Foro inversores crowdfunding / crowdlending
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Proyecto Ayala 117

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Proyecto Ayala 117

Mensaje por Admin el Dom Jun 10, 2018 3:00 pm



Hola amig@s,

antes de hablar el proyecto quería manifestar una reflexión que creo que esta sucediendo en las plataformas españolas de crowdfunding.

Desde principios de año creo que se esta observando un "marketing" mas realista con la madurez del mercado nacional del crowdfunding/ crowdlending, si os dais cuenta tanto en H, Inveslar o Privalore como mas representativas por el volumen de proyectos, ya no publican sus rentabilidades ni tan siquiera por encima del 15%, y todas están buscando un target "mas objetivo" rondando el 10%.

Creo que este numero magico atrae a mucha gente y todos los calculos se realizan en base al 10%

Eso si lo siguen buscando y mezclando con TIR , anualizando la rentabilidad o usando un maquillaje adecuado en cada ocasión.( impuestos no incluidos, tasas,etc.)

Es de agradecer al menos que en eso sean mas objetivos, pero claro siendo mal pensados, también podríamos pensar que que hay un porcentaje similar de rentabilidad que se pierde por el camino, lo mismo que en una cañería de agua con agujeritos.

Como alguien dijo una vez en el foro, si aplicamos el principio de la navaja de Ockham, podemos entender esta hoja de ruta de las plataformas españolas.

Bueno al lió, con Ayala 117.

Bastante de acuerdo con la compra del piso, con un descuento incluso superior al de la plataforma a fecha de foto de hoy , y no hay muchos testigos para comparar debido a la escasez de oferta , al menos en el portal de idealista.

Según mis cuentas la compra tiene un descuento del 20% , pero por la principio de prudencia aceptamos el 11% de la plataforma.

Lo cierto es que esa diferencia se va fácilmente con el pago de impuestos, etc.

Desde luego la propuesta de mejora del piso , es atrevida, a mi no me gusta personalmente tener sala de estar comedor y cocina juntos haciendo desaparecer el pasillo, pero es aquello de cara o cruz y sin duda habrá gente que le guste,

La pregunta es ¿ tendrán 600k para pagarlo? , casi vale la pena irse a Galapagar con Pablo e Irene

No me gusta lo que veo por los patios de luces, suciedad y mugre, el vecindario también cuenta.


Todos los gastos: obras, marketing impuestos etc, encarecen el bien en 151.000 € , que es mucho dinero, y que una vez aplicado los cálculos sitúan el Bº de este proyecto en apenas un 1% según mis cálculos.


Por lo tanto yo situaría el  Bº en la parte baja del proyecto , que coincide con el escenario bajista de la misma plataforma describe en la web.

También es cierto como se ve en H , que el mercado de Madrid esta loko , loko, loko y todo puede pasar pero el máximo Bº son 60 € por 1.000 €en 7 meses, y por otro lado el riesgo siempre se ve minorado por el contrato que se realiza con Privalore, dueña del piso.

De ahí cada cual saque sus conclusiones, .

Un saludo y os dejo los pantallazos con la info.





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Re: Proyecto Ayala 117

Mensaje por Afo el Miér Jun 13, 2018 12:18 pm

Hola a todos:
Acabo de recibir de Privalore el importe de la venta de Córcega 507, Entlº 2ª de Barcelona. Os paso los números que me salen a mí:
- Cargo del importe invertido por mí: 25 enero 2017
- Abono del importe cobrado en mi cuenta: 13 junio 2018
- Tiempo transcurrido: 16,6 meses, aproximadamente
- El interés bruto total por 1.000 €ur son 84,51 €ur => 8,45%
- TIR bruto: (8,45 x 12) / 16,6 = 6,1%
Al beneficio, hay que restarle el 1% de ITP-AJD sobre el total (1.084,51 x 1% = 10,85 €ur) y retener el 19% de IRPF sobre el beneficio (84,51 x 19% = 16,06 €ur), con lo cual queda un importe neto de: 84,51 - 10,85 - 16,06 = 57,60 €ur !!
Si veis algún error, corregidme. Gracias

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Re: Proyecto Ayala 117

Mensaje por Ragagu el Miér Jun 13, 2018 1:30 pm

Pues te sale una TIR bruta según EXCEL del 5,28% para una inversión de 16,6 meses

Tras pagar el IRPF, la TIR neta de tu inversión baja al 4,14%.

Pues para una inversión inmobiliaria la veo una cifra baja.

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Re: Proyecto Ayala 117

Mensaje por Admin el Miér Jun 13, 2018 1:38 pm

Hay que ver la parte positiva, Smile ,

piensa que hace 17 meses la situacion en Catalunya era distinta, al salir con Bº es positivo.


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Re: Proyecto Ayala 117

Mensaje por Afo el Sáb Oct 06, 2018 12:29 pm

Hola a todos:
Privalore anuncia la firma del Contrato de Arras con fecha 1 de octubre 2018 con un plazo de 90 días e importe de 590.000 €ur de venta. Aunque dichos 90 días sería para firmar la compra-venta antes del 31 de diciembre, puede que se firme en enero de 2019, pues calculan un rendimiento del 11,0% (imagino que anual) para dicho mes de enero, según indican.
Parece que van cumpliendo, aunque Paralelo (Barcelona) parece estancado . . .

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Re: Proyecto Ayala 117

Mensaje por hester73 el Sáb Oct 06, 2018 8:53 pm

Me alegro con los afortunados, yo sigo pillado con dos de Barna (Pararelo y Urgell). Luego pille el primero de Madrid y me plante. Debo de ser gafe.
Ahora la nueva oportunidad no la veo mal. La veo más ajustada que por ejemplo la de Galileo.
Pero lo dicho tengo mal ojo

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Re: Proyecto Ayala 117

Mensaje por peterk2 el Lun Oct 08, 2018 10:05 am

Otro pillado en Barna (Paralelo y Gran Via)

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Re: Proyecto Ayala 117

Mensaje por drarenas el Lun Oct 08, 2018 10:57 am

Ya sali de Privalore un poco frio, solo saque un 6,5% de TIR Bruta despues de bastante retraso en la venta. Ahora estoy enganchao con una de Inveslar que no hay quien la venda...vaya ojo tengo yo tambien. Y no cuento las de H claro jaajajja

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Re: Proyecto Ayala 117

Mensaje por Ragagu el Lun Oct 08, 2018 9:15 pm

Me corroboro. El crowfunding inmobiliario español deja mucho que desear. Y menos mal que el sector está a tope, sobre todo en tema de alquiler. Si no, madre mía!!!!!!!

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