ViaInvest






Anuncios

    No hay anuncios disponibles.


    ¡¡¡¡Ya tenemos Palma de Mallorca!!!

    Ver el tema anterior Ver el tema siguiente Ir abajo

    ¡¡¡¡Ya tenemos Palma de Mallorca!!!

    Mensaje por Irodriguez el Mar Ene 24, 2017 6:59 pm

    Se escucharon mis plegarias... por fin empiezan a salir proyectos para la época veraniega. Smile. Además, parece ser que en este caso no hay ninguna obra que los inversores tengan que asumir...

    Irodriguez

    Mensajes : 191
    Puntos : 230
    Reputación : 15
    Fecha de inscripción : 11/12/2016

    Volver arriba Ir abajo

    Re: ¡¡¡¡Ya tenemos Palma de Mallorca!!!

    Mensaje por Alexander82 el Mar Ene 24, 2017 7:30 pm

    Pues que quieres que te diga....no es ningún chollo, en idealista lo vendían por 210 mil (esos diez mil de más estoy convencido que es el margen de la promotora de rebaja) justamente entre ayer y hoy han despublicado los pisos en venta en esa finca.  Además la vivienda tiene 52 metros! Claro 110 si le sumamos la terraza, elementos comunes, el felpudo, etc.

    Y además no sé si os habéis dado cuenta, pero a la vivienda se accede por la terraza! Para ser obra nueva, es bastante chapuza. Y no tiene vistas.

    Si le sumamos hipoteca….. que no lo entiendo…. no es muy apetecible a mi parecer.
    Eso sí desconozco totalmente la zona. A ver que piensan los sabios del foro :-)

    Alexander82

    Mensajes : 70
    Puntos : 81
    Reputación : 1
    Fecha de inscripción : 29/12/2016

    Volver arriba Ir abajo

    Re: ¡¡¡¡Ya tenemos Palma de Mallorca!!!

    Mensaje por Admin el Mar Ene 24, 2017 9:16 pm



    Hola amigos,

    De una forma rápida, decir que el proyecto me sale raspado con Bº , pero solo gracias al alquiler, con lo cual tenemos que coger el proyecto con "pinzas".

    El piso esta bien comprado, aunque nada del 18% como dicen , como mucho el 5% si no incluimos el colchón de imprevisto, de lo contrario el 3.5%.

    El alquiler parece un poco caro, pero entre los 1.000 € se puede alquilar decentemente, y es posible llegar a los 1.100€, posiblemente en verano el alquiler se pueda multiplicar x 2.

    En la misma finca venden en la primera planta uno similar sin terraza y piden bastante mas que el precio m2 pagado por este, claro esta que los metros de terraza no se pueden pagar al mismo precio, están pidiendo justo 500 m2 mas que la media de esa calle.

    https://www.idealista.com/inmueble/1708122/?xtmc=1_1_pisos-y-casas-en-venta-calle-sagasta,-palma-de-mallorca&xtcr=0

    Como ahora no publican el precio de venta esperado sino un calculo neto que no se de donde lo salen, con los datos que me dan me sale un precio de venta estimado de 294.000 €, lo cual es una revalorizacion de un 9% anual, bastante optimista en mi opinión. ( punto negativo para H) en vez de dar las cosas en papilla, cada vez tiene mas tropezones el plato.

    La hipoteca, que os voy a contar, CADA VEZ SON MAS RATAS, ya ni siquiera amortizan , cada 6 meses aumentan el %, empiezan por el 3% y al cabo de 2 años , acaban en 3.25% , están rateando apenas 200 € mas. ME CALLO mi opinión, pero se reduce a leer mi firma.

    No se, no me acaba de convencer, demasiadas alforjas para tan poco dividendo.





