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inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

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inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Admin el Sáb Oct 22, 2016 10:54 pm

Recuerdo del primer mensaje :

Bueno fue mi primera inversión, y parece que en breve finalizaran las obras.
Esperemos sea acertada y empiece la comercialización en breve.


Última edición por Admin el Sáb Mayo 05, 2018 11:02 pm, editado 2 veces
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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Ragagu el Mar Jun 06, 2017 6:46 pm

Mesón de Paredes parece que fue otro gran acierto de los grandes profesionales y estudiosos del mercado que tiene HOUSERS en plantilla.

Conseguir ganar un 5% en cuestión de semanas con tal clase de oportunidad no lo consigue cualquiera...

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Admin el Mar Jun 06, 2017 8:50 pm

Hola amig@s,

que vaya por delante que la oferta es una gran noticia.

Ahora os suelto la bomba, ,,,, YO NO QUIERO VENDER..... por que ?  por esto


yo invertí en este proyecto por la deducción fiscal y así lo he metido en mi declaración, me tocara complementaria si esto tira para adelante. Perdida del 20%. de la inversion mas de lo que saco por vender los dos inmuebles.

Ademas me gustaban todos los proyectos con dos viviendas, por que si se vendía una , te asegurabas el éxito del mismo.

Ademas financieramente este proyecto con la venta del primer inmueble esta prácticamente asegurada, si se reduce capital y se cancela la hipoteca, alquilado rendirá un 5 % perfectamente.

Ese precio esta 50.000 € por debajo del precio objetivo, y en linea con mi precio objetivo a 5 años, por lo tanto se podría vender fácilmente al mismo precio ofertado hoy.

Que cancelen hipoteca, devuelvan la prima emisión y repartan el mayor beneficio posible , mas  o menos un 20/25% del capital aportado en unos pocos meses.

Yo votare no.

De todas formas, pase lo que pase es un punto para H pues habrá beneficios.

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por HowlandReedII el Mar Jun 06, 2017 11:14 pm

Idem, yo no vendo.

Parece que son pisos golosos. Está alquilado. Se ha alquilado y "vendido" en cuestión de meses, cosa que no está ocurriendo en general con los activos que yo tengo con H.

Este sí es un activo con valor. Es probable que aguantándolo lleguemos a los flujos de caja que estimaba el BP

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Ragagu el Miér Jun 07, 2017 1:12 am

Buenas noches a todos.

¿Pero lo de la deducción fiscal parece que no se podía aplicar, no? Y te han aceptado en Hacienda que incluyas esa deducción fiscal?

Respecto a la hipótesis que haces de que si se usa el exceso de fondos de la SL para quitar hipoteca la rentabilidad aumenta bastante....¿Quien te asegura que se vaya a usar en quitar hipoteca y no en tenerlo muerto de la risa en tesorería de la SL?
Yo es que estoy tan defraudado con HOUSERS que me pueden las ganas de salir lo antes posible.

Lo que no entiendo es el porqué del cambio de política. Si la idea es vender a un precio objetivo determinado, si se va a cambiar el precio de venta deberían hacer un estudio mínimamente decente donde se comprobara la rentabilidad final que se va a alcanzar si se vende a ese precio, teniendo en cuenta un plazo razonable para la disolución de la SL.
Hay partidas que ya son seguras (fechas de compra, el importe del a obra y cuando acabó, fechas de inicio del alquiler, los plazos de la venta del primer inmueble y el reparto del beneficio, los alquileres recibidos,....) por lo que el cálculo de la TIR se puede hacer con cierta certidumbre pero con más detalle de lo que han entregado...Pero eso de entregar una TIR sin justificación alguna...no sé, no cuesta trabajo hacer una tabla en EXCELL con los flujos de ingresos/gastos hasta la fecha y los previstos y de ahí calcular la TIR y que cualquiera pueda simular ese cálculo...

En fin, yo creo que votaré a favor de la venta y a intentar recuperar el principal lo antes posible para ponerlo a funcionar en PRIVALORE o en las letonas...

