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    Comisión al promotor

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    Comisión al promotor

    Mensaje por terres_rouges el Jue Dic 22, 2016 10:15 am

    Buenas
    Finalmente descubrí el foro secreto ... (más que secreto censurado)
    alguien por favor que explique :
    quién es el promotor (en todos mis inversions menos en una es Proyecto Housers). Cuáles son las funciones suyas durante el proyecto. por qué a veces es proyecto housers xx y a veces un tercero, ¿cuál es el impacto en la comisión en el caso de que sea proyecto housers xxx o un tercero?

    Saludos

    terres_rouges

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 22, 2016 10:45 am

    terres_rouges escribió:Buenas
    Finalmente descubrí el foro secreto ... (más que secreto censurado)
    alguien por favor que explique :
    quién es el promotor (en todos mis inversions menos en una es Proyecto Housers). Cuáles son las funciones suyas durante el proyecto. por qué a veces es proyecto housers xx y a veces un tercero, ¿cuál es el impacto en la comisión en el caso de que sea proyecto housers xxx o un tercero?

    Saludos

    Buenos días.

    En mi opinión, el promotor debería ser un tercero. Alguien que acude a la plataforma de CROWDFUNDING para financiar su propuesta y HOUSERS, tras analizar la propuesta en cuestión pues la cuelga en la plataforma. Si se financia le debería cobrar al promotor por los servicios prestados y luego, a nosotros, vía comisión sobre dividendos.

    El impacto de la comisión es el mismo, sea quien sea el promotor. HOUSERS la incluye dentro de las necesidades de financiación de la SL por lo que la pagan los socios de la misma.

    Yo llegué en mayo a HOUSERS y casi todas las oportunidades de inversión han sido promovidas por HOUSERS. Tal y como lo tiene montado HOUSERS, y sistema por el cual la CNMV no la reconoce como plataforma de CROWDFUNDING según la ley 5/2015, da igual quien sea el promotor.

    En mi opinión, el que sea HOUSERS el promotor, que a la vez es el que gana un 5% en cuanto la financiación se completa, me parece un claro conflicto de intereses. Provoca que cualquier cosa que vean la cuelguen en la plataforma y, con un poco de contabilidad "creativa", pues dan una rentabilidad aceptable, se financia, cobran y ya luego los inversores a buscarse la vida.

    Como debería de ser:
    - Un promotor quiere vender una vivienda, o comprar una vivienda para ponerla en alquiler, o para reformarla y luego venderla o incluso comprar un solar y construir viviendas para vender...lo que sea. Pero lo importante es que necesita fondos y acude a HOUSERS quien, tras estudiar la propuesta, la considera aceptable y la cuelga. Al promotor le cobra por sus servicios (un 5% del importe de la financiación solicitada o lo que sea razonable) y HOUSERS crea la SL con todos los socios (si el promotor quiere participar pues que aporte en esa SL en cuestión que sería la verdadera propietaria del inmueble). Entiendo que esta es la filosofía del CROWDFUNDING como tal. Y por eso me lancé a la piscina. Pensaba que así funcionaba HOUSERS pero me he dado cuenta que no es así, tarde, pero bueno.

    En fin, entiendo que es un sistema novedoso pero tal y como está montado ahora mismo solo funciona para HOUSERS. A los inversores les llegan rentabilidades brutas del 3% aprox. que no está mal pero si analizas el riesgo y lo inmóvil de tu inversión pues ya no gusta tanto. Aparte está que no se alquilan tan fácil como dice HOUSERS...El tema de la venta puede arreglar estos números pero....a saber si se venden a esos precios.

    No sé, el 5% para HOUSERS sobre una cantidad que HOUSERS puede elevar lo que quiera para luego subir el precio de venta y así dar unas rentabilidades atractivas, no me gusta nada, nada.

    Y ya no entrar en el proceso de selección, en mi opinión inexistente, de las constructoras que hacen las reformas. Se presta a adjudicaciones directas ("a dedo") con las consecuencias negativas que esto trae para el que paga (en este caso los socios de la SL) y positivas para el que adjudica (HOUSERS).

    Por último, al ser HOUSERS el promotor vía la SL que posteriormente será de los socios, aunque cumpla con lo que dice de cobrar la comisión al promotor, lo cierto es que la pagan los socios. Es un gran sistema, la verdad sea dicha, ideado por alguien de HOUSERS que le está haciendo ganar una pasta. No arriesga nada pues el 5% lo cobra simplemente tras financiar la oportunidad (de ahí ese bonus del 3% anual) y ya luego pues el 10% sobre plusvalías que es poco dinero en comparación con el 5%. Sus esfuerzos van, por tanto, en buscar oportunidades una detrás de otra, ponerlas en obras para tener a los inversores entretenidos y que las dificultades de alquilar sus oportunidades tarden en verse. De ahí que se dilaten los plazos de las obras, en las compras-ventas....Así ganan tiempo, pero en unos meses empezarán los inversores a impacientarse. Cuando se acumulen las oportunidades sin alquilar/vender...Pero HOUSERS ya habrá ganado mucho dinero. Quizá suficiente como para plantearse abandonar, cerrar.



