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    Proyecto Humilladero

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    Proyecto Humilladero

    Mensaje por Alexander82 el Mar Ene 03, 2017 1:10 pm

    Hola a todos,

    Acaban de publicar una nueva oportunidad de local comercial. Alguna sugerencia o comentario sobre la zona de alguién de Madrid?

    En el portal inmobiliario idealista hay un local justo al lado y muy similar en venta a un precio bastante inferior (150mil), pero no está acondicionado ni tiene licencias.

    Saludos como siempre,

    Alexander82

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por lugonara el Mar Ene 03, 2017 1:32 pm

    Parece buena idea, pero por que cojones piden la hipoteca? No lo entiendo... Este proyecto no es malo ya que la obra no la hacen ellos, eso es un punto a favor

    lugonara

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Irodriguez el Mar Ene 03, 2017 2:33 pm

    Un local comercial en la latina me parece muy interesante. Y por el alquiler se cobrara una cifra superior a lo normal segun se ve.... pero es esperable revalorizaciones importantes en ubicaciones tan buenas?

    Irodriguez

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por lugonara el Mar Ene 03, 2017 3:40 pm

    No opinas nada sobre esto ragagu o admin? Razz

    lugonara

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Ragagu el Mar Ene 03, 2017 5:53 pm

    Jajaja...Ni me metí para verlo.... Pero viendo que lleva hipoteca ya pueden sentarse a esperar los que inviertan. Me sorprende la alegría con la que fluye el dinero a HOUSERS... Jeje

    Ragagu

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por MarcosMonch79 el Mar Ene 03, 2017 6:16 pm

    Acabo de invertir 2.000€ en Humilladero. ¿Alguien sabe si la zona es bastante transitada?

    MarcosMonch79

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Irodriguez el Mar Ene 03, 2017 6:29 pm

    El jueves o el viernes me paseare y localizare el edificio exacto, pero por la zona si que deberia seroo.

    Irodriguez

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Irodriguez el Mar Ene 03, 2017 6:32 pm

    Por cierto, el local debe estar ubicado en una zona excelente dentro de La Latina porque ya va al 21% del total. Exito brutal de Housers.

    Irodriguez

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por lugonara el Mar Ene 03, 2017 6:38 pm

    A mi me gustaria que ragagu, admin, thor entre otros, me abran los ojos porque la verdad es que estoy por invertir porque me parece hasta sensato el proyecto...pero seguro que hay algo escondido que a mi se me escapa verlo

    lugonara

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Ragagu el Mar Ene 03, 2017 6:40 pm

    lugonara escribió:No opinas nada sobre esto ragagu o admin? Razz
    Yo con el fiasco LAVAPIES y MESÓN DE PAREDES ya no me fío de nada que diga HOUSERS respecto a locales comerciales.
    Entre lo que tardan en comprar los inmuebles con hipoteca y que el local está en obras....Parece que tardará en estar en el mercado. En junio es lo que prevén desde HOUSERS.

    Y las hipotecas a peor, el BCE con los intereses en negativo y el diferencial que consigue HOUSERS va a peor...Un 3%. Se ve que los Bancos no lo ven tan claro como los inversores minoritarios.

    En fin, como ya no confío en HOUSERS....Ni me creo el precio previsto de alquiler ni la revalorización prevista en el local en 24 meses.

    Ni preguntar por la descomposición de la partida de IMPUESTOS, TRÁMITES LEGALES... voy.



    Ragagu

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Ragagu el Mar Ene 03, 2017 6:47 pm

    lugonara escribió:A mi me gustaria que ragagu, admin, thor entre otros, me abran los ojos porque la verdad es que estoy por invertir porque me parece hasta sensato el proyecto...pero seguro que hay algo escondido que a mi se me escapa verlo

    Lugonara, ni idea de si hay algo escondido. Simplemente, que no confío en HOUSERS. Quizá el Local sea de ENFOKA, ella lo reforma y HOUSERS se lo saca de la cartera de inmuebles...A saber...

    Pero, por ser objetivos, no parece que los locales le estén funcionando a HOUSERS. Chueca, Lavapiés, Mesón de Paredes, Mistral.....Creo que es una apuesta más arriesgada que una vivienda que, tarde o temprano, alguien alquilará.
    También me echa para atrás que hasta junio no prevean que el local se alquile. Es medio año sin producir nada el dinero...

    No me gustan las condiciones hipotecarias de HOUSERS y, repito, ya no me fío de sus estimaciones en el precio del alquiler ni en la venta.

    Lo dicho, yo, de confiar en HOUSERS y no estar tan invertido con ellos, me esperaría a oportunidades de viviendas para alquilar.

    Ragagu

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por lugonara el Mar Ene 03, 2017 7:25 pm

    Te entiendo...gracias por contestar

    lugonara

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por MMM el Mar Ene 03, 2017 8:39 pm

    Ragagu, te olvidas de Ruda, y de Plaza de Chueca, todavia sin firmar.

    Yo estoy 100% con ragagu. No mas locales comerciales. Ni nada!

    MMM

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Alexander82 el Mar Ene 03, 2017 8:45 pm

    Es que 1600€ de alquiler me da que es bastante alto para un local como ese....

    Alexander82

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Irodriguez el Mar Ene 03, 2017 8:53 pm

    Estoy con ragagu. Tengo dinero en 4 proyectos del cual ahora mismo solo 1 da dinero. Yo esperare a ver si entre este mes y el proximo hay avances en estos 3.

    Irodriguez

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Admin el Mar Ene 03, 2017 8:58 pm




    Hola Amigos,

    nuevo proyecto y creo que nuevo fiasco al menos en lo que a las matemáticas se refiere. 

