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    Proyecto Lavapies

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    Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Sáb Dic 17, 2016 3:03 pm

    Recuerdo del primer mensaje :

    Hola amigos,

    pregunta para Thor ¿por que consideras tan negativamente este local?

    por mi parte realice un pequeño estudio, y no estaba mal comprado, locales similares de la zona estaban el m2 por encima de 2.000 € en idealista.

    Si que es cierto que no conozco la zona, y quizás la ubicación del local no sea adecuada.

    Cambien las comisiones eran menores por ejemplo que en mesón de paredes si miramos los m2 de uno y otro, "solo un 12.5% "  .

    Bueno en todo caso dejo abierto el hilo, para que todos aquellos que tengáis alguna aportarción  la podáis realizar.

    Un saludo Y FELIZ NAVIDAD.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por HowlandReedII el Vie Feb 17, 2017 8:18 pm

    Otro que ha desaparecido de Idealista, ¿alquilado?
    Ojalá, pero....

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Vie Feb 17, 2017 10:17 pm

    HowlandReedII escribió:Otro que ha desaparecido de Idealista, ¿alquilado?
    Ojalá, pero....

    Negativo solo han cambiado el lino estrategia de marketing

    https://www.idealista.com/pro/barnof-consulting-inmobiliario/alquiler-locales/

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por HowlandReedII el Sáb Feb 18, 2017 10:43 am

    Era de esperar.

    Estos dos nos los comemos.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Sáb Feb 18, 2017 11:15 am

    HowlandReedII escribió:Era de esperar.

    Estos dos nos los comemos.
    Tiene pinta, sí!!!

    Vaya ojo estudiando el mercado que tiene HOUSERS.....¿De donde se sacaría que había demanda para el alquiler de este local? O quizá nunca se preocupó de averiguarlo...Simplemente vio una oportunidad donde rascar un 5% y listo...Y de camino le echaba una mano al Banco amigo con otra hipoteca...

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Sáb Mar 11, 2017 8:28 pm

    Bueno han bajado 50 €urillos y lo promociona otra agencia,,,

    a ver si hay suerte.

    https://www.idealista.com/inmueble/36152621/



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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por xavierguirado el Jue Mayo 11, 2017 7:41 am

    Pues según el anuncio de idealista esta ya a 1.100 euros al mes = 13.200 euros al año, cuando en el business plan estaba previsto recaudar 20.700 (1.700 al mes). Si ni así lo consiguen alquilar mal vamos. Aunque visto lo visto mejor alquilarlo por 800 euros que no alquilarlo.

    Si hubiera visto las fotos cuando promocionaron el proyecto no habría invertido ... No me quiero ni imaginar como sera el patio interior para que no haya ninguna foto, y no habría costado nada haber haber echo las fotos con el suelo limpio y las ventanas abiertas. Con esto proyecto se demuestra la "profesionalidad" de housers y como eligen los proyectos ...

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Jue Mayo 11, 2017 11:03 am

    xavierguirado escribió:Pues según el anuncio de idealista esta ya a 1.100 euros al mes = 13.200 euros al año, cuando en el business plan estaba previsto recaudar 20.700 (1.700 al mes). Si ni así lo consiguen alquilar mal vamos. Aunque visto lo visto mejor alquilarlo por 800 euros que no alquilarlo.

    Si hubiera visto las fotos cuando promocionaron el proyecto no habría invertido ... No me quiero ni imaginar como sera el patio interior para que no haya ninguna foto, y no habría costado nada haber haber echo las fotos con el suelo limpio y las ventanas abiertas. Con esto proyecto se demuestra la "profesionalidad" de housers y como eligen los proyectos ...

    Pues sí, queda totalmente demostrado lo que sabían del negocio y como hicieron las previsiones....Bueno, algo intuirían cuando propusieron un colchón de 6 meses sin alquilar si no recuerdo mal...

    A saber a quien le compraron el local....Fijo que podríamos entender el porqué de esta oportunidad.

    Es lamentable ver como el sector va viento en popa y las oportunidades de HOUSERS renqueando...Uno deposita su confianza en que hay profesionales en HOUSERS (ya tengo claro que lo que hay son buenos negociantes que solo buscan financiar oportunidades a costa del buen momento del sector para embolsarse un 5%. Lo de seleccionarlas ni un minuto le dedican, estudios de demanda quizá le dediquen dos...) y luego resulta que no tienen ni idea y, como ya he dicho, tampoco les preocupa mucho.