    Ragagu

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por terres_rouges el Jue Dic 22, 2016 11:24 am

    Lo que veo es que en el caso de que sea un tercero como Santa Eulalia (Portico), el tema del 5% al promotor es una mentira, por que tal y como lo presentas, la comisión la paga en cualquier caso los inversores a Housers.
    Otra gran mentira es eso de "Solo ganamos si tu ganas". Yo no tengo mucha idea, pero me pregunto, ¿se pueden montar chiringuitos así con semejantes bulos? ¿o es que no son bulos y el problema es que no leímos la letra pequeña?

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 22, 2016 11:45 am

    Bueno...Es marketing.
    No es un bulo, hasta que no se financia al 100% pues no ganan. Se supone que cuando se financia al 100% alguien obtiene un beneficio. Luego solo ganan cuando ese TÚ gana...

    ES una frase muy llamativa, que capta a mucha gente y, bueno, el sistema es algo opaco para descubrirlo mientras no estés realmente dentro.

    Y si encima inviertes 50€ ni le dedicas un minuto de tu tiempo....DE ahí que busquen mini inversores. Si la inversión mínima fuera 500€ por ejemplo, la gente se preocuparía más de su dinero y no les sería tan fácil enmascarar la realidad.

    Así que en rigor mentir, mentir...no mienten. Ellos no reciben un duro hasta que el promotor ha financiado la oportunidad. Se supone que el promotor gana en ese momento (si no, ¿para que busca financiación?).

    Ah, que el promotor es HOUSERS...Je,Je,Je....

    Y la comisión también la paga el promotor...Ah, qué el promotor, cuando va a pagar, ya somos nosotros!!!!Je,Je,Je. La comisión la paga un promotor que es una SLU y capta los fondos para pagarla entre los inversores.

    Sistema genialmente montado!!!!!!Y enmascaran esa comisión en una partida con más conceptos y que se niegan a desglosar reiteradamente. Mira los foros de todas las inversiones desde Santa Eulalia o alguna antes. Yo ya empecé a preguntar por ella y que incluía y tardaron en decir lo del 5%...Y el importe no lo han dado nunca!!

    El problema es ese, que no nos dio por preguntar por la famosa partida de IMPUESTOS....hasta pasados, en mi caso, unos meses....

    Ragagu

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 22, 2016 11:48 am

    Bueno, ya han respondido los de HOUSERS....Muy equivocado no estaba en su línea argumental.

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por terres_rouges el Jue Dic 22, 2016 11:52 am

    Buenas, por lo que veo en la respuesta, en el caso de que haya hipoteca, digamos 300K€ financiados con crowdfunding y 100k€ financiados con hipoteca, la comisión sería sobre los 400K€, ¿tu lo entiendes así también?

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 22, 2016 12:46 pm

    Se entiende que sí. Es sobre el total de la financiación para el proyecto sobre el que HOUSERS calcula la comisión para cobrársela al "promotor". De nuevo el pedir financiación bancaria beneficia a HOUSERS pero a mi me perjudica porque casi que pagamos un 3% de intereses por un dinero que me renta menos de ese 3%. Pero si no hubiera hipoteca necesitaría más capital de los inversores y, el capital de los mismos es finito. Algún día se va a acabar.

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por terres_rouges el Jue Dic 22, 2016 1:10 pm

    pero tu comentario en el foro oficial de que de cada 100 euros invertidos 5 van a Housers, tampoco es así, pues si hay financiación bancaria es incluso más

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 22, 2016 1:24 pm

    Se llevan un 5% de lo que invertimos y un 5% de la inversión bancaria que, es cierto, también la ponemos nosotros.
    De todas formas, estas elucubraciones se acabarían si HOUSERS descompusiera la famosa partida de IMPUESTOS, TRÁMITES....
    Sabríamos la cantidad exacta. Pero llevo pidiéndolo desde septiembre...y nada....Y ya creo que no lo voy a pedir más. Le cedo el testigo a otros.

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por lll-lll el Jue Dic 22, 2016 4:54 pm

    Foro Housers - Juan de la Encina escribió:
    22/12/16 Housers

    Hola Juan y Rafael,
    El promotor a efectos de la Ley es el que solicita la financiación y emite las participaciones sociales para dar cabida a los inversores. En este caso el promotor es la Sociedad Proyecto Housers 0043 S.L.

