..(lo que faltaba es que encima quedaran mal), el no querer mostar abiertamente el cobro de ese 5%....Eso ha ido crispando los nervios de forma proporcional a lo que uno tenía invertido e inversamente proporcional al retorno recibido.

    Pero bueno, a veces para que algo cambie hay que dar más caña de la debida. Quizá el cambio repercuta también en los que ya somos socios de las SL y dentro de unos meses, cuando miremos estos comentarios, nos alegremos de que hayan existido.

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por HowlandReedII el Vie Dic 16, 2016 3:31 pm

    Pero Thor,

    ¿pero no ves la relación entre que el filtro sea malo y entren proyectos "inviables" con la comisión al 5% del promotor?

    De acuerdo en que no debe cundir el pánico. Yo no estoy nervioso por los locales, o porque las obras de Malasaña tarden más que las de Escorial. No. Yo creo que al final esto va a ser como un bono. Un 2-3% anual cuando la cartera de proyecto esté en marcha y veremos qué pasa al desinvertir, sino, siempre quedará la opción de mantener ese 2-3% con alquileres.

    Estoy preocupado porque sé lo importante que son los incentivos y no son los correctos. No me ha gustado que desde Housers no se haya sido claro con eso desde el principio y estoy enfadado por no haber un análisis más profundo.

    No creo que nos hayan timado o estafado, pero tampoco han sido claros.

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por HowlandReedII el Vie Dic 16, 2016 3:37 pm

    Igualmente, decir, que desde hace tiempo ciertas cosas se las comunico a Housers vía mail, justo por lo que dice Thor, yo tengo cuándo podré volver a invertir, no gano nada con otra forma de actuar.

    Incluso por ese medio las conversaciones con ellos son del tipo "dónde vas, manzanas traigo".



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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por MMM el Vie Dic 16, 2016 4:02 pm

    thor escribió:Buenos días,
    no quiero que parezca una crítica porque os entiendo, que esteis preocupados.
    Lo malo es que sin ser adivino, yo creo que los locales han sido su punto de inflexión al descontento, quizás no debieron presentarlos, puesto que el riesgo es mayor. Y ahí fué donde yo decidí no seguir, viendo que su filtro de proyectos era dudoso.
    Mi exposición es bastante, tengo un 17,5% de mi ahorro, iba a llegar al 33% pero me tiré para atras teniendo el saldo ya en Lemon. Por cierto, tanto para ingresar como para retirar sin problemas.
    Si Housers fuera mi empresa yo jamás hubiera sacado locales, mucho menos los de Mistral, Mesón de Paredes, Lavapies (este se lleva el premio al peor situado, sin salida, sin ser un experto), Ruda (muy pequeño y alquiler caro).
    En locales no me metí, pero en la construcción de Santa Eulalia sí, y evidentemente que tendrá también un riesgo. Yo les he escrito pidiendo que extremen las precauciones en cuanto a ir soltando dinero al constructor contra certificaciones. Ya se ha retrasado por la firma, ya veremos después.
    Pero en viviendas es verdad que se estan alquilando bien, mas alto que lo previsto. Los precios de venta, lo que tienen a favor son noticias de vuelta al ladrillo, de crecimiento en toda Europa y quizás esten en lo cierto y se cumpla. Y estos son los mayoritarios, en operaciones de 3 y 5 años.
    Ponerse nervioso en unos pocos meses cuando ya sabiamos que es ilíquido, que habría que esperar a ese objetivo, no ayuda a nadie.
    Hay una cosa que se llama "profecía autocumplida", el tipico ejemplo de si lanzo sospechas o rumores sobre la insolvencia de un banco, si los depositantes empiezan a ir de golpe y se empiezan a ver colas en ese banco, terminará por ser insolvente.
    Si exageramos las críticas y afectamos a foros en los que ya no vamos a invertir, no se que perseguimos? que se precipiten al cierre? Creemos que por quejarnos nos devolveran antes el dinero?

    Lo malo es que las criticas van a aumentar porque esos locales son malos, muy arriesgados.

