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Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

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Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por Indigno el Jue Abr 19, 2018 8:42 am

Bueno,

Con esto de trastear el market place me he encontrado que hoy han colgado ofertas de un proyecto que venció en diciembre y sigue sin venderse el activo en subasta.

https://crowdestate.eu/opportunity/Kevade-9

Comprobaremos que tal funciona Crowd Estate con los intereses de los inversores aunque parece que todo queda en manos de la justicia. Llevan varias subastas del activo que han quedado desiertas, a precios inferiores a la valoración inicial del activo... Lo preocupante (espero que no extensible a otros) es que lo ponían como edificio prime en centro Tallin...

Secured Debt: 210k

Valoración activo antes de adquisición: 334k.
Primer precio de salida subasta: 349k
Actual precio de salida en cuarta subasta 289,9k

Testearemos qué tal son las valoraciones y si nos podemos fiar de los LTV...




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Re: Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por Admin el Jue Abr 19, 2018 6:24 pm

Pues si buena prueba de fuego.

por lo que veo intentaron vender un 10% en la primera subasta por encima del precio valoración.

El LTV era aprox. del 63% original.

Ahora intentan venderlo al 87% del valor original. Todavía tienen mucho margen de venta sin perjuicio para los inversores.

Vamos a seguirlo sera interesante.

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Re: Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por Indigno el Vie Abr 20, 2018 8:29 am

Si te animas, tienes participaciones a la par en el secundario. De hecho ayer vi alguna participación con descuento. Lo malo que son importes altos...

Una cosa que podrían mejorar en el secundario es poder comprar participaciones inferiores a los que se ponen a la venta. A la hora de vender también te obligan a vender toda la participación de golpe, no te deja vender parte.

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Re: Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por hester73 el Vie Abr 20, 2018 11:14 am

Admin escribió:Pues si buena prueba de fuego.

por lo que veo intentaron vender un 10% en la primera subasta por encima del precio valoración.

El LTV era aprox. del 63% original.

Ahora intentan venderlo al 87% del valor original. Todavía tienen mucho margen de venta sin perjuicio para los inversores.

Vamos a seguirlo sera interesante.

Habláis del LTV, pero exactamente, cómo funciona la garantía?

Por que decís que hay margen sin perjuicio de los inversores?

Gracias



hester73

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Re: Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por Admin el Vie Abr 20, 2018 12:53 pm

Hola Algo muy simple, si una valoracion de un piso es de 200.000,- y el banco solo te da el 80% en hipoteca , ese es el LTV del 80%.

Con ello si no pagas la hipoteca el banco puede subastar el piso por debajo del precio teorico y no perder dinero.

En España eso ha sido un timo estos años, por que lo logico era que el sobrante se lo quedara el propietario, pero se perdia en los subasteros.

Resumiento si tienes un LTV 60% es que el bien se vende y el inversor recupera su inversion + intereses y el propietario el resto menos los gastos que conlleve la gestion.

Esa es la teoria.


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Re: Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por hester73 el Vie Abr 20, 2018 1:31 pm

Admin escribió:
El LTV era aprox. del 63% original.

Ahora intentan venderlo al 87% del valor original. Todavía tienen mucho margen de venta sin perjuicio para los inversores.


Disculpad pero ando un poco espeso porque sigo sin encontrar la explicación a la afirmación anterior.

La duda que entra es la siguiente, si queremos vender un activo al 87% de su valor (suponiendo valor actual = valor de compra), perdemos un 13% del valor.
Podremos conseguir en la ejecución judicial más importe (87%) que el de de hipoteca (63%) pero el inversor en ningún caso recupera su inversión inicial.

Sobre los datos aportados, mi afirmación anterior esta basada en que la valoración del activo es el total de la inversión inicial.
Secured Debt: 210k

Valoración activo antes de adquisición: 334k.
Primer precio de salida subasta: 349k
Actual precio de salida en cuarta subasta 289,9k

Lo importante en este supuesto es saber cuanto hay que recuperar de la venta del activo para conocer si el inversor pierde o no.

hester73

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Re: Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por Admin el Vie Abr 20, 2018 5:27 pm

Hola amigo,

a ver si con este supuesto puede quedar mas o menos clara el tema, ten en cuenta que es una aproximacion y que no tengo todos los detalles



El riesgo de los inversores son 210k y no 334k

lógicamente el LTV no es una ciencia exacta , lo único que te garantiza es que cuanto mas bajo sea, mas probabilidades tienes de recuperar el 100% de la inversion e intereses.

Ademas es una subasta, si ese es el mínimo marcado ,también es posible que se venda por 310k , por ejemplo.

Un saludo.

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Re: Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por hester73 el Vie Abr 20, 2018 5:49 pm

Entendido, y no te llevo la contraria pero por esa regla por qué van a financiar 210.000eur (hipotecar) si en ese mismo momento ya vale 334.000eur. Yo vendería directamente.
Hay algo que no me cuadra, según el supuesto el 100% de la operación se financia mediante hipoteca pero eso solo representa el 63% del valor inicial.
Hay un 37% de margen inicial subyacente en la operacion?



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Re: Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por Admin el Vie Abr 20, 2018 6:41 pm

Bueno es que simplemente dicen que el valor del mercado eran 334k y seguramente solo pidieron lo que estimaban necesario para acabar el proyecto , en este caso 210k. que seria el capital del que no disponía el promotor.

Lógicamente algo ha salido muy mal cuando no han podido venderlo o devolver el préstamo.

Es igual que una hipoteca en España , el LTV máximo teórico que dan ahora es del 80%, en épocas pasadas han llegado a dar el 120% y así nos fue con los desahucios.




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Re: Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por Indigno el Miér Mayo 09, 2018 4:51 pm

Se cerró la subasta por 290k, lo que daría para pagar principal e intereses... No obstante, se ha suspendido la adjudicación... Shocked

"A forced sales auction took place on April 30, 2018, with a winning bid of EUR 290,900.00.

At the same time, the bailiff was filed with a court order which obligated the bailiff to suspend the enforcement proceedings. According to the information from bailiff's office, an interesting situation has risen where, on one hand, the auction has ended (with the offers remaining valid) but on the other hand, the bailiff is prohibited from executing any further actions (including the approval of the winning bid, receiving or transferring funds or submitting any applications to Land Register).

We have consulted our legal advisors and while there is an option to protest the court order, the estimated success rate is relatively low as the claim protection order arises straight from the law.

No steps can the taken before the temporary bankruptcy trustee has been appointed by the court.

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Re: Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por Admin el Miér Mayo 09, 2018 6:22 pm

Al menos parece que estos temas van mas rapido que en España.

Huele a algo asi como que el propietario original, tiene derecho de tanteo o prioridad para la adjudicacion de la subasta si puede pagarla.

Pero vamos desde el desconocimiento total de estas leyes.

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Re: Proyecto Kevade 9, Ejecución judicial

Mensaje por Indigno el Jue Mayo 10, 2018 8:11 am

A mi me deja un poco que desear la postura de Crowdestate... se supone que el activo es el colateral y dan la impresión de que están perdidos y no saben de que va la vaina, que no van a hacer nada cuando lo que vendes son créditos colateralizados... No se, vender algo que no sabes como funciona en caso de ejecución. Poco serio me parece, y menos seguridad transmiten

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