Ragagu

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Ragagu el Miér Jun 07, 2017 12:06 pm

Y yo....
Y una reflexión. HOUSERS "vende" la idea de una inversión a largo plazo para así poder acogerse a la deducción fiscal. Con esa idea muchos nos lanzamos a invertir sin mucho miramiento: es un 20% que recuperas...muy mal debe ir todo para que no saques una buena rentabilidad en una inversión que parece que remonta, el sector inmobiliario.

Luego resulta que no está tan claro lo de poder acogerse a ese beneficio fiscal.

PEro es que, ahora, HOUSERS cambia el criterio y pasa de vender cuando se llegue al precio objetivo a plantear la venta en cuanto llegue una oferta....Aunque me parece genial poder vender ya, no lo veo serio desde un punto de vista estratégico. Y, de verdad, quisiera saber bien que TIR estima HOUSERS que resulta de la operación haciéndolo así y no cumplir su plan inicial previsto. Ellos tienen los datos financieros para poder hacer el cálculo y presentarnos un detalle decente del mismo. Ya son ganas de no querer trabajar nada. Estoy por intentar hacerlo yo pero me llevaría un buen rato de labor investigadora y seguro que me dejo algún gasto por el camino que, al final, arruine cualquier análisis de la TIR de la inversión:
- comisión para la venta. ¿Hay?
- Gastos no previstos en el BP que hayan ocurrido y que reducirán el beneficio.
-Cuanto de la venta anterior han repartido en dividendos y cuanto se ha ido a pagar otros gastos.
-Cuantos de los gastos previstos han sido menos de lo planificado (intuyo que ninguno. Una empressa amiga hace una factura por servicios de gestión inmobiliaria a la SL y listo...dinero sacado de la SL. Tal y como está de atomizada la SL es sencillo de hacer y no tener que dar explicaciones de ese gasto).

En fin que es complicado valorar si conviene o no la venta.

El único criterio que puedes usar no es otro que tus ganas de salir de HOUSERS y olvidarte de la rentabilidad final...

Con la TIR que presenta HOUSERS y, teniendo en cuenta mi IRPF y la comisión HOUSERS me sale que la TIR final rondará el 10% (seguro que es menos porque fijo que HOUSERS no contempla los meses que pasarán entre la venta y el día que reciba todo mi capital invertido en la SL. Y como fecha de inicio de la inversión a saber que fecha consideran para el cálculo de la TIR)
Y, para terminar, mi análisis cualitativo:
- Él sistema de usar una SL me lastra mucho la rentabilidad por muy buenos gestores que sean HOUSERS. Pagar un 25% de IS y luego IRPF más el 10% de comisión...
- Lo de poder vender más caro o que el inmueble nunca está vacío de alquiler es un futurible que no controlamos y nadie nos asegura al 100% que pueda ocurrir.
- Tengo la mitad de mi inversión ya improductiva, o quizá menos si se han quitado hipoteca, pero parte está improductiva.
-Ahora mismo tengo productos financieros de mayor liquidez y disponibilidad con una mayor rentabilidad (y más riesgo quizá pero con más control por mi parte de dicha inversión. Control total). Y, si no, siempre me quedará PRIVALORE donde el que estén invertidos ellos mismos en más del 50% me da un plus de tranquilidad.

En conclusión: voy a vender. Recupero la inversión de mi madre y la mía más la plusvalía de la venta. Aparte de que perdí la confianza en HOUSERS.

Ragagu

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Admin el Miér Jun 07, 2017 3:04 pm

Bueno yo me arriesgue a la paralela, y luego ya veremos.

Desde luego , si vendo tengo que hacer complementaria y en cuanto al resto, como dice Ragagu es cuestion de confianza, y yo en este proyecto el tema de las perdidas, lo veo complicado que pase. Salvo el riesgo normal de cualquier negocio.

Como dije antes cualquier decision es este caso la considero correcta.

Que gane el mejor:)

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Ragagu el Miér Jun 07, 2017 7:27 pm

Ja,Ja,Ja....Y el Popular para el salón!!!!

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Admin el Vie Jun 09, 2017 7:47 pm

Hola

despues de una primera lectura de los documentos enviados por correo, destacar los siguientes puntos:

-1 he recibido el mail pero no veo nada en la web para votar , supongo que lo pondrán después de la votación de la junta extraordinaria que si mal no recuerdo acaba el día 16.

