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Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

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Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por Admin el Jue Dic 22, 2016 11:04 pm

Hola amigos nuevo proyecto de obra nueva


Aunque me reviente este proyecto me gusta.

El precio de compra solar 312 m2 esta en mercado a pesar de los 92.000 € que se lleva de comisión el promotor, pero no podemos valorar este proyecto como compra y reforma puesto que los 312 metros se transforman en 701 m2 de viviendas y 300 mas entre garajes , piscinas, etc. es decir unos extras que supongo que la zona los premiara.

Al sumar impuestos +comisión +obra +imprevistos el m2 se dispara lógicamente pero hay que tener en cuenta que duplicamos en la venta los metros comprados y ponemos los extras comentados anteriormente.

Siendo muyyyyy  prudente, he mirado la venta m2 en pisos reformados ( 3.500€ yo le descuento un mínimo 10% ) en la zona y la obra nueva se esta vendiendo sobre 3.400 también (https://www.idealista.com/obra-nueva/34126777/ ) y sin "extras".

Bueno pues hago la media de todo y me salen 3.080/3100 m2. para la venta y me da una cantidad de venta muy rápida 100k por debajo objetivo Housers, pero que ya ofrece un beneficio neto muy jugoso.

Necesitaría que alguien de la zona, ( si es posible con fotos subidas ) nos confirmase que la zona vale la pena y que no es un cuchitril....si no es así matemáticamente parece buen negocio.

El punto negativo lo ponen la comisión del 5% y la hipoteca que la encuentro exagerada , recuperar los 50.000 de coste entre intereses ( 3% )y comisiones ( 1.5 % en total) , ademas no amortizas según  BP, lo de la hipoteca merece un estudio aparte.

Es un Bº que se escaquea al inversor, pero aun así el proyecto me cuadra y supongo que la póliza de crédito de H saldrá beneficiada del tema.






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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por HowlandReedII el Jue Dic 22, 2016 11:40 pm

Hasta que Housers no cambie sus procesos de negocio, a mi juicio los números de los proyectos son secundarios.

Las preguntas deben ir dirigidas a saber cómo se protege al inversión ante el claro conflicto de intereses del que "todos" ya somos conscientes y ante problemas como Santa Eulalia.

Housers tiene un problema, y es que la experiencia, hasta ahora, juega en su contra y ante un negocio en el que nuestra decisión de inversión que se basa en un BP, eso es básico.

¿cómo cotejaría yo si H proyecta bien o proyecta mal? Viendo si ha acertado o no en los BP que ya puedo cotejar con la realidad. Y al menos en mi cartera, los BP no aguantan la comparación.

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por MMM el Vie Dic 23, 2016 1:03 am

A mi me pasa como a Admin, que leo sus proyectos y me tira, tienen una pinta cojonuda, pero luego recapacito y me digo, no, no piques, todo sigue igual y la gestion de verano para aqui ha sido un desastre, con lo cual sigo pensando que hay que esperar.
Yo creo que H se deberia centrar en mejorar lo que ya tiene antes de seguir hacia adelante, pero claro, el negocio para Ellos no esta ahi. Esta en su famoso 5%.

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por terres_rouges el Vie Dic 23, 2016 9:50 am

Disculpad la ignorancia, veo que se financia una parte con hipoteca, los 16750 eur que se pagan de intereses en 2017, ¿cómo afectan a los flujos de caja? Es que soy de letras, pero quiero entender.

Y ya de paso, otra duda, ¿que es "B°"?


Última edición por terres_rouges el Vie Dic 23, 2016 10:03 am, editado 1 vez

terres_rouges

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por Ragagu el Vie Dic 23, 2016 9:59 am