    _________________
    Cuida de los pequeños gastos; un pequeño agujero hunde un barco.
    » Benjamin Franklin  (1706-1790) Estadista y científico estadounidense

    ****************************************************************************************

    avatar
    Admin
    Admin

    Mensajes : 954
    Puntos : 1324
    Reputación : 41
    Fecha de inscripción : 18/10/2016
    Localización : BCN

    https://www.crowdfunding-market.com

    Volver arriba Ir abajo

    Re: ¡¡¡¡Ya tenemos Palma de Mallorca!!!

    Mensaje por Ragagu el Mar Ene 24, 2017 10:10 pm

    Pufff....Visto el análisis de ADMIN me compadezco de los que todavía van a muerte con HOUSERS.

    Sigo pensando que más temprano que tarde la peña cogerá una calculadora y verá que la rentabilidad no es para tirar cohetes. Insisto, el 5%, el IS, el IRPF y el 10% de comisión no deja mucho margen para una gran rentabilidad, y eso si no hay ningún error que, visto el tinico de HOUSERS eligiendo oportunidades, no es para fiarse.

    Y encima con el riesgo de hipoteca para estas rentabilidades. Yo paso de seguir añadiendo dinero a este negocio tan satisfactorio para los accionistas de HOUSERS pero con un ratio rentabilidad/riesgo en mi opinión cercano a cero.

    La suerte de HOUSERS es que este negocio dará sus verdaderos números dentro de algún añito y, para entonces, ya habrá tanto dinero dentro que poco les importará que su gallina de los huevos de oro muera por agotamiento.

    Ragagu

    Mensajes : 928
    Puntos : 999
    Reputación : 55
    Fecha de inscripción : 22/11/2016

    Volver arriba Ir abajo

    Re: ¡¡¡¡Ya tenemos Palma de Mallorca!!!

    Mensaje por Ragagu el Mar Ene 24, 2017 10:12 pm

    (por accionistas de HOUSERS me refiero a los socios de HOUSERS y no a los de las distintas SL que son las que deben apechugar con el inmueble que les haya tocado y con la gestión del administrador)

    Ragagu

    Mensajes : 928
    Puntos : 999
    Reputación : 55
    Fecha de inscripción : 22/11/2016

    Volver arriba Ir abajo

    Re: ¡¡¡¡Ya tenemos Palma de Mallorca!!!

    Mensaje por Ragagu el Mar Ene 24, 2017 10:29 pm

    Otro problema:
    Es una inversión a dos años. Solo hay 24 meses para diluir:
    el 5% de comisión de HOUSERS al "promotor"
    Los gastos fijos de la hipoteca.
    Es decir, solo con el 5%, cada año, el primer 2,5% de beneficio neto (tras IS, IRPF y el 10% de comisión) va para pagar dicha comisión.
    (número gordo que hago sobre la marcha. ME parece brutal, ¿Se me escapa algo? Me tomaré mi tiempo para analizar este aspecto con bolígrafo y calculadora...)

    Ragagu

    Mensajes : 928
    Puntos : 999
    Reputación : 55
    Fecha de inscripción : 22/11/2016

    Volver arriba Ir abajo

    Re: ¡¡¡¡Ya tenemos Palma de Mallorca!!!

    Mensaje por Kidu el Mar Ene 24, 2017 10:47 pm

    Bueno, por fin uno en mi ciudad y a 100 m de casa de mi suegra, el barrio me lo conozco a la perfección, de las fotos q ponen lo que está cerca es el hospital que sale en una de las fotos que es la Policlínica Miramar y el Parque de Sa Riera que es donde se ve ese parque infantil, las demás fotos son de relleno de otras zonas de Palma más alejadas pero que quedan bien en la presentación de la vivienda. En cuanto a comunicaciones está muy próximo a la Vía de Cintura que es la circunvalación principal de la ciudad, también tiene muy cerca un Lidl, Mercadona y el Palau de Esports de Son Moix.
    En contra tiene la dificultad de aparcamiento, por las tardes-noche bastante complicado, no está dentro de zona ORA y el parking en la calle es gratuito.
    Es una zona tranquila y nada problemática, la verdad que tener el parque de Sa Riera a poco más de 100 metros para mí es un punto bastante a su favor, ya que es un parque en continuo aumento y se habla de que quieren ampliarlo.
    Dudo que se alquile a turistas, es mas para trabajadores, los turistas prefieren zonas más próximas a la catedral o Plaza de España por el tema de comunicaciones y mayor proximidad al casco antiguo, esta zona queda un poco alejada del casco antiguo.
    La verdad que no lo veo mala inversión por cómo están subiendo los alquileres y ventas en Palma en estos últimos años, pero aún no me he parado a analizarlo más exhaustivamente, os mantendré informados, un saludo.