-2 Nada relevante ( lo importante ha sucedido en el 2017 )a destacar en las cuentas, salvo que justo el Activo NO CORRIENTE contabilizado es 20.000 € menor que  el importe aportado entre inversores + hipoteca, ,,,vamos el famoso 5% que quizás en este proyecto creo recordar que era alrededor de un 3.5% o 4%.

-3 Curioso que el Activo Corriente del balance( lo que se dice vulgarmente caja + deudores )  sean mas de 500.k , cuando el total de inversion fueron 482.000 €, supongo que como se alquilo en Enero, los contratos  alquiler y sus garantías se cobrarían en el 2016, aunque eso solo justifican un 20% de esa liquidez.

-4 Tampoco tengo muy claro la valoración del activo fijo ( 2 viviendas, ) según BP valor 305.000+ 81.000= 386.000 y lo valoran en mas de 442.000 ,-
¿habrán activado la comisión Smile) ?

No hay muchos mas detalles, bueno como digo lo mas importante en este proyecto ha pasado en este mes, a ver como acaba la cosa.

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Admin el Lun Jun 12, 2017 9:48 pm

ya esta en la web colgados los documentos y el periodo de votación.

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Ragagu el Lun Jun 12, 2017 10:02 pm

Yo le he echado un primer vistazo y....complicado saber de donde vienen las crifras...
Tenemos derecho a solicitar las facturas de todos los pagos realizados por la SL? Tanto a privados como a la administración, notarios, impuestos...

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Ragagu el Lun Jun 12, 2017 10:04 pm

A mi se me acumulan la cuentas de las SL.....Como para pararse una a una...En fin, estoy por votar que NO a todas y que sea lo que dios quiera....

Ragagu

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Admin el Lun Jun 12, 2017 10:24 pm

Un articulo muy interesante, para lo que comentas y el que lo escribe no es un cualquiera.

Lo que pasa es que al menos para esta de Malasaña, no hay mucha chicha , de hecho el balance es superior a la inversion inicial, 504.000 € en balance contra una inversion de 482.000 €, es decir revalorizada 22.000 €, esa es la mayor duda que tengo.

Cuando comprar un bien que es un Activo Fijo, tienes el coste inicial y todo aquello que suman mas coste ( obras, transportes, etc. ) como que yo sepa en el 2016 no hubo cuentas a cobrar ni fianzas, no se como hay un balance de 22.000 , y mas teniendo en cuenta que la comisión se perdió por el camino.




http://www.economistjurist.es/articulos-juridicos-destacados/el-derecho-de-informacion-del-socio-en-las-sociedades-de-capital/#

El derecho de información del socio en las sociedades de capital
Por Juan de la Fuente. Socio de Garrigues

