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    Proyecto Lavapies

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    Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Sáb Dic 17, 2016 3:03 pm

    Hola amigos,

    pregunta para Thor ¿por que consideras tan negativamente este local?

    por mi parte realice un pequeño estudio, y no estaba mal comprado, locales similares de la zona estaban el m2 por encima de 2.000 € en idealista.

    Si que es cierto que no conozco la zona, y quizás la ubicación del local no sea adecuada.

    Cambien las comisiones eran menores por ejemplo que en mesón de paredes si miramos los m2 de uno y otro, "solo un 12.5% "  .

    Bueno en todo caso dejo abierto el hilo, para que todos aquellos que tengáis alguna aportarción  la podáis realizar.

    Un saludo Y FELIZ NAVIDAD.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por thor el Sáb Dic 17, 2016 7:55 pm

    Bueno, es una opinión, yo pasé por la zona, no me gustó casi nada de lo que ví. Calle Cabestreros terminando en Plaza Nelson Mandela donde esta el local Meson de Paredes.
    Lo describo:
    Bajas de Cascorro, por calle Embajadores, hay que decir que la zona ha mejorado mucho, eso es cierto, en otra época quizás no hubiera ido, pero fuí por curiosidad, a ver si es la nueva Chueca y no me había dado cuenta.
    Cabestreros a la izquierda,tuerces, calle estrecha, sucia (esto como casi todo Madrid Centro), muchos locales cerrados yo creo que viendo los cierres desde hace tiempo, este local en concreto sería interesante ver cuánto hace que esta sin actividad. Pintadas en todos los cierres, papeles pegados y ya segun llegaba iba sucediendo, pero aquí la evidencia es que empiezas a ser una rareza etnica, al final llegas a la Plaza Nelson Mandela, el nombre es muy apropiado, podrías estar perfectamente en Senegal o Ghana de turismo. Si le sumamos un par de homeless con su perro callejero famélico con calvas en la piel como de sarna, eso es lo que vi.
    El de Meson de Paredes esta al lado de un restaurante Senegales, que tiene una terraza con muchas mesas y le quita la posibilidad de tenerla a el, porque hay escalones a una fuente en donde uno de los homeless lavaba algo.
    Qué negocio ponemos alli? En Meson de Paredes lo unico que se me ocurre es un garito de copas, ya digo que el restaurante le quita toda posibilidad de terraza, la clientela debera ser muy alternativa y nocturna, los bancos de la plaza estan siempre ocupados por africanos y la concentracion va creciendo hacia la noche, sera por mala suerte pero cuando yo fui se estaban peleando a voces tres. Eso es lo que yo vi. Tampoco voy a decir que me pasara nada malo, ni que tuviera que salir haciendo uso de mi martillo pero a mi no me gustó y yo no pondría allí un negocio.

    En el Lavapies, no digo que no, un restaurante como decían quedaría de cine, el precio por metro cuadrado tienes razón, la comparativa era muy buena, pero con eso entorno? irias a cenar a este sitio? No se, hacer alli una inversion fuerte hasta poner un restaurante viendo todo esto? Para qué publico y cómo conseguimos que venga?.

    De todos modos, un local vacio por algo lo esta, ya es mala señal, y si esta rodeado de otros cerrados peor. Si conoceis alguna forma de saber la historia de actividad de un local me gustaría averiguarlo, no se si se puede consultar en el Ayuntamiento, seria interesante saber tambien a que actividad se ha ido dedicando para ver sus posibilidades de negocio. Calles comerciales no son.

    En mi opinion el bigdata como no baja al terreno se queda cojo y en medias, estadistica, si nos juntamos todos y viene Amancio Ortega seriamos una reunion de multimillonarios. Si se queda incompleto siempre más en un local, tan sensible a la ubicación. En Ruda por lo menos ya se sabe que hubo alli una taberna, la zona esta muy saturada de este tipo de negocios, pero seguro que alguien puede querer volver a intentarlo, aunque yo creo que es pequeño y el alquiler un poco alto, podría tener salida.

    Cuantos meses lleva intentando alquilarse Lavapies? 5?

    Mistral tenia problema de ocupas, despues del desalojo esta amenazado por los antisistema, en el foro un hombre de Barcelona dijo que en esa zona no sale gente mas que del barrio.

    Puerto Banus nos dijo otro de Marbella, que alli solo habia habido un bar de copas unos meses. El propietario coge, lo vende y garantiza un año un alquiler que quizás no sea renta de mercado, ni siquiera alquilable, habria que investigar si esta habiendo alli algo funcionando ya, porque el se encargaba de subarrendarlo. Por eso digo, que los locales y naves industriales son un tipo de inversión inmobiliaria complicada y mas arriesgada. Da mas problemas, pondrá más nerviosa a la gente, futuros problemas, desprestigio, que no se para que se metio Housers en este nicho de mercado inmobiliario. Espero equivocarme y tener que comerme estas opiniones.

    thor

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Dom Dic 18, 2016 1:35 pm

    Pues estamos bien....ains....
    Y HOUSERS no se supone que estudia todo esto? Para eso está. Para que alguien con más conocimientos inmobiliarios haga un estudio exhaustivo..
    Tal y como lo cuentas esos locales es dinero perdido al 100%
    En fin....