    Kidu

    Mensajes : 10
    Puntos : 11
    Reputación : 1
    Fecha de inscripción : 27/11/2016

    Volver arriba Ir abajo

    Re: ¡¡¡¡Ya tenemos Palma de Mallorca!!!

    Mensaje por Admin el Mar Ene 24, 2017 10:58 pm

    Kidu escribió:Bueno, por fin uno en mi ciudad y a 100 m de casa de mi suegra, el barrio me lo conozco  a la perfección, de las fotos q ponen lo que está cerca es el hospital que sale en una de las fotos que es la Policlínica Miramar y el Parque de Sa Riera que es donde se ve ese parque infantil, las demás fotos son de relleno de otras zonas de Palma más alejadas pero que quedan bien en la presentación de la vivienda. En cuanto a comunicaciones está muy próximo a la Vía de Cintura que es la circunvalación principal de la ciudad, también tiene muy cerca un Lidl, Mercadona y el Palau de Esports de Son Moix.  
    En contra tiene la dificultad de aparcamiento, por las tardes-noche bastante complicado, no está dentro de zona ORA y el parking en la calle es gratuito.
    Es una zona tranquila y nada problemática, la verdad que tener el parque de Sa Riera a poco más de 100 metros para mí es un punto bastante a su favor, ya que es un parque en continuo aumento y se habla de que quieren ampliarlo.  
    Dudo que se alquile a turistas, es mas para trabajadores, los turistas prefieren zonas más próximas a la catedral o Plaza de España por el tema de comunicaciones y mayor proximidad al casco antiguo, esta zona queda un poco alejada del casco antiguo.
    La verdad que no lo veo mala inversión por cómo están subiendo los alquileres y ventas en Palma en estos últimos años, pero aún no me he parado a analizarlo más exhaustivamente, os mantendré informados, un saludo.

    Pues espero tu calculo cuanto antes, por que las matemáticas no siempre lo explican todo, aunque hay quien dice lo contrario.

    De todas formas, como siempre es que no creo que puedan subir un 10% para prometer un 2x% neto en dos años.


    _________________
    Cuida de los pequeños gastos; un pequeño agujero hunde un barco.
    » Benjamin Franklin  (1706-1790) Estadista y científico estadounidense

    ****************************************************************************************

    avatar
    Admin
    Admin

    Mensajes : 954
    Puntos : 1324
    Reputación : 41
    Fecha de inscripción : 18/10/2016
    Localización : BCN

    https://www.crowdfunding-market.com

    Volver arriba Ir abajo

    Re: ¡¡¡¡Ya tenemos Palma de Mallorca!!!