El derecho de información del socio es un derecho mínimo, inderogable e irrenunciable que aparece reconocido en el artículo 93 de la Ley de Sociedades de Capital (“LSC”). Por consiguiente ni tan siquiera los Estatutos Sociales pueden restringir el derecho de información del socio respecto de lo establecido en la Ley.
El derecho de información del socio tiene una aplicación recurrente en muchas sociedades en las que existen determinadas luchas de poder.  En tales casos la mayoría puede llegar a adoptar una conducta opresora de la minoría.  Se dan así situaciones en las que dicha mayoría controla el órgano de administración y es retribuida por ello, al mismo tiempo que se niega al reparto de dividendos.  Incluso se pueden llegar a plantear aumentos de capital con la finalidad de diluir a la minoría, desincentivada para acudir a dicho aumento toda vez que la inversión no tendrá ningún retorno económico. En estas situaciones la mayoría se ve tentada de hacer valer esa condición para cerrar la puerta a la minoría a puestos en el órgano de administración, a cualquier relación laboral, y también, en lo que ahora nos ocupa, a la información societaria.
Pero por otro lado la minoría del capital en determinadas ocasiones esgrime sus derechos con el único objetivo de obstaculizar la marcha de la sociedad. Y en este contexto se llegan a producir peticiones injustificadas de información que van seguidas de impugnaciones de acuerdos sociales invocando como motivo, precisamente, el no haberse atendido dichas solicitudes.
Seguidamente vamos a analizar el derecho de información del socio en las sociedades de capital, particularmente en la Sociedad Anónima (“S.A.”) y en la Sociedad de Responsabilidad Limitada (“S.L.”).[1]
1.- Contenido del derecho de información
Aunque la regulación no es exactamente coincidente, el derecho de información de los socios, tanto de una S.L. como de una S.A., se traduce básicamente en lo siguiente.
–          Derecho de acceso, a partir de la convocatoria de la Junta General, a los documentos que van a ser sometidos a la aprobación en la Junta.
–          Derecho a que en la convocatoria de la Junta General se haga referencia a este derecho de acceso documental.
–          Posibilidad de solicitar informaciones o aclaraciones y hacer preguntas antes y durante la Junta General respecto de los puntos del orden del día.
El ejercicio del derecho antes de la Junta no impide su posterior ejercicio también durante la asamblea; tampoco la circunstancia de que las cuentas anuales estén auditadas, puesto que son los socios los que deben aprobar las cuentas.  De ahí la necesidad de que los socios estén debidamente informados, de primera mano.
En caso de peticiones previas a la Junta la contestación puede realizarse por la sociedad hasta el día de celebración de la Junta.  En el caso de la S.A. la petición previa debe hacerse con siete días de antelación al previsto para la celebración de la Junta; y si la solicitud se lleva a cabo durante la Junta, podrá contestarse en los siete días siguientes. [1]
En todo caso podrá denegarse la información por causa justificada, para proteger el interés social, salvo que la solicitud provenga de socios con el 25% del capital o un porcentaje superior.  La invocación del interés social debe hacerse en el momento en que se rechace la petición de información, ya sea antes o durante la Junta General.  En el caso de la S.A. sus Estatutos pueden establecer un porcentaje inferior al 25%, pero que sea superior al 5%.
–          En el caso de que la sociedad no esté obligada a auditarse, los socios titulares del 5% del capital pueden solicitar el nombramiento de auditor (artículo 265 LSC). Tras la aprobación de la Ley 15/2015 de 2 de julio de Jurisdicción Voluntaria, la petición no sólo se puede hacer al Registrador Mercantil sino también, a partir de dicha norma, al Juzgado de lo Mercantil.
–          Posibilidad de instar la celebración de Junta General si se dispone del 5% del capital y se realiza la petición por medio de requerimiento notarial (artículo 168 LSC).  Con la aprobación de la Ley 15/2015 de 2 de julio de Jurisdicción Voluntaria la solicitud se sigue pudiendo hacer en el Juzgado de lo Mercantil, pero también a partir de ahora ante el Registro Mercantil. [2]
Además, también lleva consigo el acceso a información relevante el propio hecho de que la sociedad debe publicar las cuentas anuales aprobadas mediante su depósito en el Registro Mercantil (artículos 279 a 284 LSC).  En caso de omisión de esta obligación puede llegar a producirse el cierre del Registro Mercantil así como la imposición de sanciones. Estas cuentas deben reflejar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la compañía, de manera que proporcionen una información real (artículo 254 LSC).
Existen algunas diferencias, no obstante, en el derecho de información según nos encontremos ante una S.L. o una S.A.
–          Conforme al artículo 272.3 LSC, los socios titulares de al menos el 5% del capital de una S.L. tienen derecho al examen en el domicilio social, asistidos por experto contable, de los documentos que sirvan de soporte y antecedente de las cuentas anuales, lo que no es posible en el caso de una S.A..  Se trata, no obstante, de un derecho que puede ser excluido en los Estatutos Sociales de cualquier S.L.
–          Por su parte, en la S.A., los socios titulares del 5% pueden solicitar el complemento de la convocatoria de la Junta General, incluyendo nuevos puntos en el orden del día (artículo 172 LSC).  La petición debe hacerse en los cinco primeros días desde la convocatoria y el complemento ha de publicarse con 15 días de antelación a la reunión. [3]
2.- Requisitos del derecho de información
El derecho de información no es ilimitado, sino que: (i) su ejercicio debe guardar relación con el orden del día, (ii) debe llevarse a cabo en tiempo y forma, (ii) no puede ser contrario al interés social, y (iv) tampoco cabe un ejercicio abusivo del derecho.
En cuanto a la necesidad de esta vinculación con el orden del día,[4] la cuestión es salvable si en dicho orden del día figura un apartado de “ruegos y preguntas”, ya que el mismo permitirá realizar preguntas diversas.  Además, como hemos visto, en caso de disponer de un 5% del capital podrá solicitarse la celebración de Junta General, y, en el caso de la S.A., pedir un complemento de la Junta con inclusión de nuevos puntos del orden del día.
