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    inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

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    inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Admin el Sáb Oct 22, 2016 10:54 pm

    Recuerdo del primer mensaje :

    Bueno fue mi primera inversión, y parece que en breve finalizaran las obras.
    Esperemos sea acertada y empiece la comercialización en breve.


    Última edición por Admin el Vie Sep 08, 2017 6:26 pm, editado 1 vez
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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Vie Mayo 26, 2017 10:15 am

    Y no han mandado ningún mail?

    Bueno, ya he ordenado la transferencia.

    Pues no te han fallado ADMIN.

    Vaya paciencia la tuya para hacer esas cuentas ADMIN. Con la poca información contable que tenemos son ganas de ponerse a hacerlas, Je,Je,Je.

    Ojalá los de HOUSERS se esforzaran la mitad que tú!!!!Gracias por tus aportes económicos.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Vie Mayo 26, 2017 10:16 am

    Pero, han cancelado la hipoteca del otro nmueble o no?

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por lll-lll el Vie Mayo 26, 2017 3:01 pm

    Ragagu escribió:Pero, han cancelado la hipoteca del otro nmueble o no?
    A mi también me gustaría conocer la si la cancelaron o no.
    Apuesto que no la han cancelado, lo contrario iría en contra de su mantra habitual de considerar "una gran oportunidad el apalancamiento de sus oportunidades con hipotecas que mejoran el beneficio".
    Un cambio de mentalidad en H. no lo contemplo. alien

    lll-lll

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Vie Mayo 26, 2017 9:35 pm

    Además de perjudicar al banco amigo que con semejantes condiciones hipotecarias han visto el cielo.

    Bueno, si lo piensas, el dinero que recibes de más por no quitar hipoteca paga un 3-3,5% de intereses pero si lo metes en CROWDLENDING le sacas casi un 10%. Así si mola el apalancamiento pero como lo tengas en el banco, el no quitarte hipoteca es de inútiles financieros.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Admin el Vie Mayo 26, 2017 10:08 pm

    Ragagu escribió:Además de perjudicar al banco amigo que con semejantes condiciones hipotecarias han visto el cielo.

    Bueno, si lo piensas, el dinero que recibes de más por no quitar hipoteca paga un 3-3,5% de intereses pero si lo metes en CROWDLENDING le sacas casi un 10%. Así si mola el apalancamiento pero como lo tengas en el banco, el no quitarte hipoteca es de inútiles financieros.

    Rafa ademas de ahorrar en el 3.xx% también mejoras el rendimiento del alquiler, con lo cual malasaña podría dar un rendimiento x alquiler superior al 5%, lo cual seria un gran acierto en mi opinión.

    Ademas de tener 100k todavia de cash , que también podrían aprovechar para reducir el capital social ( supongo que unos 3.000 de gastos) , casi un 20% de la inversion, con lo que a igual ingresos y menos acciones, multiplicarías por 20% el Bº del proyecto.

    Ya veremos que pasa.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Mar Mayo 30, 2017 9:45 am

    Pero lo de mejorar el rendimiento porcentual del alquiler es un lavado de cara. Sirve para sacar pecho y decir que cumplen pero....Si me quito hipoteca uso un capital que ya no lo puedo usar en otro sitio.
    Si para mejorar mi beneficio en 10€ empleo un capital por el que podría sacar 15€ pues es una mala jugada financiera. Ahora bien, si empleo un capital por el que no saco nada es una gran jugada financiera.
    Pero no podemos saberlo. No vemos las cuentas, no vemos lo que hay en caja, lo que sobra, lo que influye en las cuentas la deuda hipotecaria (a lo mejor tiene ventajas para la SL de cara al pago de impuestos, ahí ya me pierdo un pelín...).
    En los orígenes de HOUSERS no dudaba que siempre elegirían lo mejor a la hora de gestionar la SL. Contaba con su profesionalidad y no me planteaba que pudieran gestionar en contra de los intereses de la SL...Ahora ya no me fío de nada. Quiero ver las cuentas y vamos camino de junio y nada.
    En resumen:
    Si la opción es repartir dividendos o quitarme hipoteca, yo prefiero dividendos pues a ese dinero le saco una buena rentabilidad ahora mismo. Superior a lo que pago de intereses.
    Si la opción es quitar hipoteca o tener el dinero en cuenta al a vista la SL, que se quiten hipoteca hasta el tope que puedan sin perjudicar la caja de la SL.
    De nuevo el total desconocimiento sobre como está gestionada la SL nos impide saber que está ocurriendo.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Admin el Mar Mayo 30, 2017 8:09 pm