    Está claro que lo de este local va a ser un verdadero fiasco. No hay por donde cogerlo. Si creían en alquilarlo por 1.700€ y no lo consiguen ni alquilar por 1.100€ es que ni se molestaron en pensar a cuanto se podía alquilar. Cogieron el precio de compra, los gastos, su comisión y empezaron a meter un precio de alquiler en el excell hasta que la celdilla de rentabilidad salía atractiva. Y, como eran conscientes de la barbaridad que estaban haciendo, pues 6 meses de colchón para ganar tiempo y que les estallara el asunto más tarde. Pero ese día ya ha llegado. El colchón se acaba y, si se alquila, vendrá con carencia así que, o el Banco se queda con el local y palmamos la pasta o a ampliar capital, lo cual dudo que salvo HOUSERS alguien lo vaya a hacer. Y, cuando esto ocurra, se acabó HOUSERS. Así que imagino que será HOUSERS quien amplíe capital pero, sea como fuere, esta oportunidad (junto a MESÖN DE PAREDES) son un fiasco total. Fueron elegidas bajo el ansia de financiar lo que fuera pues volaban las oportunidades en HOUSERS y, quien sabe, si para quitarle un local a alguna empresa amiga que tenía que desprenderse de él.

    En fin, lástima no haber sido consciente de esto antes. Normal, uno no es consciente hasta que ocurre.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Jue Mayo 11, 2017 11:06 am

    Aquí podríamos intentar llegar al 5% de participaciones e intentar una Junta extraordinaria para pedir explicaciones a HOUSERS de que criterios siguió para seleccionar este local y para ofrecerlo a los inversores bajo su imagen de empresa seria. Algún informe técnico habrá que respalde lo buena oportunidad que era...Quisiera leerlo.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por xavierguirado el Jue Mayo 11, 2017 11:20 am

    Como dices este proyecto tiene toda la pinta de que va a palmar y pocas soluciones le veo.

    Lo de la junta de accionistas no esta de mas para sacarles los colores, pero pocas soluciones veo yo para esta operación.

    Para llegar al 5% de participaciones: El capital total para financiar la operación era de 226.300.00 euros, el 5% es 11.315.00 euros. Yo tengo 1000 así que faltan todavía otros 10.315.00

    O encontramos a uno que haya invertido fuerte o nos tenemos que juntar 10-11 para llegar

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Jue Mayo 11, 2017 3:49 pm

    Yo tengo 3.300€ y mi madre 3.000€. Era la época en que andaba haciendo cartera con HOUSERS....

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por PeterK el Jue Mayo 11, 2017 4:44 pm

    Por suerte es la que menos inverti y sólo tengo 250 E pero por si andamos justos para llegar al 5% contar conmigo.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Jue Mayo 11, 2017 5:13 pm

    Como bien decís, una Junta no va a arreglar esta oportunidad. Aquí pusimos nuestra confianza en unos supuestos profesionales inmobiliarios que han demostrado que para nada actuaron profesionalmente y solos les importó ese famoso 5%, su única y real motivación. Por eso sus ansias de no explicarlo, no dejarlo claro en los BUSINESS PLAN, de encubrirlo con expresiones grandilocuentes. Porque sabían que cualquiera que se diera cuenta de lo que ganan simplemente financiando la oportunidad iba a ver donde estaba su verdadero negocio y cual sería la motivación de HOUSERS a la hora de sacar oportunidades y, obviamente, dejaría de invertir.

    En cuanto se les fue de las manos y ya no pudieron ocultarlo más, cerraron los foros para seguir ganando incautos que, cuando se den cuenta de que este negocio es de una rentabilidad bajísima ya será tarde.

    La única forma que este negocio arroje una rentabilidad interesante pasa por, primero, no lastrar la inversión con ese 5% de reducción desde el instante siguiente al que inviertes (para largas inversiones de años se puede diluir pero para oportunidades de comprar y vender en el año, ese 5% hay que recuperarlo en unos cuantos meses y es complicado revalorizaciones de ese nivel en tan poco tiempo); segundo, no inflar presupuestos de obras y reducir los plazos de ejecución y tercero, renunciar al tema de montar una SL mientras éstas no tengan un tratamiento fiscal similar a las SOCIMIS...Para pagar impuestos son una SL pero para acogerse al beneficio de invertir en empresas de nueva creación no. Entre mala gestión y sistema tributario adverso hacen del crowdfunding inmobiliario una oportunidad de una rentabilidad muy baja en relación al riesgo de no alquilarse (LAVAPIES por ejemplo) y al amplio período de tiempo que el dinero anda inmovilizado. O sacan un sistema legal seguro para los inversores y que no lastre vía impuestos la rentabilidad o no llegará lejos el crowdfunding salvo burbuja inmobiliaria que dispare las rentabilidades de tal forma que tape el palo fiscal y el palo por nefasta gestión. E incluso con burbuja, lo mismo el gran ojo clínico de los profesionales de HOUSERS puede hacer que nos pille de refilón ese rápido crecimiento de los precios.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Afo el Jue Mayo 25, 2017 11:13 am