En ambos casos -solicitud de Junta y complemento de Junta si se trata de S.A.- se ha admitido finalmente el debate de puntos del orden del día meramente informativos, que no finalizarán con ninguna votación concreta.
–          Respecto del complemento, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de junio de 2012 permite incluir puntos informativos, admitiendo así que el derecho de información es un fin en sí mismo.  En el caso concreto resuelto por la Sentencia la sociedad anónima demandada no publicó el complemento solicitado por socios titulares de más del 5% del capital, el cual contenía puntos del orden del día simplemente informativos. El Tribunal Supremo confirma la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Navarra el 28 de julio de 2009, afirma que el derecho de información es autónomo, no sólo vinculado al derecho de voto, y una de sus finalidades es evitar la opacidad por parte de los administradores de la sociedad.
–          En cuanto a la solicitud de convocatoria de Junta General con asuntos sólo informativos citamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2015. Los socios titulares del 48,79% del capital solicitaron la convocatoria de Junta General con determinados puntos del orden del día informativos que luego, sin embargo, no se debatieron. El Tribunal Supremo considera que se vulneró el derecho de información del socio y por ello revoca la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 3 de mayo de 2013 que había entendido que sólo había que tener en cuenta puntos que conllevaran una concreta votación.
Por lo que respecta a un posible ejercicio abusivo del derecho de información, se trata de una materia muy casuística. Habrá de tenerse en cuenta el volumen de información solicitada, y el momento en que se realiza la misma, a los efectos de determinar si lo que se busca en realidad es entorpecer la marcha de la sociedad o preconstituir artificialmente un motivo de impugnación de los acuerdos sociales.
3.- Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el derecho de información
Por regla general durante años se ha considerado que el derecho de información del socio no le permitiría el acceso a más documentación que la que tiene derecho a obtener conforme a la propia ley, como pueden ser las cuentas anuales junto con, en su caso, el informe de gestión y el informe de auditoría.
Ello implicaba que el socio podía realizar preguntas, pedir aclaraciones y demás explicaciones e informaciones, pero sin que ello le facultara para disponer de documentos adicionales a los efectos de comprobar la exactitud de la respuesta.  Ello a salvo, naturalmente, del derecho de la minoría titular del 5% de una S.L. de examinar la contabilidad soporte en el domicilio social.
Sin embargo en los últimos años se han dictado una serie de Sentencias por parte del Tribunal Supremo que acercan el régimen de la S.L. al de la S.A., puesto que, aunque en la Ley no se contempla para la S.A. el examen de la contabilidad en los términos del artículo 272 LSC, estas resoluciones admiten que, a resultas del ejercicio del derecho de información, se obtenga más documentación de la S.A.
Este derecho de acceso a cierta documentación de detalle de la S.A. se ha consagrado, bajo determinadas condiciones, en diferentes Sentencias del Tribunal Supremo, fundamentalmente a partir del año 2010, culminando esta corriente jurisprudencial con la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 19 de septiembre de 2013.
La controversia versaba sobre los acuerdos de aprobación de las cuentas anuales de 2006 y 2007 tomados en la Junta General de 16 de junio de 2008 de una sociedad de carácter familiar denominada Cementos Aliaga, S.A.  Un socio titular del 25% del capital había solicitado antes de la Junta abundante información contable, bancaria y fiscal de la compañía.  Disconforme con la información recibida, procedió a impugnar los acuerdos.  Su impugnación fue estimada en primera instancia, pero desestimada en apelación.  El Tribunal Supremo acogió finalmente el recurso del demandante y apreció la nulidad de los acuerdos sociales por vulneración del derecho de información del socio.
Es interesante el repaso que hace el Tribunal Supremo respecto de los requisitos del ejercicio del derecho de información: (i) relación con el orden del día, (ii) ejercicio en tiempo y forma, (iii) no contrariedad al interés social, y (iv) no ejercicio abusivo.
–          En cuanto a la relación con el orden del día, esta Sentencia es reseñable al aludir a que el derecho de información no está constreñido por el derecho de voto, sino que se trata de un derecho autónomo llamado también a controlar la gestión de la sociedad y a conocer en detalle la marcha de la compañía.  Ello se justifica en el carácter cerrado de la compañía, en cuya gestión no participaba el actor, así como en las dificultades de desinversión de éste, que potencian su derecho de información.
El objetivo de la información no es por lo tanto exclusivamente su utilización para la determinación del sentido del voto, sino el control de los deberes de diligencia, lealtad y fidelidad de los administradores.
–          La Sentencia del Tribunal Supremo también destaca que el ejercicio del derecho de información debe producirse tempestivamente.  En el caso de la S.A., si es antes de la Junta, hasta los siete días anteriores a la celebración de la reunión.  Sin perjuicio de la posibilidad de ejercitar el derecho también durante la Junta.
–          Y en cuanto al interés social, el cual se puede invocar para denegar la información salvo que los peticionarios sean titulares del 25% del capital o más, es muy ilustrativo que el Tribunal Supremo indique que el mismo no puede confundirse ni tiene nada que ver con el posible interés de los administradores en esconder determinados aspectos de su gestión.
–          Por último, en el caso concreto se descartó que existiera un ejercicio abusivo del derecho, como habría sucedido en el caso de una petición indiscriminada de información, sin previo aviso, durante el transcurso de la propia Junta.  La petición se formuló antes de la Junta General con tiempo suficiente para que la documentación hubiera sido recopilada y facilitada. El Alto Tribunal sostiene que no era necesario reproducir la petición en este caso durante la Junta porque, al tratarse de una gran cantidad de información y documentación pendiente, no habría sido posible entregarla en dicho momento por la sociedad, la cual ya sabía con anterioridad de la solicitud del socio y no había atendido la misma.