    Rafa,

    lo que pasa es que el objeto social de la SL es el que es, y no pueden jugar con la Tesorería así como así para sacar un 15%.

    Las únicas opciones que tienen es ponerlo en algo superseguro, y que le van a dar un 0.1% pale , lo mejor es quitarse la hipoteca, reduciendo un 3% los gastos mensuales, e incrementar los Bº por alquiler.

    Esta mas que claro en mi opinión, y aun sobra caja ya que este proyecto ahora mismo tiene una tesorería espectacular, mas de 200.000 €.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Miér Mayo 31, 2017 1:29 am

    Eso sí. Si el dinero no lo reparten que lo usen para quitarse hipoteca. Ellos no pueden meter el dinero de caja en CROWDLENDING.
    Me refería a elegir entre repartir más dividendo o quitarse hipoteca.
    Eso siempre. El dinero inmovilizado nunca. O para reducir deuda o para invertirlo y que genere rentabilidad.
    Por eso digo que sin ver las cuentas no sabes como anda la contabilidad de la SL.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Admin el Miér Mayo 31, 2017 8:32 pm

    El problema es que dividendo solo se puede repartir si hay Bº, lo que si podrían repartir es la prima de emisión, y aun sobraría caja.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por PeterK el Mar Jun 06, 2017 5:04 pm

    Ya he votado que se venda y que no quiero que el admin interprete. A ver si se acaba esta aventura de Housers pronto, aunque con Meson de Paredes ...

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Mar Jun 06, 2017 6:45 pm

    Vaya...Buena noticia....Parece que se vende el otro de MALASAÑA.

    Para empezar, la venta será para julio...como está alquilado no importa mucho que se retrasen.
    La disolución de la SL....pues depende de lo que le interese a HOUSERS....Pero me da que rondará septiembre el recuperar el principal de nuestra inversión.
    ¿Y qué pasa con las cuentas anuales del 2016?

    Bueno, la venta de las viviendas en total creo que lejos de lo previsto en el BP pero también se realizan con mucha antelación. Al final lo que importará será la TIR de la inversión. Parece que han hecho unos cálculos los de HOUSERS pero sin tener en cuenta la rentención del IRPF ni de la comisión de HOUSERS lo cual hará que la TIR que dice HOUSERS se quede en torno al 10% aprox...(difícil hacer números con la escasa información financiera que dan). Como ya dije en el apartado de COSTA RICA, cuando esté liquidada la SL y recuperado todo el capital se podrá computar exactamente la rentabilidad que se ha obtenido aquí.

    Yo voy a optar por vender salvo que ADMIN nos descubra con sus números que no nos interesa. PEro solo en pensar que para el otoño tendré una SL ya cerrada casi que me sirve para optar por vender.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Mar Jun 06, 2017 6:46 pm

    Mesón de Paredes parece que fue otro gran acierto de los grandes profesionales y estudiosos del mercado que tiene HOUSERS en plantilla.

    Conseguir ganar un 5% en cuestión de semanas con tal clase de oportunidad no lo consigue cualquiera...

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Admin el Mar Jun 06, 2017 8:50 pm

    Hola amig@s,

    que vaya por delante que la oferta es una gran noticia.