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Dom Dic 18, 2016 2:52 pm

    Hola Thor,

    Cuantos meses lleva intentando alquilarse Lavapies? 5?

    El local se comenzó a comercializar el 19 de octubre por lo cual mañana hace dos meses.

    Pero bueno si que es cierto que no hay noticias positivas desde entonces.

    Vamos a ver si el 2017 aunque sea a menor importe vemos algo positivo si no la hipoteca nos comerá.

    Hay un colchón de 1 año pero sin ingresos nos sangrara poco a poco.

    Saludos.

    Edito Al menos de momento estamos dentro de las previsiones de H.
    La gran diferencia entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta es porque se han tenido en cuenta 12 meses de cuotas de hipoteca por si se tarda más tiempo del previsto en alquilarlo. Según nuestras previsiones no debería tardarse más de 4 meses en alquilarlo, pero como siempre somos conservadores en nuestra evaluación, tanto en tiempos como en valores.  - See more at: https://www.housers.com/es/dashboard/oportunidades-interno/43/local-comercial-madrid-lavapies-conviertete-en-inversor?s=0#sthash.Dwc6Fkap.dpuf


    Última edición por Admin el Dom Dic 18, 2016 3:06 pm, editado 1 vez (Razón : Edito por ampliacion informacion)

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Miér Ene 04, 2017 10:04 pm


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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Lun Ene 16, 2017 8:12 pm

    sin cambios ,, ni negativos ni positivos.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Lun Ene 16, 2017 9:14 pm

    Admin escribió:sin cambios ,, ni negativos ni positivos.
    Pensé me ibas a dar una alegría en cuanto he visto un nuevo mensajito aquí....
    Veo que en MESÓN PAREDES también hay algo escrito....Será como aquí? Je,Je,Je
    En fin, yo con estos dos locales soy bastante pesimista. Las viviendas me preocupan menos, es cuestión de tiempo que se vendan/alquilen, quizá bajando algo la rentabilidad pero ya está. Pero los locales, me da que no es todo tan bonito como en las viviendas....

    Bueno, supongo que HOUSERS ya lo intuiría cuando puso un colchón para estar 12 meses sin alquilar...
    Seguiremos esperando.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Vie Ene 20, 2017 7:56 pm

    Bajando precios.............


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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Miér Feb 08, 2017 12:18 am

    Bueno pues en una semana, llevaremos 4 meses comercializando el tema...

    ¿alguien que pregunte en H como va el tema? y nos informe...al ritmo que va me conformo con un alquiler progresivo....no se 1.200 y aumentando 100 por año.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Miér Feb 08, 2017 12:44 pm

    Admin escribió:Bueno pues en una semana, llevaremos 4 meses comercializando el tema...

    ¿alguien que pregunte en H como va el tema?  y nos informe...al ritmo que va me conformo con un alquiler progresivo....no se 1.200 y aumentando 100 por año.

    4 más 4 de carencia son 8.

    En fin, quien tenga este local en cartera ya no arregla la cartera. Y si le sumas SANTA EULALIA o MESON PAREDES....Si ya las rentabilidades vienen menguadas por el IRPF, el IS y la comisión del 10%, si encima un 20-30% de tu cartera no renta nada, pues no termino de ver donde está la gran ventaja de invertir en HOUSERS (hombre, si comparas con tener el dinero debajo del colchón....).

    Ganas de que vendan lo que queda de BLASCO GARAY y echar el número exacto de la rentabilidad de esa oportunidad. Creo que será de las primeras SLs en disolverse (siempre que se venda el otro inmueble, claro...Mientras, el capital de la venta del primero muerto de la risa en la SL pues solo repartieron la plusvalía de la venta respecto a la compra)


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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por MMM el Miér Feb 08, 2017 9:36 pm

    Lo flipo !!! O sea que han vendido un piso y solo han repartido la plusvalia?? Perdona, pero me parece una sinverguenzada. Y si el otro piso tarda un monton en venderse, que? Que pasa con ese dinero. Otro desenganio, ..... y vamos ..... Ufff he perdido la cuenta!

    MMM

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Miér Feb 08, 2017 10:32 pm

    MMM escribió:Lo flipo !!! O sea que han vendido un piso y solo han repartido la plusvalia?? Perdona, pero me parece una sinverguenzada. Y si el otro piso tarda un monton en venderse, que? Que pasa con ese dinero. Otro desenganio, ..... y vamos ..... Ufff he perdido la cuenta!