    Pero tambien hay gente contenta, en general los de los primeros proyectos, los de viviendas, salvo algún retraso de unos meses, pero en operaciones a cinco años se terminará por diluir ese retraso. Y si tuvieran razón en el objetivo de venta? (en El Mundo viene una noticia de Europa y burbujas inmobiliarias al calor de un euro tirado en Austria, Holanda, Dinamarca, Finlandia, Alemania, uy otros. En Irlanda que vienen de una crisis similar a la espa;ola con caida del 50%, desde 2014 vuelve a crecer a dos digitos, con Dublin con una nueva fiebre inversora).
    Imaginemos que de 40 proyectos, 34 vayan mas o menos como prometian y otros tengan dificultades, yo creo que si, que podrian hacer las cosas mejor, que incluso un filtro previo con sentido comun les evitaria una ola de criticas.
    Pero en cierta forma confiamos en ellos, estamos en las SL, las reformas han ido quedando muy bien, las rentas en viviendas se han conseguido por encima de lo estimado y ya sabiamos que era iliquido, que incluso ese coste de compra era imposible de justificar, que tambien es posible que muchos salgan bien y otros mas arriesgados den algun problema.
    Si se torpedean los foros, sois libres, pero todo el que lo lea saldra corriendo, si Housers peta nos veremos obligados a costes de gestion o liquidacion, tiempo de localizarnos, organizarnos y elegir administrador y gestores.
    Es una lastima repito lo de los locales, pero en la construcci'on tambien iba asociado un riesgo muhco mas alto, por eso en teor'ia salia mas rendimiento.
    Evidentemente que ya es tiempo de demostraciones, los 4 a vender, los alquileres ya conseguidos son buenos.
    Yo al menos les sigo dando un voto de confianza, ponerme nervioso en unos meses no sirve de nada. Me gustaria que se llegara a construir y pasar por la calle sintiendome un poco parte de eso, pero ahi es donde tengo mas riesgo ahora mismo.
    Espero que no hayais metido mucho, para mas de 12.000 al año se tenía que ser inversor acreditado, quizás para mucha cantidad no sea una buena opción, si nos llega despues de impuestos un 5% o 6% habremos hecho bien, pero eso se vera con el tiempo.

    Thor, precisamente por lo que dices de la "profecia autocumplida" mis quejas de Housers las he vertido aqui y no en sus foros. De echo en sus foros he dejado dos posts positivos.

    Yo me meti a Ruda precisamente por el "exito" de Chueca. Tampoco soy de Madrid con lo cual me pasa como a ragagu que inviertes sobre lo que te dicen.

    Bueno, ahora a tranquilizarnos todos y a ver que nos depara el 2017. FELIZ NAVIDAD a todos!

    MMM

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por thor el Vie Dic 16, 2016 8:01 pm

    Rafael, no te ofendas, no quiero polemizar contigo ni con ningun otro forero, yo creo que hay cosas que teneis toda la razón del mundo.
    Yo quiero ser constructivo, por ejemplo empezar a sospechar ya de todo, una critica constante en proyectos que ya no vamos a entrar, no se, a mi me parece que esa "profecia autocumplida" es un riesgo.

    Yo entiendo que el proyecto de inicio es un todo, no se si es un comisionista el que propone, Housers dispone, o es la empresa de reforma la que se ofrece, el hecho es que presupongo un estudio de numeros para darle el ok, presentarlo en la plataforma. Hay unas arras previas, que a veces han sido luego cesión de arras, para que la Housers SL haga la compra, mucha publicidad dirigida y algunos hemos entrado.