    Ahora os suelto la bomba, ,,,, YO NO QUIERO VENDER..... por que ?  por esto


    yo invertí en este proyecto por la deducción fiscal y así lo he metido en mi declaración, me tocara complementaria si esto tira para adelante. Perdida del 20%. de la inversion mas de lo que saco por vender los dos inmuebles.

    Ademas me gustaban todos los proyectos con dos viviendas, por que si se vendía una , te asegurabas el éxito del mismo.

    Ademas financieramente este proyecto con la venta del primer inmueble esta prácticamente asegurada, si se reduce capital y se cancela la hipoteca, alquilado rendirá un 5 % perfectamente.

    Ese precio esta 50.000 € por debajo del precio objetivo, y en linea con mi precio objetivo a 5 años, por lo tanto se podría vender fácilmente al mismo precio ofertado hoy.

    Que cancelen hipoteca, devuelvan la prima emisión y repartan el mayor beneficio posible , mas  o menos un 20/25% del capital aportado en unos pocos meses.

    Yo votare no.

    De todas formas, pase lo que pase es un punto para H pues habrá beneficios.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por HowlandReedII el Mar Jun 06, 2017 11:14 pm

    Idem, yo no vendo.

    Parece que son pisos golosos. Está alquilado. Se ha alquilado y "vendido" en cuestión de meses, cosa que no está ocurriendo en general con los activos que yo tengo con H.

    Este sí es un activo con valor. Es probable que aguantándolo lleguemos a los flujos de caja que estimaba el BP

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Miér Jun 07, 2017 1:12 am

    Buenas noches a todos.

    ¿Pero lo de la deducción fiscal parece que no se podía aplicar, no? Y te han aceptado en Hacienda que incluyas esa deducción fiscal?

    Respecto a la hipótesis que haces de que si se usa el exceso de fondos de la SL para quitar hipoteca la rentabilidad aumenta bastante....¿Quien te asegura que se vaya a usar en quitar hipoteca y no en tenerlo muerto de la risa en tesorería de la SL?
    Yo es que estoy tan defraudado con HOUSERS que me pueden las ganas de salir lo antes posible.

    Lo que no entiendo es el porqué del cambio de política. Si la idea es vender a un precio objetivo determinado, si se va a cambiar el precio de venta deberían hacer un estudio mínimamente decente donde se comprobara la rentabilidad final que se va a alcanzar si se vende a ese precio, teniendo en cuenta un plazo razonable para la disolución de la SL.
    Hay partidas que ya son seguras (fechas de compra, el importe del a obra y cuando acabó, fechas de inicio del alquiler, los plazos de la venta del primer inmueble y el reparto del beneficio, los alquileres recibidos,....) por lo que el cálculo de la TIR se puede hacer con cierta certidumbre pero con más detalle de lo que han entregado...Pero eso de entregar una TIR sin justificación alguna...no sé, no cuesta trabajo hacer una tabla en EXCELL con los flujos de ingresos/gastos hasta la fecha y los previstos y de ahí calcular la TIR y que cualquiera pueda simular ese cálculo...

    En fin, yo creo que votaré a favor de la venta y a intentar recuperar el principal lo antes posible para ponerlo a funcionar en PRIVALORE o en las letonas...

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por PeterK el Miér Jun 07, 2017 10:07 am

    Creía que la deducción fiscal del 20 % ya no estaba en la mesa. Question

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Miér Jun 07, 2017 12:06 pm

    Y yo....
    Y una reflexión. HOUSERS "vende" la idea de una inversión a largo plazo para así poder acogerse a la deducción fiscal. Con esa idea muchos nos lanzamos a invertir sin mucho miramiento: es un 20% que recuperas...muy mal debe ir todo para que no saques una buena rentabilidad en una inversión que parece que remonta, el sector inmobiliario.

    Luego resulta que no está tan claro lo de poder acogerse a ese beneficio fiscal.