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Ragagu el Lun Jun 12, 2017 10:31 pm

Pues yo quiero ver todas y cada una de las facturas de todas y cada una de las SL en las que soy socio.
No son tan transparentes, pues que lo demuestren....Quiero saber hacia donde se va hasta el último céntimo de las SL en las que soy socio....Si hubieran ido mandando informes trimestrales de las SL pues ganarían en transparencia y generarían confianza pero como nada de eso lo necesitan para captar fondos y más fondos.....

Y que no aparezcan cuatro tíos serios en este país y monten una HOUSERS en condiciones....En plena era de la información, no nos debería faltar ni un papel, aunque no se lo exigiera la ley!. Eso es transparencia!!!!!!!!!!!!!!

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por HowlandReedII el Lun Jun 12, 2017 11:11 pm

Admin, me da que ese descuadre que tienes es que a 31/12/2016 hay que pagar a los proveedores con la cajita.

Si tienes en cuenta el pago de los 28K€

Los FFPP son los que son y más o menos los que deberian ser, la revalorización no es tal, es que no has pagado.

504-28=476, que es justo, y siempre según el BP, el precio de adquisición, más impuestos, trámites y costes legales (incluido nuestro 5%), más reforma, más mobiliario, más colchón.

Esto no debería ser así, hay pequeños desajustes, el colchón debería haber disminuido, habia 3K€ de otro tipo de gastos etc...pero bueno, me parece un cuadre razonable.




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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por HowlandReedII el Lun Jun 12, 2017 11:16 pm

Si la hipoteca han sido 122K€ del BP y no 117K€ del detalle financiero, los números me cuadran aun más.

Lo ideal sería tener las facturas que soportes la reforma, la compra del mobiliario etc, pero dando por supuesto que en eso no engañan, aquí no veo nada reseñable adicional a toda la mierda que ya sabemos.