    Mensaje por Ragagu el Mar Ene 24, 2017 11:26 pm

    Éste es el gran problema. Para arrojar unas rentabilidades decentes deben contar con una revalorización brutal del inmueble.
    Es que la trampa es fácil. Pongo un precio de venta que me arroje unos números interesantes y listo. No sé pero es el camino fácil: en lugar de optimizar en la gestión van al pelotazo en precio.
    En mi opinión, y siempre sin haber hecho los números que lo atestigüen (ya es por pereza), creo que es en la inversiones "long play" (60 meses) donde la estrategia empresarial de HOUSERS se diluye lo suficiente como para que la influencia final no sea tan alta.
    Es el problema de los costes fijos en este tipo de inversiones. Necesitan tiempo para diluirse.
    El problema de estas inversiones LP son eso el factor riesgo asociado al plazo. 5 años es mucho tiempo para tener el dinero inmovilizado casi al 100%. Y el riesgo del cambio de ciclo, cambio en los precios...Creo que el cálculo de rentabilidad debería contar con el alquiler. Pero claro, tal y como está todo, con esos números no captan a la gente. Necesitan de la plusvalía en la venta para arreglar las cifras. Y es ahí donde veo el gran problema: no arrojan buenos números con el alquiler. Normal, impuestos y comisiones se lo cargan.
    En fin, creo que el lastre es la tributación de la SL. Pero en un país de pícaros no queda otra que pagar un sobrecoste por dormir tranquilos.
    Lo dicho, no queda otra que buscar un par de socios o tres (o comprar solo) y comprar inmueble directamente sin SL y luego alquilar. Y tributar por IRPF únicamente. Esto o esperar que cambie la legislación en este país y haga realmente atractiva la inversión en inmuebles de forma profesional para grupos grandes de inversores.


    Ragagu

    Mensajes : 928
    Puntos : 999
    Reputación : 55
    Fecha de inscripción : 22/11/2016

    Volver arriba Ir abajo

    Re: ¡¡¡¡Ya tenemos Palma de Mallorca!!!

    Mensaje por Ragagu el Miér Ene 25, 2017 12:37 am

    Una pregunta....
    Los 38.607,42€ de beneficio bruto del inversor, contemplan el pago del IS. Entiendo que el IRPF no, pero no sé si el pago del impuesto de Sociedades está deducido. No termino de verlo en el BP que han elaborado.
    Me da que no lleva nada de impuestos contemplados. O sea:
    IS (25%) = - 9.651,86€
    Resultado neto de la SL = 28.955,57€
    Retención IRPF (mínimo 19%) = -5.501,56€
    Resultado neto del inversor = 23.454,01€
    Comisión de HOUSERS del 10% = -2.345,40€
    Resultado neto final por invertir 189.000€ a dos años = 21.108,61€
    Esto es 11,17% en dos años. O sea, 5,58%/año. Alquiler+venta neto

    Si solo contamos el alquiler:
    Los 18.580€ de beneficio bruto del inversor (alquiler neto menos gastos financieros y multiplicado por dos años)
    IS (25%) = - 4.645,00€
    Resultado neto de la SL = 13.935,00 €
    Retención IRPF (mínimo 19%) = -2.647,65€
    Resultado neto del inversor = 11.287,35€
    Comisión de HOUSERS del 10% = -1.128,74€
    Resultado neto final por invertir 189.000€ a dos años = 10.158.,62€
    Esto es 5,37% en dos años. O sea, 2,69%/año por alquiler neto. Que para un producto financiero típico sería un 3,32%/año de rentabilidad.

    No sé, pero a mi no son cifras que me entusiasmen (pero tampoco son malas para los tiempos que corren...)....Por cierto, cuesta trabajo hacerlas tal y como presenta HOUSERS sus cifras. No es fácil sacarse el numerito que te sirva para comparar realmente lo que aquí ganas con otros productos financieros. Pero tenía curiosidad por intentar hacer un número sencillote y ver lo que salía realmente.

    Ya se trata de que cada cual evalúe el riesgo que asume para obtener estas rentabilidades. En mi caso, no me terminan de convencer para el riesgo que tienen añadido. Con mirar la cartera que cada uno tenemos nos damos cuenta que si alguna oportunidad falla estos números se van al traste. Creo que es el problema de muchos: el lastre que arrastramos con ciertas oportunidades que no arrancan: MESON DE PAREDES, LAVAPIES, SANTA EULALIA...y otras más que me dejaré en el tintero...

    Ragagu

    Mensajes : 928
    Puntos : 999
    Reputación : 55
    Fecha de inscripción : 22/11/2016

    Volver arriba Ir abajo

    Ver el tema anterior Ver el tema siguiente Volver arriba

    - Temas similares

     
    Permisos de este foro:
    No puedes responder a temas en este foro.