    PEro es que, ahora, HOUSERS cambia el criterio y pasa de vender cuando se llegue al precio objetivo a plantear la venta en cuanto llegue una oferta....Aunque me parece genial poder vender ya, no lo veo serio desde un punto de vista estratégico. Y, de verdad, quisiera saber bien que TIR estima HOUSERS que resulta de la operación haciéndolo así y no cumplir su plan inicial previsto. Ellos tienen los datos financieros para poder hacer el cálculo y presentarnos un detalle decente del mismo. Ya son ganas de no querer trabajar nada. Estoy por intentar hacerlo yo pero me llevaría un buen rato de labor investigadora y seguro que me dejo algún gasto por el camino que, al final, arruine cualquier análisis de la TIR de la inversión:
    - comisión para la venta. ¿Hay?
    - Gastos no previstos en el BP que hayan ocurrido y que reducirán el beneficio.
    -Cuanto de la venta anterior han repartido en dividendos y cuanto se ha ido a pagar otros gastos.
    -Cuantos de los gastos previstos han sido menos de lo planificado (intuyo que ninguno. Una empressa amiga hace una factura por servicios de gestión inmobiliaria a la SL y listo...dinero sacado de la SL. Tal y como está de atomizada la SL es sencillo de hacer y no tener que dar explicaciones de ese gasto).

    En fin que es complicado valorar si conviene o no la venta.

    El único criterio que puedes usar no es otro que tus ganas de salir de HOUSERS y olvidarte de la rentabilidad final...

    Con la TIR que presenta HOUSERS y, teniendo en cuenta mi IRPF y la comisión HOUSERS me sale que la TIR final rondará el 10% (seguro que es menos porque fijo que HOUSERS no contempla los meses que pasarán entre la venta y el día que reciba todo mi capital invertido en la SL. Y como fecha de inicio de la inversión a saber que fecha consideran para el cálculo de la TIR)
    Y, para terminar, mi análisis cualitativo:
    - Él sistema de usar una SL me lastra mucho la rentabilidad por muy buenos gestores que sean HOUSERS. Pagar un 25% de IS y luego IRPF más el 10% de comisión...
    - Lo de poder vender más caro o que el inmueble nunca está vacío de alquiler es un futurible que no controlamos y nadie nos asegura al 100% que pueda ocurrir.
    - Tengo la mitad de mi inversión ya improductiva, o quizá menos si se han quitado hipoteca, pero parte está improductiva.
    -Ahora mismo tengo productos financieros de mayor liquidez y disponibilidad con una mayor rentabilidad (y más riesgo quizá pero con más control por mi parte de dicha inversión. Control total). Y, si no, siempre me quedará PRIVALORE donde el que estén invertidos ellos mismos en más del 50% me da un plus de tranquilidad.

    En conclusión: voy a vender. Recupero la inversión de mi madre y la mía más la plusvalía de la venta. Aparte de que perdí la confianza en HOUSERS.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Admin el Miér Jun 07, 2017 3:04 pm

    Bueno yo me arriesgue a la paralela, y luego ya veremos.

    Desde luego , si vendo tengo que hacer complementaria y en cuanto al resto, como dice Ragagu es cuestion de confianza, y yo en este proyecto el tema de las perdidas, lo veo complicado que pase. Salvo el riesgo normal de cualquier negocio.

    Como dije antes cualquier decision es este caso la considero correcta.

    Que gane el mejor:)

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Miér Jun 07, 2017 7:27 pm

    Ja,Ja,Ja....Y el Popular para el salón!!!!

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Admin el Vie Jun 09, 2017 7:47 pm

    Hola

    despues de una primera lectura de los documentos enviados por correo, destacar los siguientes puntos:

    -1 he recibido el mail pero no veo nada en la web para votar , supongo que lo pondrán después de la votación de la junta extraordinaria que si mal no recuerdo acaba el día 16.