    Se cobra el 5% de comisión al promotor sobre el total de la financiación por recepción, selección y publicación de proyectos de financiación participativa de Housers según el art.51.1.a) de la Ley 5/2015, independientemente de quién sea el promotor.
    Cualquier promotor que presenta un proyecto para su recepción, selección y publicación en Housers dentro de su Business plan incluye el coste de la plataforma al igual que cualquier otro coste del proyecto (Notaria, registro, coste de adquisición, etc.). Para que un proyecto se lleve a cabo el promotor tiene que hacer frente a todos los gastos contemplados en el Business Plan.
    Por último, el coste de adquisición es el precio que se paga al vendedor del inmueble por su compra. Tal y como puedes comprobar a posteriori en la escritura de compraventa del inmueble que está a disposición de los inversores de cada proyecto.
    Un saludo.

    fuente: https://www.housers.com/es/dashboard/informacion-basica/56/dos-viviendas-madrid/foro

    Veamos que dice la ley a la que cita Hous€rs, respecto a las plataformas de financiación participativa (crowdfunding)

    Artículo 51.  Servicios de las plataformas de financiación participativa.
    1.  Las plataformas de financiación participativa prestarán los siguientes servicios:
    a)  Recepción, selección y publicación de proyectos de financiación participativa.

    fuente: https://www.boe.es/boe/dias/2015/04/28/pdfs/BOE-A-2015-4607.pdf
    ¿Donde dice la ley que tengan que cobrar una comisión del 5%, ni de nada?

    Nota: para no perder la referencia, crowdfunding = micromecenazgo = plataformas de financiación participativa
    El micromecenazgo en España recibe formal y legalmente el nombre de plataformas de financiación participativa, regulado por el Título V de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial.
    fuente: https://es.wikipedia.org/wiki/Micromecenazgo

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Ragagu el Jue Dic 22, 2016 5:55 pm

    No lo dice en ningún lado. Pero lo sueltan y si cuela......

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por terres_rouges el Jue Dic 22, 2016 9:19 pm

    Confirmado que la comisión al promotor se calcula sobre la base del total de financiación incluida hipoteca si la hubiera o hubiese[img][/img]

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Afo el Jue Dic 22, 2016 11:25 pm

    Ragagu: Blanco y en botella . . . mas claro no puede estar. Parece que el 5% va saliendo a la luz. Mi duda: ¿Es legal? ¿Es ilegal? ¿O solamente alegal? Gracias a quien nos lo aclare

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por HowlandReedII el Jue Dic 22, 2016 11:29 pm

    ¿Y tienen las santas pelotas de publicitar esto diciendo que no afecta a la rentabilidad?

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Afo el Jue Dic 22, 2016 11:48 pm

    A ver si va a ser por ese 5% que la CNMV no les da el Vº Bº . . . Si que es chungo, si, que vaya bien o mal el resultado, ya hayan cobrado su 5% sobre la totalidad de la inversión, hipoteca incluída

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Admin el Vie Dic 23, 2016 12:04 am

    A - creo que es alegal, ( AFO)

    B afecta a la rentabilidad del inversor disminuyendo en un 7.5 % ( howlandreedii)

    C creo que es mala practica por lo que la CNMV prohibira este tema, pero se podra meter de otra forma , o bien aumentando comision sobre la venta o traspasando a un tercero el proyecto.
    si se quiere cobrar comisiones, hay muchas formas de hacerlo. ( AFO)

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Ragagu el Vie Dic 23, 2016 12:08 am

    Yo creo que es legal. Cada cual cobra lo que quiere por sus servicios. El problema es que lo han querido enmascarar y los inversores hemos sido muy confiados y algo conformistas.
    La CNMV le habrá dado la espalda imagino que por el sistema de ser promotor a través de una SL que es dirigida por HOUSERS y que acaba pagándose a si misma pero con dinero del inversor.
    Y claro que no afecta a la rentabilidad pues la que te dan ya contempla la comisión. No afecta a esta rentabilidad. Son frases que confunden pero que si las lees bien son verdad

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por HowlandReedII el Vie Dic 23, 2016 12:10 am

    Es mentira se mire como se mire.
    No dicen que no afecte a la rentabilidad de sus proyecciones, dicen que no afecta a la rentabilidad. Y eso es mentira.

    No dudo de la legalidad.

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Rmmbr el Vie Dic 23, 2016 1:00 am

    La comisión es legal y el inversor final se la va a comer igual cuando tengan la licencia.