De acuerdo con MMM y con Howland..
No me gusta la actitud de HOUSERS de los últimos meses. La confianza es tan importante como los números. Y ya es mucho dinero inmovilizado como para añadir y para que sea HOUSERS quien maneje la SL a su antojo. Mucho riesgo. Y una opacidad total y riesgo de que se pague de más por DO, por la obra....Y si se empieza a pagar de más a unos y a otros....A mi me llega el último. Todos van a ganar sin arriesgar menos yo.
Y el problema de las previsiones es que pueden no ser ciertas o incluso estar manipuladas. Ahora que está en el candelero el Rescate de las Radiales. Las previsiones decían que el tràfico sería más que de sobra, que era buen negocio, los estudios de tràfico así lo justificaban....Y bueno, las previsiones parece que se han desviado un "poco". Y yo hago estudios de esos y, en muchos casos, en fin....Es fácil conseguir previsiones que justifiquen la inversión. En las Radiales paga el Estado pero aquí?...
Claro que el sector va a subir probablemente pero, confío en quien dirige mi inversión? Sus previsiones pueden estar condicionadas por intereses particulares? Los participantes ganan en función del riesgo que asumen?
La constructora, dada la adjudicación a dedo (adjudicar una obra de este tipo lleva tiempo si se hace un buen proceso de selección e intuyo que no se ha hecho), puede rondar el 10%-15% de beneficio fácil sin inmovilizar dinero y, lo importante, puede gestionarse. Nosotros no. Nos gestiona HOUSERS y ya vemos su actitud. Me levantas la liebre del pufo de la DO (escondía una comisión al promotor que al principio ni se preocupaban en esconder) pues ahora te pongo todo junto y se acabó el darte cuenta. Es propio de timadores más que de empresa sería. Es para salir corriendo ya me ofrezcan la rentabilidad que sea. Yo también te justifico caravanas de coches en las Radiales si mi empresa necesita que se apruebe esa carretera....
Y encima para un ridículo 10%. Para este riesgo al CROWDLENDING o compro bonos griegos.

Ragagu

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por Ragagu el Vie Dic 23, 2016 10:02 am

Terrestre...Sin mirar el BUSINESS PLAN, te diré que en la captación de capital para la SL está ese dinero. Es decir, en la caja de la SL. El problema es que vengan mal dadas y se acabe el dinero. Tocará ampliación de capital. Es una inversión muy ambiciosa para el modo de funcionar de HOUSERS. Hay riesgo de que sea la tumba de HOUSERS como surjan inconvenientes.

Ragagu

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por terres_rouges el Vie Dic 23, 2016 10:11 am

la financiación va viento en popa, en menos de 24 horas ya han conseguido más que por la obra social de vallecas en dos meses, este país está lleno de insolidarios

terres_rouges

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por Ragagu el Vie Dic 23, 2016 10:18 am

Por cierto:
Carpintería exterior es PVC (mejor) o ALUMINIO (peor)?
Carpintería interior, qué calidades?
Tabiquería interior de pladur o de ladrillo (mejor)?
Solería de mármol, terrazo, tarima?
Cocina amueblada o sin amueblar?
Electrodomésticos gama blanca o de marca de lujo?
A la piscina le da el Sol? No reírse....Que luego a las 6 de la tarde está en sombra según su orientación y no sirve para vender mejor.
Los dormitorios con armarios empotrados o no...
Hay placas solares o no. Hay preinstalado de a/c...

En fin, dudas que resuelves viendo planos y mediciones detalladas. Y son datos que influyen en el precio de venta. Sin esos datos x€/m2 puede ser una ganga o un abuso...Depende.
Y la constructora tiene solvencia para ejecutar la obra. Que estamos hablando de un edificio...No nos vale cualquiera pero no podemos elegirla. Si hay aparcamientos quizà haya sótanos...Hay edificios en medianería (más riesgo que cae en la SL).

En fin, mucha opacidad y nulo poder de decisión para el papel tan importante que adoptamos. Ser promotores

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por Ragagu el Vie Dic 23, 2016 10:26 am

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Ragagu

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por MMM el Vie Dic 23, 2016 3:49 pm

Terres_rouges:

Si, es alucinante las ganas de invertir que hay. Casi da miedo todo el dinero de que se dispone, incluso casi en crisis. Y sobre todo con lo que se dice en Los fotos. A mi me daria bastante desconfianza. Y lo que comentamos hace poco, hace bastante tiempo que no alquilan nada. Antes terminaban las obras y rapidamente estaba alquilado. Y Plaza de Chueca Todavia sin comprar. Increible!

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por Admin el Vie Dic 23, 2016 4:57 pm

MMM escribió:Terres_rouges:

Si, es alucinante las ganas de invertir que hay. Casi da miedo todo el dinero de que se dispone, incluso casi en crisis. Y sobre todo con lo que se dice en Los fotos. A mi me daria bastante desconfianza. Y lo que comentamos hace poco, hace bastante tiempo que no alquilan nada. Antes terminaban las obras y rapidamente estaba alquilado. Y Plaza de Chueca Todavia sin comprar.  Increible!
Hay mucho billete de bin laden debajo de los colchones , este es un sistema tan bueno como otro para pitufear....