    -2 Nada relevante ( lo importante ha sucedido en el 2017 )a destacar en las cuentas, salvo que justo el Activo NO CORRIENTE contabilizado es 20.000 € menor que  el importe aportado entre inversores + hipoteca, ,,,vamos el famoso 5% que quizás en este proyecto creo recordar que era alrededor de un 3.5% o 4%.

    -3 Curioso que el Activo Corriente del balance( lo que se dice vulgarmente caja + deudores )  sean mas de 500.k , cuando el total de inversion fueron 482.000 €, supongo que como se alquilo en Enero, los contratos  alquiler y sus garantías se cobrarían en el 2016, aunque eso solo justifican un 20% de esa liquidez.

    -4 Tampoco tengo muy claro la valoración del activo fijo ( 2 viviendas, ) según BP valor 305.000+ 81.000= 386.000 y lo valoran en mas de 442.000 ,-
    ¿habrán activado la comisión Smile) ?

    No hay muchos mas detalles, bueno como digo lo mas importante en este proyecto ha pasado en este mes, a ver como acaba la cosa.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Admin el Lun Jun 12, 2017 9:48 pm

    ya esta en la web colgados los documentos y el periodo de votación.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Lun Jun 12, 2017 10:02 pm

    Yo le he echado un primer vistazo y....complicado saber de donde vienen las crifras...
    Tenemos derecho a solicitar las facturas de todos los pagos realizados por la SL? Tanto a privados como a la administración, notarios, impuestos...

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Lun Jun 12, 2017 10:04 pm

    A mi se me acumulan la cuentas de las SL.....Como para pararse una a una...En fin, estoy por votar que NO a todas y que sea lo que dios quiera....

    Ragagu

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Admin el Lun Jun 12, 2017 10:24 pm

    Un articulo muy interesante, para lo que comentas y el que lo escribe no es un cualquiera.

    Lo que pasa es que al menos para esta de Malasaña, no hay mucha chicha , de hecho el balance es superior a la inversion inicial, 504.000 € en balance contra una inversion de 482.000 €, es decir revalorizada 22.000 €, esa es la mayor duda que tengo.

    Cuando comprar un bien que es un Activo Fijo, tienes el coste inicial y todo aquello que suman mas coste ( obras, transportes, etc. ) como que yo sepa en el 2016 no hubo cuentas a cobrar ni fianzas, no se como hay un balance de 22.000 , y mas teniendo en cuenta que la comisión se perdió por el camino.




    http://www.economistjurist.es/articulos-juridicos-destacados/el-derecho-de-informacion-del-socio-en-las-sociedades-de-capital/#

    El derecho de información del socio en las sociedades de capital
    Por Juan de la Fuente. Socio de Garrigues