    No es así, MMM

    Solo se puede distribuir los Bº , en eso H hace lo correcto según la Ley española.

    Para repartir el capital social de la compañía, tiene que aprobarse una reducción de capital en una junta y por lo tanto pagar todos los gastos asociados a esta decisión.

    Si la proyección fuese que no se va a vender en muchos años, bajo mi punto de vista seria acertado, pero como la proyección es vender este año, es mejor esperar y liquidar la sociedad totalmente.

    El ahorro en gastos puede hacer ganar a la sociedad algún puntito de rentabilidad.

    Un saludo.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por MMM el Jue Feb 09, 2017 12:50 am

    Y que pasa mientras tanto con el dinero de la venta del piso?

    MMM

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Jue Feb 09, 2017 1:46 am

    Exacto. Como bien dice ADMIN para repartir todo el dinero de la venta toca reducir capital...Y eso lleva gastos....Ya sabía que más de la plusvalía no iban a repartir (quizá hasta menos por las reservas y tal...).
    Por eso tantas ganas de que vendan el otro y liquidar ya la SL.. Para recuperar todo lo invertido. Mientras tanto...Solo plusvalías.

    Lo que no sé es si pueden repartir la prima de emisión...

    Con el exceso de capital que tiene ahora la SL pues contablemente no harán nada, realmente pues....Ya le buscará HOUSERS un uso a ese dinero...Como financiación a corto plazo les hace un apaño...Al fin y al cabo la que controlan los plazos son ellos...Muy mantas deben ser para no sacarse algo con ese dinero... (Obviamente para beneficio de HOUSERS...A la SL que le den...). Toda SL familiar de este país tiene el dinero contablemente en el cajón y, en realidad está en los muebles del piso de los hijos, en sus móviles....En tanto nadie les audite, nadie se da cuenta...Y si alguna vez creen lo van a pillar pues lo sacan de "allí" para meterlo en el cajón durante la auditoría...

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Alexander82 el Jue Feb 09, 2017 11:04 am

    Perdonad una pregunta, entonces en el caso de por ejemplo Santa Eulalia, que tienen (primero comprar el terreno XD) construir las viviendas y poner a la venta. No se cobraría lo invertido hasta que no se venda la última vivienda del edificio? bufff creo que a partir de ahora oportunidades con varias viviendas quedarán descartados XD

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Jue Feb 09, 2017 11:25 am

    Alexander82 escribió:Perdonad una pregunta, entonces en el caso de por ejemplo Santa Eulalia, que tienen (primero comprar el terreno XD) construir las viviendas y poner a la venta. No se cobraría lo invertido hasta que no se venda la última vivienda del edificio? bufff creo que a partir de ahora oportunidades con varias viviendas quedarán descartados XD

    En teoría, solo pueden repartir el exceso que tengan respecto al capital social de la SL. Obivamente, ahora la SL de BLASCO DE GARAY tiene un dinero en caja y un bien inmueble. Quizá contablemente, si computaran la revalorización de ese inmueble en contabilidad podrías sobrarle tesorería para completar el capital social contablemente. Pero hasta que no se vean las cuentas poco podemos saber...Su excesiva transparencia de la que tan orgullosos están (esa transparencia que les ha llevado a cerrar los foros, o que les sigue llevando a no descomponer aún la partida opaca, a no tener un proceso claro y sin lugar a ninguna duda de adjudicación de las obras de reforma...) no nos permite saber mucho.

    Respecto a SANTA EULALIA, el dinero que tiene la SL (y que HOUSERS estará disponiendo a su antojo gracias a que son ellos los que administran la SL sin control de nadie) se destinará algún día en comprar el solar, luego a ir pagando la obra. Contablemente irán transformando tesorería en un bien inmueble. Según se vayan vendiendo pues podrán repartir el exceso sobre el valor contable de cada inmueble. Según la ingeniería financiera que empleen repartirán más o menos dividendos. Si yo fuera ellos, valoraría contablemente muy alto los primeros inmuebles en vender para repartir poca plusvalía y así disponer de más tesorería con la que "jugar". Al ser ellos los que marcan los plazos de las compras-ventas y, a la vez, los que controlan las SLs tienen toda la facilidad para mover el dinero de un sitio a otro y conseguir que esté en su lugar correcto en el momento oportuno. Quizá el retraso excesivo en muchas compras tenga algo que ver con esta ingeniería financiera. Eso ya los expertos en contabilidad podrán decir si es posible lo que imagino o es un riesgo excesivo para el Administrador andar con movimientos off the record (sin dejar huella, vamos) del dinero. Pero vamos, yo he visto SL donde en contabilidad el dinero está en caja y en realidad el dueño lo tiene por ahí colocado...Si nadie viene a mirar la caja quien va a dudar que dentro no está el dinero....El problema es que vengan a mirarla de repente y no de tiempo a reponerlo....Pero en 16 años que llevo trabajando ni he visto una inspección de trabajo ni una inspección fiscal en ninguna de las empresas donde trabajé...