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por Admin el Vie Dic 23, 2016 5:15 pm

Hola amigos

al Cesar lo que es del Cesar, el apalancamiento de la hipoteca tiene un punto de equilibrio de 15 meses, en otras palabras, mientras el retraso de la obra y venta no superen los 15 meses , a partir de los dos años previstos, la hipoteca es positiva para el proyecto, a partir del mes 16 ya supondría una carga.

Lógicamente lo ideal seria , vender sobre plano el 30 % de la venta esperada y amortizar la hipoteca , sin repartir dividendo, cuanto antes mejor, eso dispararía la rentabilidad final.

Podemos discutir que el 3% y el 1.5% de comisión total y el importe total solicitado , condiciones todas mejorables pero tiene sentido el apalancamiento.

Un saludo.


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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por thor el Vie Dic 23, 2016 7:10 pm

Si, es una rentabilidad hipotetica ridícula para los riesgos que se asumen, que encima nadie te asegura.
Todo el riesgo es del inversor, no hay ningun incentivo para que todo salga bien.
la comision de Housers es 92.000 de primeras, y si hubiera reparto de beneficio, un 10%, que calculando son unos 23500 o asi. Eso supone que de sus ingresos se les da un 80% de primeras y un 20% al final (sin que les importe que salga bien o mal, ni en tiempo).
Con esto no hay incentivo de hacerlo bien, que todo se cumpla. que interes vas a tener en dedicarle esfuerzo y recursos a que todo salga bien? No se comprometen a nada, solo arriesgan 3300 euros en el capital.
Con un 80 - 20, sin que tardar mas les afecte, nos pasan toda la responsabilidad civil, el riesgo, todo retraso o problema ira contra la rentabilidad. Los contratos no los enseñan por confidencialidad? Ni se sabe quien es el constructor, la oficina de arquitectura, etc. Ni pliego de calidades, programa de financiacion con los momentos en los que se les va soltando los fondos a la constructora, etc.
Ademas, esto de ser promotor cuando el estudio, seleccion de contratos, etc. lo hacen ellos, para mi es otro sinsentido.
El crowdfunding, una de dos, o llega el promotor externo y nosotros ponemos suelo, mas financiacion. O si el estudio es de Housers, son ellos los promotores, que asuman su responsabilidad y pidan fondos, con un compromiso de dar una rentabilidad y cumplir unos tiempos, con sus beneficios al final, no me importaria que se llevaran ese 40% contra resultado (calculando a groso modo como todo sale del margen del proyecto, del margen bruto despues de IS, supone un 40% mas o menos lo que ellos se llevarian y un 60% al inversor, 135.000 a 175.000), porque sobreentenderia que se lo han currado lo maximo posible.
El modelo de negocio desde luego que es magistral, un chollo, una cosa tan complicada y arriesgada como la construcción, y se sacan beneficio sin riesgo, el constructor construye sin que el tiempo le coma via intereses, luego en principio no tiene tampoco demasiado interes en acabar a tiempo, ni tiene que dedicar fondos propios, conseguir un credito promotor, ni avales. Al inversor todos los problemas y ante cualquier contratiempo menor rentabilidad. Compra un solar que hipoteca. Una hipoteca que es un riesgo cuyos intereses asume y el tiempo va en su contra.
Una lastima, para hacer mas el primo no estamos.
Solo si se aclarara la funcion de promotor (la ley de la edificacion deja claro todas las responsabilidades), aunque seria facil demostrar la figura del "promotor encubierto", no nos pueden promover ser promotores a inversores sin suficiente informacion.

thor

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por Ragagu el Vie Dic 23, 2016 8:20 pm

.

Ragagu

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por Ragagu el Vie Dic 23, 2016 8:21 pm

Y no pones esto en el foro de HOUSERS, Thor?
Es genial tu post. Recoges todo lo que pienso. Suerte tiene HOUSERS de que pocos piensen en estos términos

Ragagu

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por MMM el Vie Dic 23, 2016 9:26 pm

Y nosotros tenemos suerte de que Thor comparta sus conocimientos en este foro. Gracias, asi como a Admin, Ragagu, III-III y Howlandreed. Seguro que me dejo alguno, pero vosotros 5 sois para quitarse el sombrero

MMM

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por lugonara el Vie Dic 23, 2016 9:45 pm

No os parecen las viviendas horribles? yo creo que podría ser una genial opción si se hiciese bien... pero eso de un cuarto y 2 baños...la cocina al lado de la habitación.... creo que sería mejor menos viviendas pero más grandes...

Es una lastima porque la idea me encanta, no esta idea en concreto, pero la de coger un solar y edificarlo en condiciones....

Viendo este foro, la verdad que lo que gustaría sería hacer entre nosotros lo que hace Hourse, seguro que saldría genial!