    El derecho de información del socio es un derecho mínimo, inderogable e irrenunciable que aparece reconocido en el artículo 93 de la Ley de Sociedades de Capital (“LSC”). Por consiguiente ni tan siquiera los Estatutos Sociales pueden restringir el derecho de información del socio respecto de lo establecido en la Ley.
    El derecho de información del socio tiene una aplicación recurrente en muchas sociedades en las que existen determinadas luchas de poder.  En tales casos la mayoría puede llegar a adoptar una conducta opresora de la minoría.  Se dan así situaciones en las que dicha mayoría controla el órgano de administración y es retribuida por ello, al mismo tiempo que se niega al reparto de dividendos.  Incluso se pueden llegar a plantear aumentos de capital con la finalidad de diluir a la minoría, desincentivada para acudir a dicho aumento toda vez que la inversión no tendrá ningún retorno económico. En estas situaciones la mayoría se ve tentada de hacer valer esa condición para cerrar la puerta a la minoría a puestos en el órgano de administración, a cualquier relación laboral, y también, en lo que ahora nos ocupa, a la información societaria.
    Pero por otro lado la minoría del capital en determinadas ocasiones esgrime sus derechos con el único objetivo de obstaculizar la marcha de la sociedad. Y en este contexto se llegan a producir peticiones injustificadas de información que van seguidas de impugnaciones de acuerdos sociales invocando como motivo, precisamente, el no haberse atendido dichas solicitudes.
    Seguidamente vamos a analizar el derecho de información del socio en las sociedades de capital, particularmente en la Sociedad Anónima (“S.A.”) y en la Sociedad de Responsabilidad Limitada (“S.L.”).[1]
    1.- Contenido del derecho de información
    Aunque la regulación no es exactamente coincidente, el derecho de información de los socios, tanto de una S.L. como de una S.A., se traduce básicamente en lo siguiente.
    –          Derecho de acceso, a partir de la convocatoria de la Junta General, a los documentos que van a ser sometidos a la aprobación en la Junta.
    –          Derecho a que en la convocatoria de la Junta General se haga referencia a este derecho de acceso documental.
    –          Posibilidad de solicitar informaciones o aclaraciones y hacer preguntas antes y durante la Junta General respecto de los puntos del orden del día.
    El ejercicio del derecho antes de la Junta no impide su posterior ejercicio también durante la asamblea; tampoco la circunstancia de que las cuentas anuales estén auditadas, puesto que son los socios los que deben aprobar las cuentas.  De ahí la necesidad de que los socios estén debidamente informados, de primera mano.
    En caso de peticiones previas a la Junta la contestación puede realizarse por la sociedad hasta el día de celebración de la Junta.  En el caso de la S.A. la petición previa debe hacerse con siete días de antelación al previsto para la celebración de la Junta; y si la solicitud se lleva a cabo durante la Junta, podrá contestarse en los siete días siguientes. [1]
    En todo caso podrá denegarse la información por causa justificada, para proteger el interés social, salvo que la solicitud provenga de socios con el 25% del capital o un porcentaje superior.  La invocación del interés social debe hacerse en el momento en que se rechace la petición de información, ya sea antes o durante la Junta General.  En el caso de la S.A. sus Estatutos pueden establecer un porcentaje inferior al 25%, pero que sea superior al 5%.
    –          En el caso de que la sociedad no esté obligada a auditarse, los socios titulares del 5% del capital pueden solicitar el nombramiento de auditor (artículo 265 LSC). Tras la aprobación de la Ley 15/2015 de 2 de julio de Jurisdicción Voluntaria, la petición no sólo se puede hacer al Registrador Mercantil sino también, a partir de dicha norma, al Juzgado de lo Mercantil.
    –          Posibilidad de instar la celebración de Junta General si se dispone del 5% del capital y se realiza la petición por medio de requerimiento notarial (artículo 168 LSC).  Con la aprobación de la Ley 15/2015 de 2 de julio de Jurisdicción Voluntaria la solicitud se sigue pudiendo hacer en el Juzgado de lo Mercantil, pero también a partir de ahora ante el Registro Mercantil. [2]
    Además, también lleva consigo el acceso a información relevante el propio hecho de que la sociedad debe publicar las cuentas anuales aprobadas mediante su depósito en el Registro Mercantil (artículos 279 a 284 LSC).  En caso de omisión de esta obligación puede llegar a producirse el cierre del Registro Mercantil así como la imposición de sanciones. Estas cuentas deben reflejar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la compañía, de manera que proporcionen una información real (artículo 254 LSC).