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Admin el Lun Jun 12, 2017 11:32 pm

Puede ser, pero es que también son "ajustes " que no me cuadran con las facturas pendientes, y las hipotecas también tienen desviaciones con las anunciadas en los BP.

A ver apenas son un 5% de desviación, que bien pudieran ser los gastos que los han incluido en las hipotecas.

Estoy ahora analizando las cuentas de Palma 12 y la hipoteca del BP eran 99.800 y salen pendientes 99.338 € pendientes , cuando pasaron 5 meses desde la constitución. Pero lo mas irritante es que con los cambios de site web , la hipoteca es de 97.000 € y ATENCION el proyecto esta por 648.666 € cuando se financio un total de 571.400 €.

Estoy anonadado.

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por HowlandReedII el Lun Jun 12, 2017 11:36 pm

Yo Malasaña con lo que veo en las CCAA y el BP lo doy por bueno, si conseguís contratos y facturas miel sobre hojuelas, pero eso implica no creerse el BP e hicimos lo contrario el mismo día que metimos dinerito.

Mañana le echo otro ojo a la Palma, pero tiene peor pinta según lo que dices.

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Admin el Lun Jun 12, 2017 11:41 pm

HowlandReedII escribió:Yo Malasaña con  lo que veo en las CCAA y el BP lo doy por bueno, si conseguís contratos y facturas miel sobre hojuelas, pero eso implica no creerse el BP e hicimos lo contrario el mismo día que metimos dinerito.

Mañana le echo otro ojo a la Palma, pero tiene peor pinta según lo que dices.

No Palma, cuadra casi al 100% hay quizás un 1% de desviación, que con los datos que tenemos es asumible.

Lo que no cuadra en PAlma es la pagina web de H, han modificado los datos financieros originales, que son los que me han llevado a error en un principio.

He tirado de histórico y cuadra.

Es decir cuando cambiaron el aspecto de la web, con el corta y pega a alguien se le fue la mano.

Saludos.

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por HowlandReedII el Lun Jun 12, 2017 11:44 pm

Fantásticos estos chicos de H.

Me quedo más tranquilo, en Palma 12 es dónde tengo dinerito, seguido de Puerto Banús y Luis Vives, así que les daré prioridad a esos según vayan estando disponibles.

Del resto miraré lo que pueda.

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Admin el Mar Jun 13, 2017 12:14 am

A ver estas cuentas no pueden estar bien.

Si se consiguen socios mas hipoteca unos fondos por 481.900 €

Se invierten 481.900- 442.330,92-19.360 = 20.209,08 € totales de circulante,

¿ de donde sacan un circulante de 4.860+36.894= 41.754 € ??? es el doble, cuando no hay reconocido ingresos en el 2016.

Edito, tienes razón HowlandreedII , son facturas pendientes de pago 1.000 € arriba o abajo.




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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por HowlandReedII el Mar Jun 13, 2017 12:24 am

A efectos de "valor", el fondo de maniobra es más o menos el que debe ser. Tienes más activo circulante y más pasivo circulante. Vamos, que de los 81 has pagado 53 (por ejemplo), cuando como activo fijo ya has activado facturas por 81.

Digamos que es un tema de "corte". Si hubiesen pagado el 30 de diciembre todo, más o menos, te cuadraria. No?

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por HowlandReedII el Mar Jun 13, 2017 12:26 am

Perdón, he contestado mientras editabas.

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Ragagu el Mar Jun 13, 2017 9:36 am

HowlandReedII escribió:Yo Malasaña con  lo que veo en las CCAA y el BP lo doy por bueno, si conseguís contratos y facturas miel sobre hojuelas, pero eso implica no creerse el BP e hicimos lo contrario el mismo día que metimos dinerito.

Mañana le echo otro ojo a la Palma, pero tiene peor pinta según lo que dices.

En teoría el BP es eso, un plan de ingresos-gastos. Luego viene la realidad que cuadrará más o menos. Te puedes creer el BP pero sin olvidar que es una hipótesis de futuro. Luego la facturación real será la que tenga que ser. Ahí ya no hay hipótesis.