    Que no desglosaban, estaba claro, que habia alguna comision ahí metida y salió después lo sospechábamos. No me gustó que lo ocultaran, porque el mensaje de estamos alinados contigo no era del todo cierta. Lo llaman comisión de exito de financiación en Inveslar tambien. Puedo ver una asimetría que hace que les interese mas el volumen que la gestion, crecer que ganar prestigio. Quizas ahora vean que un proyecto pésimo empaña muchos meses de hacer las cosas más o menos bien y deben cuidar al máximo todo lo que "filtren".
    Lo que yo quiero decir es que teneis razón en Chueca I, porque no pueden proceder igual cuando ya esta arrancado el proyecto que al inicio. Al inicio yo lo veo como un todo que es asi y punto, no conseguimos gran cosa criticandolo, si interesa bien, te metes. Que podrían conseguir un tipo de interes mejor, ahorrarse una D.O., etc. seguro, pero es perder energía en algo que es un paquete ya hecho.

    Cosa distinta es lo sucedido en Chueca I, porque ahí ya esta en el desarrollo de la SL y los accionistas deberian poder elegir entre opciones con varios presupuestos, saber en todo momento que sucede y porqué, etc.

    Pero que cunda la sospecha por todo, cosas que no se pueden demostrar de coger dinero de todos lados, o ser la misma empresa que otra, sembrando rumores, creo que solo llevarán a salir corriendo a interesados que quizás les encaje algun proyecto actual y si Housers cae nos generará un pitote de mucho cuidado.

    Esto era y es una inversión a largo plazo y asumimos que era ilíquida hasta el final al liquidar la sociedad con la venta del activo (porque lo del market place no lo veo), a mi unos meses de retraso en una obra cuando luego consiguen un 15% más de renta en muchas viviendas me parece exagerar y dañar para que cunda la desconfianza (sin embargo no les felicitamos por esos alquileres mayores a sus previsiones).

    Yo por eso decía que no voy a criticarlo todo, que sean SL es costoso en impuestos pero creo que demuestra que quieren darnos la mayor seguridad jurídica.
    Que solo queda para muchos esperar y ver, que quizás sea una buena decisión (para mi un 5% limpio al final de todo estaría más que contento), solo el tiempo me lo dirá.

    Yo quizás haciendo autocrítica no debí meter tanto en Santa Eulalia y distribuir más, pero me gustó el tema, probablemente sea la única posibilidad que tengo de ser parte de la construcción de un edificio y eso me motivó. Que pasarán problemas, casi seguro, quizás salga bien o regular, ya se verá. Pero tengo confianza y espero que vaya bien porque eso si sería un espaldarazo a esta empresa y, claro esta, yo habría tenido cierto éxito de rentabilidad.

    thor

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    Re: Hous€rs y la CNMV

    Mensaje por Admin el Sáb Dic 17, 2016 1:48 pm

    Hola amigos,

    A LO HECHO PECHO,

    Thor la intervención de nuestro amigo es INTELIGENTE, si nos pasamos de vueltas podemos provocar el efecto indeseado.

    Creo haberlo comentado en algún otro hilo, si nos ponemos de culo, tenemos ya poco a ganar y mucho a perder, por lo cual hay que pensar en el largo plazo y no en la frustracion que tenemos por haber invertido en algún proyecto que nos prometieron que valía X y resulta que es x-10%.

    Vamos a esperar poder recuperar ese 10%via revalorizacion y en caso contrario minorizar lo posible la perdida.

    Me gusta que H este intentando que la CNMV le autorice su entrada en la plataformas de crowdfunding, si es así se le abrirían las puertas a H a nivel institucional y grandes inversores, seria un salto cualitativo enorme como empresa.

    Sigo diciendo, y así lo haré, que seguiré estudiando los proyectos venideros de H , y si hay algún punto negativo en el proyecto lo resaltare, luego cada cual que haga lo que estime oportuno.

    Por cierto yo invertí en Lavapies.... Sad pero solo 300 € por que quería diversificar.

    Por eso saquemos el espiritu navideño, y no entremos en una espiral negativa total, al fin y al cabo, en mis cálculos de mi rentabilidad neta, es una media del 3% y con eso me basta.

    Igualmente que vosotros me enfade por las "comisiones ocultas" pero si al final saco un 3% me doy con un canto en los dientes.

    Lo dicho FELICES FIESTAS!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

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    Re: Hous€rs y la CNMV

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