    Por fin !!  Ya lo han alquilado, a 1.000 € / mes + IVA

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Jue Mayo 25, 2017 12:32 pm

    Afo escribió:Por fin !!  Ya lo han alquilado, a 1.000 € / mes + IVA

    de 1.700€ en el BP a 1.000€ y pidiendo la hora, vamos!!!Ja,Ja,Ja (y espero que no hayan pedido ayuda a "amigos" para salvar la cara. De ahí que hayan tenido que poner ese gran precio. Yo te salvo la cara, tu me "regalas" el local)

    Menudo hacha el que hizo el BP....Menudo estudio de mercado que hicieron......si lo hicieron....

    En fin, vuelve a quedar latente lo buenos que son estos de HOUSERS....MEnudo fiasco. El problema es que, ese fiasco, a ellos no les afecta en nada. Hacen mal su trabajo y lo pagamos nosotros, no su cuenta de resultados. De nuevo la comisión del 5% vuelve a demostrar lo que nos perjudica.


    Bueno, mientras dé para pagar la hipoteca y que no nos embarguen el local...Así que sí, me alegro de que se alquile por fin, pero me fastidia que se ratifique mi opinión sobre HOUSERS (pues palmo dinero. Prefiero ganar el dinero a llevar la razón).

    Así que este finde a celebrar el alquiler a la feria de Córdoba!!!Ja,Ja,Ja


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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Jue Mayo 25, 2017 8:06 pm

    Afo escribió:Por fin !!  Ya lo han alquilado, a 1.000 € / mes + IVA

    Si menos mal....Smile buenas buenas noticias.

    No es para tirar cohetes, como mucho por cada 1.000 € podrán distribuir 1.5€ mensuales brutos, en dividendos, pero menos da una piedra.

    La rentabilidad de este proyecto estará cercana al 1.3% no batiremos la inflaccion pero no perderemos......

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por HowlandReedII el Jue Mayo 25, 2017 10:41 pm

    ¿os lo han notificado por correo?
    A mi ya ni eso...

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Jue Mayo 25, 2017 10:46 pm

    HowlandReedII escribió:¿os lo han notificado por correo?
    A mi ya ni eso...

    seguramente lo recibiremos mañana, yo tampoco lo recibi.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por HowlandReedII el Jue Mayo 25, 2017 10:57 pm

    Un fiasco importante.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Vie Mayo 26, 2017 10:01 am

    Admin escribió:
    Afo escribió:Por fin !!  Ya lo han alquilado, a 1.000 € / mes + IVA

    Si menos mal....Smile buenas buenas noticias.

    No es para tirar cohetes, como mucho por cada 1.000 € podrán distribuir 1.5€ mensuales brutos, en dividendos, pero menos da una piedra.

    La rentabilidad de este proyecto estará cercana al 1.3% no batiremos la inflaccion pero no perderemos......

    Pues mira, con tus números de rentabilidad casi que duplicas, JAJAJAJAJAJAAJAJAJAJAJAAJAJAJAJAJAJ

    Perdona el chiste pero mejor bromear a cabrearse.

    La rentabilidad va a ser muy cercana a cero. Porque si hablan de rentabilidades netas del 3-4 y luego se quedan en rentabilidades 1.5% o menos......
    En fin, como bien dices, mejor que cerrado es. Pero vamos, que ya podrían dar una explicación de porqué eran tan optimistas y porqué el mercado les ha dado una guantada de las buenas....Qué menos que dieran la cara, como hacen los hombres. Si el rey pidió perdón, estos de HOUSERS (que puede que incluso ganen más que el Rey) deberían hacer lo mismo.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Vie Mayo 26, 2017 10:04 am

    Ya ves, con su 10% sacarán ¿40€, 45€? de beneficio todos los meses....Como para andar esforzándose en alquilarlo, en perseguir al inquilino si no paga....

    Si lo piensas, vivir del 10% no parece razonable....No te motiva a nada...Mucho curro para tan poco beneficio...No sé pero creo que este negocio del crowdfunding tiene que reinventarse. El palo del 5% es insostenible para el inversor pero limitarse al 10% creo que también...