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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Jue Feb 09, 2017 3:17 pm

    Alexander82 escribió:Perdonad una pregunta, entonces en el caso de por ejemplo Santa Eulalia, que tienen (primero comprar el terreno XD) construir las viviendas y poner a la venta. No se cobraría lo invertido hasta que no se venda la última vivienda del edificio? bufff creo que a partir de ahora oportunidades con varias viviendas quedarán descartados XD

    Bueno hay que decir en honor a la verdad , que H segun el BP , la prima de emision de este proyecto es el doble que en el resto de proyecto de alquiler y venta.

    Esto es muy bueno por que permitira distribuir dividendos , una vez que empiecen a vender sobre plano. ( este detalle me gusto mucho cuando estudie el proyecto), por lo cual le doy un voto de confianza a H en este asunto.

    Si tienen el doble de prima y resultados positivos durante el primer año el retorno podria ser incluso del 50% de la inversiron el primer año y sobre el 40% seria mas que aceptable.

    Aqui el unico problema que seguimos teniendo es la compra del solar, y por lo tanto la espera y perdida de como bien dice rugagu muchas veces el coste oportunidad de 1 millon de euros.

    Saludos.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Alexander82 el Jue Feb 09, 2017 3:59 pm

    Muchas gracias a los dos por vuestra aportación :-)

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por HowlandReedII el Jue Feb 09, 2017 10:51 pm

    No entiendo el punto de Blasco de Garay.

    Las aportaciones de socios se pueden reembolsar en cualquier momento independientemente del resultado del ejercicio. En cuanto haya liquidez....

    Nuestras aportaciones no son capital social íntegramente, de hecho, en su mayoría son aportaciones de socios no?

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Vie Feb 10, 2017 10:35 am

    La SL se constituye con un capital social. En la contabilidad de toda SL debe figurar ese importe bien en inmovilizado, en tesorería....El exceso que tenga una SL lo puede repartir como dividendos o pasar a engrosar la partida de Reservas voluntarias de la empresa.
    Puedes reducir el capital social si interesa y, por tanto, tener más exceso pero hay que pasar por "caja" para trámites de este tipo...

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por HowlandReedII el Vie Feb 10, 2017 2:34 pm

    No estamos hablando de reducir capital social, sino de repartir aportaciones de socios.

    El dinerito que hemos aportado no consta, contablemente ni mercantilmente, mayoritariamente como capital social.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Vie Feb 10, 2017 2:52 pm

    Es las escrituras de constitución de las SL figura el capital social con el que se constituye la SL. En nuestro caso, las SL se constituyen con un capital social igual a nuestras aportaciones (bueno, una parte de nuestras aportaciones es capital social y la otra prima de emisión). Es decir, el capital social lo forman nuestras aportaciones. Por ejemplo: montamos una SL con 100€ en las cuentas de la SL de forma que 90€ son el capital social de la SL y 10€ es prima de emisión. Esos 90+10€ se invierten en un bien y, los rendimientos que se generan se pueden repartir pero siempre quedándose en la Sociedad 90€ de capital social más las reservas legales obligatorias.
    Por tanto, de nuestras aportaciones una parte va a constituir el capital social de la SL y no podemos recibirla hasta que el capital social sea 0, o sea, se disuelva la SL. Podemos recibir una parte si reducimos el capital social.

    Pero insisto, en las cuentas anuales que HOUSERS nos entregará (espero) figurará el balance de la SL donde veremos en que conceptos está colocado el dinero. Pero siempre habrá un concepto denominado CAPITAL SOCIAL y los bienes valorados que tenga la SL no pueden bajar del capital social.. Lo que exceda, va a reservas o a reparto de dividendos.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por HowlandReedII el Vie Feb 10, 2017 3:05 pm

    Si, todo eso es así.

    ¿Pero la ampliación/financiación una vez realizada la compra no se realiza mayoritariamente contra prima de emisión u otras aportaciones de socios? ¿Se realiza 90% capital 10% resto?

    Si es así, está claro que no podemos sacar un duro hasta no repartir dividendos o liquidar la SL.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Vie Feb 10, 2017 5:05 pm

    En la escritura de ampliación (que es cuando entramos el resto de socios) se indica cuánto de nuestra aportación va para prima y cuánto para capital social

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por HowlandReedII el Vie Feb 10, 2017 10:30 pm

    Tenía en la cabeza que era justo al revés, y no sé por qué.

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