Respecto a las facturas. Sin ellas no puedes saber si hay algún pufo o no. Quien no te dice que un arquitecto amigo ha emitido una factura "falsa" por unos servicios que ya incluso sería cuestionable su necesidad pero que lo mismo ni se han hecho. A ver, que este mundillo de la Construcción funciona así. No he tenido que cubrir yo gastos de "difícil justificación" con facturas de trabajos que realmente no se hicieron....

En fin, que yo voy a pedir que me envíen las facturas...Pero entre mis SL y las de mi madre llego a más de 15....Madre mía!!!!

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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por HowlandReedII el Mar Jun 13, 2017 9:42 am

Si, perfecto.

Pedid las facturas, conseguidlas, revisión física de que existe el material o el servicio facturado, investigar el cif que haya detrás...

Todo lo que dices me parece posible viendo como funciona H. Disipar nuestras dudas u obtener mayor evidencia de la veracidad de las CCAA me parece imposible.

Yo ya me creí el BP en su momento (se exactamente lo qué es y no es un BP), si las CCAA están en línea con él, visto lo visto, ya me parece un logro. En Lavapies, por ejemplo, no lo estarán nunca y actuare en consecuencia.



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Re: inversion en Malasaña ( Proyecto CERRADO , Rent.Bruta 11,70% Neta 8.26%)

Mensaje por Admin el Jue Jun 22, 2017 8:18 pm

Bueno colorin / colorado, se vende la segunda propiedad,

me repatea por que creo que es una mala decision, ya que en todos los proyectos que hay dos viviendas, si la primera se vende bien , es muyyyyyyy dificil, que salga mal el resto del proyecto..

A la m.... la declaracion.





Nos ponemos en contacto contigo para informarte del resultado de la votación de la Junta General Extraordinaria de socios de la sociedad Proyecto Housers 0020 S.L. que ha tenido lugar en la reunión celebrada el 22 de junio de 2017 en la calle Alcalá 44, planta 6, 28014 Madrid, en la que han estado presentes o debidamente representados un número de socios que representan el 61,27% del capital social.
Se han aprobado los siguientes acuerdos, por las mayorías que se indican a  continuación:
1. Autorización para la venta de un inmueble que constituye activo esencial para la sociedad (Hortaleza).
El presente acuerdo se aprueba con el voto favorable del 97,35% de los socios presentes o debidamente representados en la Junta, representando un 59,65% del total de los votos correspondientes a las participaciones en que se divide el capital social.
2. Delegación de facultades en el Administrador de la compañía para formalizar, subsanar, interpretar y ejecutar los acuerdos que adopte la Junta General.
El presente acuerdo se aprueba con el voto favorable del 97,43% de los socios presentes o debidamente representados en la Junta, representando un 59,70% del total de los votos correspondientes a las participaciones en que se divide el capital social.




Como es logico, sale un proyecto inmediato en la misma zona.....

¡Hola Houser!
¿Estas preparado? ¡Tenemos una nueva oportunidad de inversión en una de las zonas más de moda de la capital! La ubicación es perfecta, la misma que la oportunidad de Malasaña, donde los inversores han logrado una TIR del 13,87% en sólo 10 meses.
La nueva oportunidad está ubicada en una de las principales calles del barrio de Malasaña, la calle Pez donde existe una altísima demanda y grandes expectativas de revalorización.







• Compra, reforma y venta rápida en sólo 12 meses
• Incluye reforma, mobiliario y decoración con el fin de añadir valor
• Rentabilidad total estimada del 6,59%
• Zona muy turística y cultural, pleno centro de Madrid, con una demanda muy alta tanto para inversión como primera vivienda

Malasaña, todo un éxito

Como ya sabes, hemos tenido más oportunidades en la misma zona que Pez y han sido todo un éxito. Un claro ejemplo es la oportunidad de Malasaña que cuenta con dos viviendas, Hortaleza y Apodaca, que fue planteada a 60 meses.
Una de ellas, Apodaca, ya está vendida y Hortaleza, está actualmente reservada en arras y se firmará la venta este mes aumentado la TIR del inversor de forma considerable:

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