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por lugonara el Vie Dic 23, 2016 9:48 pm

me sumo a MMM, yo fui uno de los engañados de si tu ganas nosotros ganamos y la transparencia .... pero gracias a ustedes he sabido todo lo que ocultaban.. os lo agradezco muchísimo porque tengo dos inversiones hecha con Hourse y ya sin ninguna esperanza de ganar algo, solo esperar a no perderle

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por thor el Vie Dic 23, 2016 9:54 pm

Me he equivocado con los numeros, me sale 115.500 para Housers, 175.000 netos limpios para los inversores, 40% a 60%. Con lo cual se llevarias un 40% de las retribuciones que le llegarian al final al inversor, de cobrarlo todo al final.
Pero se lo cogen de sus retribuciones (que todas las paga el margen) el 80% de primeras pase lo que pase y luego un 20% al final si se cumple, un variable que si desciende tampoco pasa demasiado. Conoceis algun negocio que le des de primeras un 80% a pedido y te deje el 20% para el final?
Le encargo a un pintor pintarme la casa y le suelto un 80% el dia que se lo contrato, el 20% cuando lo termine? Y eso es ir a resultado?
Pero ya aqui es el colmo que no digan ni constructora, ni oficina de arquitectura, por confidencialidad... La evolucion es a peor, menos datos.
En fin, la zona al menos hay que decir que esta bastante bien, sin problemas, pero no dan una sola muestra de garantia, piden un acto de fe en ellos contra unos planos muy bonitos 3D y unos numeros que no comprometen a nada y para que se cumpla no hay incentivo suficiente a resultado como creimos creo que todos que querian decir con que estaban totalmente alineados con nuestros intereses. Es decepcionante

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por thor el Vie Dic 23, 2016 10:13 pm

Lugonara, estoy seguro de ello, si nos juntamos unos cuantos y hacemos algo parecido pero con datos mas de inversion y exigiendo garantias a todos los intervinientes, poniendolo por escrito a lo que nos comprometemos, penalizaciones, calidades, mucho mas rentable seria y todos contentos, que es de lo que se trata. Pero alguien se cree que una empresa de prestigio de construccion le importe que le nombren? O un arquitecto? Dame un trabajo y nombrame y hazme publicidad gratis donde quieras te diran.
Si quisierais intentar un crowdfunding como deberia ser, yo me apunto. O una sociedad de inversion inmobiliaria a la antigua usanza entre varios que hicieramos una SL y la gestionemos con un comite gestor y reuniones, mails en los que se explique todo, contratos, opciones y se decida con sentido comun, la verdad que no estaria mal.
Hacer business plan, planificar reformas, ver los alquileres que se pueden pedir, eso lo podemos hacer y dar el maximo de rendimiento, ya que el riesgo lo tenemos de todas formas. Todo se podria hablar.
Yo ya creo que paso de estudiarme sus proyectos, a cruzar los dedos con los que tengo.

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por MMM el Vie Dic 23, 2016 10:23 pm

Thor, Lugonara, contar contigo.

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por MMM el Vie Dic 23, 2016 10:34 pm

Lugonara, dices que tienes 2, no se lo que has invertido, pero yo tengo 7+ 1( reinversion). Solo 3 dan algo, por ahora.

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por lugonara el Sáb Dic 24, 2016 9:16 am

La realidad es que soy muy nuevo en Housers, solo mes y medio. Me ha dado tiempo a invertir 1.000 en Roses y 700 en Juan de la Encina. Aunque tengo 300 en Meridiana que prefiero que no finalice y me lo devuelvan..no creo que esto ocurra.

Tenía pensado invertir mucho más, pero visto lo visto, creo que hasta que no vea beneficios voy a parar. Por eso he dicho que si la idea saliera de nosotros, con todo claro y sin mega comisiones, si seguiría invirtiendo.

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por MMM el Sáb Dic 24, 2016 11:07 am

Lugonara, yo empece en marzo y al principio MUY bien. El problema vino con el exito y sobre todo con los cambios de rumbo. Yo todavia podria invertir bastante mas de lo que meti, con lo cual si alguno de aqui se anima, desde luego que yo creo que aqui hay gente muy valida y honesta (creo

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Re: Proyecto cuatro caminos ( obra nueva)

Mensaje por MMM el Sáb Dic 24, 2016 11:10 am

Y lo de Meridiana, vete olvidandote. Una vez que sacan una oportunidad es si o si. Con vino, con entradas o con vaselina. No Han echado una para atras desde que empezaron

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