    Existen algunas diferencias, no obstante, en el derecho de información según nos encontremos ante una S.L. o una S.A.
    –          Conforme al artículo 272.3 LSC, los socios titulares de al menos el 5% del capital de una S.L. tienen derecho al examen en el domicilio social, asistidos por experto contable, de los documentos que sirvan de soporte y antecedente de las cuentas anuales, lo que no es posible en el caso de una S.A..  Se trata, no obstante, de un derecho que puede ser excluido en los Estatutos Sociales de cualquier S.L.
    –          Por su parte, en la S.A., los socios titulares del 5% pueden solicitar el complemento de la convocatoria de la Junta General, incluyendo nuevos puntos en el orden del día (artículo 172 LSC).  La petición debe hacerse en los cinco primeros días desde la convocatoria y el complemento ha de publicarse con 15 días de antelación a la reunión. [3]
    2.- Requisitos del derecho de información
    El derecho de información no es ilimitado, sino que: (i) su ejercicio debe guardar relación con el orden del día, (ii) debe llevarse a cabo en tiempo y forma, (ii) no puede ser contrario al interés social, y (iv) tampoco cabe un ejercicio abusivo del derecho.
    En cuanto a la necesidad de esta vinculación con el orden del día,[4] la cuestión es salvable si en dicho orden del día figura un apartado de “ruegos y preguntas”, ya que el mismo permitirá realizar preguntas diversas.  Además, como hemos visto, en caso de disponer de un 5% del capital podrá solicitarse la celebración de Junta General, y, en el caso de la S.A., pedir un complemento de la Junta con inclusión de nuevos puntos del orden del día.
    En ambos casos -solicitud de Junta y complemento de Junta si se trata de S.A.- se ha admitido finalmente el debate de puntos del orden del día meramente informativos, que no finalizarán con ninguna votación concreta.
    –          Respecto del complemento, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de junio de 2012 permite incluir puntos informativos, admitiendo así que el derecho de información es un fin en sí mismo.  En el caso concreto resuelto por la Sentencia la sociedad anónima demandada no publicó el complemento solicitado por socios titulares de más del 5% del capital, el cual contenía puntos del orden del día simplemente informativos. El Tribunal Supremo confirma la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Navarra el 28 de julio de 2009, afirma que el derecho de información es autónomo, no sólo vinculado al derecho de voto, y una de sus finalidades es evitar la opacidad por parte de los administradores de la sociedad.
    –          En cuanto a la solicitud de convocatoria de Junta General con asuntos sólo informativos citamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2015. Los socios titulares del 48,79% del capital solicitaron la convocatoria de Junta General con determinados puntos del orden del día informativos que luego, sin embargo, no se debatieron. El Tribunal Supremo considera que se vulneró el derecho de información del socio y por ello revoca la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 3 de mayo de 2013 que había entendido que sólo había que tener en cuenta puntos que conllevaran una concreta votación.
    Por lo que respecta a un posible ejercicio abusivo del derecho de información, se trata de una materia muy casuística. Habrá de tenerse en cuenta el volumen de información solicitada, y el momento en que se realiza la misma, a los efectos de determinar si lo que se busca en realidad es entorpecer la marcha de la sociedad o preconstituir artificialmente un motivo de impugnación de los acuerdos sociales.
    3.- Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el derecho de información
    Por regla general durante años se ha considerado que el derecho de información del socio no le permitiría el acceso a más documentación que la que tiene derecho a obtener conforme a la propia ley, como pueden ser las cuentas anuales junto con, en su caso, el informe de gestión y el informe de auditoría.
    Ello implicaba que el socio podía realizar preguntas, pedir aclaraciones y demás explicaciones e informaciones, pero sin que ello le facultara para disponer de documentos adicionales a los efectos de comprobar la exactitud de la respuesta.  Ello a salvo, naturalmente, del derecho de la minoría titular del 5% de una S.L. de examinar la contabilidad soporte en el domicilio social.