    Todas las plataformas de crowdfunding inmobiliario tienen el mismo problema para ajustarse a la Ley, el promotor no es un tercero que usa la plataforma para obtener financiación. El promotor es la propia plataforma y la Ley ahora mismo no permite esta situación (absurdo por otra parte, pero bueno, eso da para abrir otro hilo).

    Cuando se ajusten a la Ley ese 5% se lo cobrarán al promotor y el promotor lo repercutirá a los inversores a la hora de solicitar la financiación, no tiene mucha historia.

    De hecho creo que todas las PFPs (con y sin licencia) tienen una comisión de este tipo al promotor de un modo u otro.

    Y no, no afecta a la rentabilidad en tanto en cuanto la rentabilidad que dan ya contempla ese 5%.

    Otra cosa es que los presupuestos de obra no estén todo lo ajustados que deberían o que las hipotecas puedan conseguirse a mejor precio, en esto último dudo bastante la verdad, no es lo mismo pedir una hipoteca para primera vivienda que pedir una hipoteca para una SL y una inversión inmobiliaria, los riesgos que asume el banco no son los mismos... Pero bueno, ese no es el tema de este hilo.

    Salu2

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por MMM el Vie Dic 23, 2016 9:47 am

    Una cosa esta clara, la publicidad es ABSOLUTAMENTE engañosa. HOU$€R$ no solo gana si tu ganas. Gana antes y bastante. Se estan forrando a nuestra cosa.

    MMM

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Ragagu el Vie Dic 23, 2016 10:31 am

    53411e88360449717489bdf276e54b7d7d7b67dcd1b5dd8055116ff54021bd02

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por terres_rouges el Miér Ene 11, 2017 9:37 pm

    Bueno según lo que pudimos aclarar antes de que se cargaran los foros la comisión si la pensamos sobre el total de financiación (excluyendo la propia comisión) no sería del 5%, sino del 5,26% aproximadamente.

    Por ejemplo un proyecto en el que el total que incluya comision sea de 100000 euros tendria una comision de 5000, con lo que la comision calculada respecto al total de financiación excluyendo comisión sería de 5000 sobre 95000 ==>> 5,263%

    Debe tenerse en cuenta que si el proyecto tiene hipoteca, el porcentaje de nuestra inversión que es utilizado para la citada comisión es todavía superior al 5,263.==>> Ejemplo, en cuatro caminos la comisión de 92000 euros la pagan los inversores que ponen entre todos 1236000 ==>> 7,44 euros de cada 100 de los inversores van a la citada comisión

    Esto era para aclarar la cuestion de la referencia circular

    terres_rouges

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Ragagu el Jue Ene 12, 2017 2:52 am

    terres_rouges escribió:Bueno según lo que pudimos aclarar antes de que se cargaran los foros la comisión si la pensamos sobre el total de financiación (excluyendo la propia comisión) no sería del 5%, sino del 5,26% aproximadamente.

    Por ejemplo un proyecto en el que el total que incluya comision sea de 100000 euros tendria una comision de 5000, con lo que la comision calculada respecto al total de financiación excluyendo comisión sería de 5000 sobre 95000 ==>> 5,263%

    Debe tenerse en cuenta que si el proyecto tiene hipoteca, el porcentaje de nuestra inversión que es utilizado para la citada comisión es todavía superior al 5,263.==>> Ejemplo, en cuatro caminos la comisión de 92000 euros la pagan los inversores que ponen entre todos 1236000 ==>> 7,44 euros de cada 100 de los inversores van a la citada comisión

    Esto era para aclarar la cuestion de la referencia circular
    Gracias. A eso me he referido en otros posts.....
    En fin, el no querer descomponer la partida opaca entiendo es por esto. Dividir una cifra entre el total es rápido (y así averiguar el porcentaje de comisión...) pero andar esquivando referencias circulares y líos varios ya no está al alcance de todos. Me enfada bastante que sean, conscientemente, opacos en este aspecto a sabiendas. Saben que no todos se pararán a calcular la comisión...Y la gente feliz invirtiendo y luego, si alguna hace una cuenta, verá que la rentabilidad....pues eso, aprobado raspado...

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por thor el Vie Ene 13, 2017 6:16 pm

    Editado por admin 13-01-2017:
     
    No permitiré ataques personales, pido respeto y educación.
    Si alguien piensa que en algún hilo, se acusa a H de algo ilegal ruego me lo envié por privado y me comprometo a revisarlo a la mayor brevedad posible.
    Gracias.

    thor

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    Re: Comisión al promotor

    Mensaje por Admin el Vie Ene 13, 2017 7:12 pm

    Hola thor
    Ya dije ayer que no tolerare ataques personales

    O editas tu el mensaje o lo hare yo

    Con un simple mensaje estas equivocado ragagu con la razones expuesta correctamente haces mejor servicio

    Gracias

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