    Quedaría por comprobar si la zona lo vale por que lo que es comparativa con el resto de locales en venta o alquiler da que pensar mucho de forma negativa.

    Cierto que la muestra de locales no es muy amplia, pero la media m2 que me sale es de 1.678 € y le sumo 500 € mas de metros cuadrados por la rehabilitación que están realizándose al parecer en el local ( 50.000 € siendo esplendidos).

    Aun así, quieren sacarle un 39.5 % al local en dos años , una revalorizacion de 20% anual casi. Si sale menudo pelotazo.


    Y encima con hipoteca, cara muy cara, ya son dos de cada 3 los proyectos hipotecados, como se nota que el banco presiona.

    El alquiler, muy bueno, de hecho incluso supongo que le dan una carencia de 3 o 4 meses, si no no se explica que se empiece a cobrar en junio según el BP., pero como siempre la hipoteca se carga la rentabilidad, apenas un 2.4 neto.

    Pues salvo que alguien me diga que la zona es la re-pera, como que no lo  veo.

    Un saludo.








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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Irodriguez el Mar Ene 03, 2017 9:04 pm

    Admin, ¿ es compatible ambas ideas? ¿es posible una revalorizacion significativa estando el local en una de las zonas mas transitadas de Madrid? Suena contradictorio.

    Irodriguez

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Alexander82 el Mar Ene 03, 2017 9:25 pm

    Gracias Admin por tu aportación, al final habrá que tocar una campana de aviso para todos los usuarios cuando salga una oportunidad que sea realmente una oportunidad XD

    Alexander82

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Irodriguez el Mar Ene 03, 2017 9:28 pm

    Pues algo tiene este proyecto que ya va por el 30%.... sera el limite famoso de los 10.000 euros anuales o es que La Latina tiene mucho tiron?

    Irodriguez

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Admin el Mar Ene 03, 2017 9:37 pm

    Irodriguez escribió:Admin, ¿ es compatible ambas ideas? ¿es posible una revalorizacion significativa estando el local en una de las zonas mas transitadas de Madrid? Suena contradictorio.

    Creo que la teoria de H , siendo positivo, es que el negocio que se monte sea un exitazo, y por lo tanto puedes vender un contrato de alquiler por varios años conjuntamente con el local, pero a mi juicio es muy arriesgado y mas pensando en tan corto plazo como dos años.

    Es cierto que en un negocio la ubicación es mas del 50% de éxito del mismo, y quizás por ser esquinero ( al menos eso parece ) pagues un sobreprecio, pero es ya se paga mas de 100k , que un local similar a 50 metros de este..

    Yo particularmente no me juego , antes me meteria en el proyecto de 4 caminos.

    Saludos.

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por lugonara el Mar Ene 03, 2017 9:43 pm

    La rentabilidad que indican es la suma de la venta + el alquiler no?

    Por lo que a la venta piensan sacarle un 25% mas del valor actual y el resto es 7%anual x 2 años de alquiler.

    Hablando mal y pronto,seria comprarlo por 300mil (redondeo) venderlo por 375mil en dos años.


    Última edición por lugonara el Mar Ene 03, 2017 9:55 pm, editado 1 vez

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por Admin el Mar Ene 03, 2017 10:21 pm

    lugonara escribió:La rentabilidad que indican es la suma de la venta + el alquiler no?

    Por lo que a la venta piensan sacarle un 15% mas del valor actual y el resto es 4%anual x 2 años de alquiler.

    Hablando mal y pronto,seria comprarlo por 300mil (redondeo) venderlo por 345mil en dos años.

    El beneficio a repartir seria de 4% anual cada año del alquiler: 12.000 x 2 + 45.000 de la venta= 69.000€.

    La verdad que no soy matemático y me habre hecho la picha un lio...pero puede ser que sea así.

    Por lo que si metes 3.000 eres propietario del 1% y por lo tanto, de esos 69.000 tus beneficios a los 2 años seria de 690€.
    Hola lugonara,

    si lees la información de venta realmente quieren sacar por revalorizacion un 23.62% en dos años solo por la venta, es decir objetivo vender a 4.000 € m2 , eso es mucho dinero, venderlo a 370.000 €.

    Si te das cuenta , es la primera vez que han omitido no se si por voluntad propia o error, los precios de venta, comisión de venta, plusvalía,,, etc... raro raro.

    En cuanto al alquiler, neto al año te quedan 10.000 € a repartir anuales que es realmente un buen pellizco( descuenta gastos e hipoteca ), siempre y cuando cobre dos años por que el BP solo contempla 21 mensualidades ( 1600 x 21 = 33.600 )  y si no falla ningún mes repito.

    Por la venta quieren sacar neto según BP = 40.000 € netos por los que son 70.000 € mínimo brutos  de revalorizacion.( menos 3% comisión plusvalía, etc.)

    No se creo que el BP tiene mas de un pequeño fallo ( un par de puntos porcentuales) , por que los % no concuerdan si haces números, en el BP hay unos números y en la exposición del proyecto otros y al final no sabes con cuales quedarte.

    En mi opinión mas nubarrones que claros.

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por lugonara el Mar Ene 03, 2017 11:47 pm

    Si admin me había confundido porque había calculado el neto, lo modifique despues. Sorry

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por MMM el Miér Ene 04, 2017 3:34 pm

    Guau, casi el 50% en menos de 24 h.

    MMM

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    Re: Proyecto Humilladero

    Mensaje por MarcosMonch79 el Miér Ene 04, 2017 5:25 pm

    Una pregunta ¿Cuanto habéis invertido en Humilladero?

    Me he leído toda la documentación e hice mi inversión ayer, pero no entiendo porque se financia tan rápido. ¿Creéis que es una buena oportunidad para invertir más?

    MarcosMonch79

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