    Sin embargo en los últimos años se han dictado una serie de Sentencias por parte del Tribunal Supremo que acercan el régimen de la S.L. al de la S.A., puesto que, aunque en la Ley no se contempla para la S.A. el examen de la contabilidad en los términos del artículo 272 LSC, estas resoluciones admiten que, a resultas del ejercicio del derecho de información, se obtenga más documentación de la S.A.
    Este derecho de acceso a cierta documentación de detalle de la S.A. se ha consagrado, bajo determinadas condiciones, en diferentes Sentencias del Tribunal Supremo, fundamentalmente a partir del año 2010, culminando esta corriente jurisprudencial con la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 19 de septiembre de 2013.
    La controversia versaba sobre los acuerdos de aprobación de las cuentas anuales de 2006 y 2007 tomados en la Junta General de 16 de junio de 2008 de una sociedad de carácter familiar denominada Cementos Aliaga, S.A.  Un socio titular del 25% del capital había solicitado antes de la Junta abundante información contable, bancaria y fiscal de la compañía.  Disconforme con la información recibida, procedió a impugnar los acuerdos.  Su impugnación fue estimada en primera instancia, pero desestimada en apelación.  El Tribunal Supremo acogió finalmente el recurso del demandante y apreció la nulidad de los acuerdos sociales por vulneración del derecho de información del socio.
    Es interesante el repaso que hace el Tribunal Supremo respecto de los requisitos del ejercicio del derecho de información: (i) relación con el orden del día, (ii) ejercicio en tiempo y forma, (iii) no contrariedad al interés social, y (iv) no ejercicio abusivo.
    –          En cuanto a la relación con el orden del día, esta Sentencia es reseñable al aludir a que el derecho de información no está constreñido por el derecho de voto, sino que se trata de un derecho autónomo llamado también a controlar la gestión de la sociedad y a conocer en detalle la marcha de la compañía.  Ello se justifica en el carácter cerrado de la compañía, en cuya gestión no participaba el actor, así como en las dificultades de desinversión de éste, que potencian su derecho de información.
    El objetivo de la información no es por lo tanto exclusivamente su utilización para la determinación del sentido del voto, sino el control de los deberes de diligencia, lealtad y fidelidad de los administradores.
    –          La Sentencia del Tribunal Supremo también destaca que el ejercicio del derecho de información debe producirse tempestivamente.  En el caso de la S.A., si es antes de la Junta, hasta los siete días anteriores a la celebración de la reunión.  Sin perjuicio de la posibilidad de ejercitar el derecho también durante la Junta.
    –          Y en cuanto al interés social, el cual se puede invocar para denegar la información salvo que los peticionarios sean titulares del 25% del capital o más, es muy ilustrativo que el Tribunal Supremo indique que el mismo no puede confundirse ni tiene nada que ver con el posible interés de los administradores en esconder determinados aspectos de su gestión.
    –          Por último, en el caso concreto se descartó que existiera un ejercicio abusivo del derecho, como habría sucedido en el caso de una petición indiscriminada de información, sin previo aviso, durante el transcurso de la propia Junta.  La petición se formuló antes de la Junta General con tiempo suficiente para que la documentación hubiera sido recopilada y facilitada. El Alto Tribunal sostiene que no era necesario reproducir la petición en este caso durante la Junta porque, al tratarse de una gran cantidad de información y documentación pendiente, no habría sido posible entregarla en dicho momento por la sociedad, la cual ya sabía con anterioridad de la solicitud del socio y no había atendido la misma.

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

    Mensaje por Ragagu el Lun Jun 12, 2017 10:31 pm

    Pues yo quiero ver todas y cada una de las facturas de todas y cada una de las SL en las que soy socio.
    No son tan transparentes, pues que lo demuestren....Quiero saber hacia donde se va hasta el último céntimo de las SL en las que soy socio....Si hubieran ido mandando informes trimestrales de las SL pues ganarían en transparencia y generarían confianza pero como nada de eso lo necesitan para captar fondos y más fondos.....

    Y que no aparezcan cuatro tíos serios en este país y monten una HOUSERS en condiciones....En plena era de la información, no nos debería faltar ni un papel, aunque no se lo exigiera la ley!. Eso es transparencia!!!!!!!!!!!!!!

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    Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

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