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Afo el Vie Mayo 26, 2017 12:57 pm

    Hola a todos:

    He mirado los datos de Lavapiés y estaba previsto alquilarlo por 1.700 Eur/mes, o sea 1.700 x 12 = 20.400 €ur/año. Lo han alquilado (durante 3 años) por 1.000 €ur/mes x 12 = 12.000 €ur/año. La inversión total fué de 226.300 €ur.

    La estimación de gastos era (e imagino que este número, para nuestra desgracia, no bajará) de 14.780 €ur/año.

    Con lo cual resulta que perderemos, en conjunto, 12.000 - 14.780 = 2.780 €ur anuales netos que son 231,67 €ur/mes.
    Es decir que para 1.000 €ur de inversión, el "beneficio" es de (1.000/226.300) x -231,67 = -1,02 €ur/mes x 1.000€. GENIAL !!!  cheers
    Ojalá me haya equivocado en los cálculos . Si es así, por favor, corregidme !!! Gracias a todos por vuestras aportaciones

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Admin el Vie Mayo 26, 2017 7:39 pm

    Afo escribió:Hola a todos:

    He mirado los datos de Lavapiés y estaba previsto alquilarlo por 1.700 Eur/mes, o sea 1.700 x 12 = 20.400 €ur/año. Lo han alquilado (durante 3 años) por 1.000 €ur/mes x 12 = 12.000 €ur/año. La inversión total fué de 226.300 €ur.

    La estimación de gastos era (e imagino que este número, para nuestra desgracia, no bajará) de 14.780 €ur/año.

    Con lo cual resulta que perderemos, en conjunto, 12.000 - 14.780 = 2.780 €ur anuales netos que son 231,67 €ur/mes.
    Es decir que para 1.000 €ur de inversión, el "beneficio" es de (1.000/226.300) x -231,67 = -1,02 €ur/mes x 1.000€. GENIAL !!!  cheers
    Ojalá me haya equivocado en los cálculos . Si es así, por favor, corregidme !!! Gracias a todos por vuestras aportaciones

    Hola Afo,

    Pues tienes algo de razon, se me pasaron los gastos fijos del local,,,, ¿por que supongo que el inquilino no los paga?

    según mis cálculos, esto es una ruina.

    El flujo de caja no da pa mas..... sale negativo o 0 , con lo cual la única opción es modificar la hipoteca para sacar algo de chicha

    Hipoteca 520*12 = 6.240 €
    Gastos varios BP = 5.800 € total gastos 6.240+5800= 12.020  VAMOS QUE LO HAN CLAVADO........

    Lo único que se puede hacer es ampliar el plazo de la hipoteca para rebajar la cuota y sacar algo de dividendos y del colchón de 12.000 que deben de quedar aprox. el 50%.

    Vamos a rascar muy poquito,,,, si es que rascamos.......

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por HowlandReedII el Vie Mayo 26, 2017 7:57 pm

    Si el Free Cash Flow es negativo, no es que haya que modificar la hipoteca para sacar chicha. Es que a LP hay que refinanciar para poder pagarla. Espero que lo hayan clavado para dejarlo a 0 como pones.

    Vamos, una joyita.

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por Ragagu el Vie Mayo 26, 2017 9:27 pm

    Gracias a los profesionales de HOUSERS por ese gran estudio que realizaron. Muchos confiábamos en su profesionalidad, y de ahí nuestro error.
    De verdad, creo que podían haber ganado dinero sin necesidad de hacérnoslo perder a nosotros...Es que no había inmuebles en Madrid para que se sacaran ese 5% sin esfuerzo?
    En fin, ojalá suene la flauta y surjan nuevas "HOUSERS" que nos compren LAVAPIES para colocárselas a sus incautos inversores...

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    Re: Proyecto Lavapies

    Mensaje por xavierguirado el Miér Mayo 31, 2017 6:07 pm

    Acabo de ver que han colgado un "pseudocontrato" en la web. No entiendo porque no podemos saber quien a alquilado el local pero bueno.

    Según la información que han puesto van a alquilar el local por 1'000 euros + IVA que si no voy mal es del 21% - al final van a ingresar 1210 euros, no? Y me imagino que en el business plan ya estaba previsto que los ingresos de 1731 euros al mes eran con IVA.

    Asi que si no estoy equivocado hemos alquilado el piso por 1210 euros en vez de 1731, lo justo para que no tengamos que hacer ampliación de capital. no?

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